北京12·24楼市新政成效显现：市场企稳修复，刚需与改善双轮驱动

市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 北京 12・24 楼市新政成效显现：市场企稳修复，刚需与改善双轮驱动 2025 年 12 月 24 日，北京市发布房地产优化调整政策，从购房资格、信贷支持、项目审批等多维度发力，精准瞄准居民刚性与改善性住房需求，旨在推动房地产市场平稳健康发展。 本文从整体市场、区域结构、户型需求三个维度，结合 58 安居客线上找房热度、找房均价、网签成交数据等，解析 12 月楼市新政策后，对北京房地产市场的影响与传导逻辑。 市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 01 北京整体市场：线上热度先行企稳，线下成交受春节档扰动， 二手房传导效率更高 找房热度：政策激活线上预期，二手房热度韧性显著高于新房 58 安居客线上找房热度作为购房者置业心态的“晴雨表”，能第一时间反映市场市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 对政策的反应，新政后北京新房、二手房找房热度均呈现“政策即时提振-春节短期回落-节后快速反弹”的特征，但二者表现出明显的韧性差异。 新政实施前，北京房地产市场线上观望情绪浓厚，新房找房热度从 2025 年 10 月4 日的 56.1 逐步走低至 12 月 20 日的 54.8，累计下滑 2.3 个点，反映出刚需群体对购房门槛的顾虑始终存在；二手房找房热度则从 56.3 缓升至 60.8，累计上涨 4.5 个点，核心源于二手房房源供应更为充足、价格更具优势，对刚需和刚改购房者更具吸引力。 新政发布当周（2025 年 12 月 21-27 日），新房找房热度即刻回升至 55.5，二手房升至 61.6，直观体现出政策对线上购房预期的直接激活作用。2026 年 1-2 月受春节假期影响，线上找房热度阶段性回落，新房找房热度最低降至 49.6，二手房降至 54.6，但这并非市场预期反转。节后随着线下售楼处、中介门店全面复工，找房热度快速反弹，2 月 28 日新房热度回升至 60.3、二手房达 66.1，3 月 14 日进一步升至 59.9 和 65.6，新政的提振效应持续释放。 从热度变化幅度来看，二手房反弹力度显著高于新房，核心原因是新政放宽的购房资格、优化的信贷政策对二手房市场适配性更高，交易流程灵活能更快承接刚需与改善需求，而新房受推盘节奏、房源供应限制，热度提升相对平缓，且其热度转化更依赖房企线下营销动作配合。 市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 数据来源：58 安居客研究院 成交套数：线下成交呈政策提振+假期扰动 双重特征，二手房线上热度向线下传导更高效 从实际成交情况来看，其变化受政策与季节性因素双重影响。新政后新房、二手房成交套数的分化，本质是线上热度向线下成交传导效率的差异，叠加春节假期扰动。但新房市场虽受假期拖累整体数据，但头部房企与优质项目的主动营销仍实现了局部亮眼成交。 新房市场方面，新政前 11 周合计成交 6510 套、周均 592 套，新政后 11 周合计成交 5120 套，同比下降 21.4%。这一数据受春节当周仅成交 7 套的极端影响显著。若剔除该周，新政后其余 10 周新房平均成交 511 套，与新政前周均水平的差距大幅收窄。新政发布首周新房成交 842 套，为新政前 11 周次高值，体现出政策初期的脉冲式提振，只是春节假期打断了这一增长趋势。 45.050.055.060.065.070.075.0北京 新房&二手房 找房热度周度走势新房（新政前）二手找房热度（新政前）新房（新政后）二手找房热度（新政后）市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 值得注意的是，春节期间多数房企推出“春节不打烊”策略，有些也取得不错的成绩。例如龙湖·观萃开启全天候直播、售楼处年初二开放；中铁建北京－花语璟云在新春期间推出多重好礼，如推出情人节特惠房源，直签即享 8000 元家电大礼包，新春“一口价”好房限时开抢；招商序举办非遗游园会，吸引 283 组家庭踊跃参与，以传统文化体验拉近与改善客群的距离；建发房产则以三盘联动的形式打造新春置业活动，通过非遗手作、业主会所体验等沉浸式活动，吸引改善客群关注。 另外，金茂璞逸丰宜在 2 月实现 2 亿多的网签成交金额；通州改善项目中建·运河玖院 9 天热销 26 套；高端改善项目香山樾日均到访 32 组、成交 2 套；保利六盘联动劲销 2.7 亿元。虽然春节期间个别项目也有亮眼之处，但新房项目推盘、取证需一定周期，政策释放的需求无法在短期内通过新增供应承接，导致线上热度向线下成交的传导速度较慢。 二手房市场则展现出线上热度向线下成交的高效传导，成为新政后市场的核心支撑。新政前二手房虽有稳定线上热度，但购房门槛限制了需求落地；新政落地后，线下成交即刻释放，2026 年 1 月 26 日-2 月 1 日当周成交 4244 套，为近 12 周峰值，较新政前周均水平上涨超 30%。尽管春节当周仅成交 1 套，但节后恢复速度远快于新房，3 月1-8 日当周成交 2980 套，接近新政前同期 3741 套的水平。二手房的韧性源于其更高的市场化程度，房源供应充足分散，中介门店复工节奏快，能实现“线上热度提升-线下成交跟进”的良性循环。 市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 6 数据来源：58 安居客研究院 找房均价：平稳运行，政策稳定市场预期 价格层面，新政有效稳定了市场预期，新房、二手房找房均价均未出现大幅波动，整体保持平稳运行态势。部分房企为激活需求摒弃普惠式折扣、转向精准营销，未引发线上报价的无序波动，成为找房均价平稳的重要支撑。 新房市场新政前 12 周（2025/10/04-2025/12/20）整体找房均价约 68324 元 /㎡，新政后 12 周（2025/12/27-2026/03/14）为约 68066 元 /㎡，微降 0.38%，波 动 幅 度 极 小 。 从 周 度 数 据 看 ， 新 政 后 新 房 找 房 均 价 最 高 为 69578 元 / ㎡（2026/02/21），最低为 66137 元 /㎡（2026/02/28），整体稳定在 66000-70000 元 /㎡ 区间，无明显涨跌。 二手房市场新政前 12 周整体找房均价约 44273 元 /㎡，新政后 12 周为约42127 元 /㎡，降幅约 4.85%，但周度价格呈平缓下行趋势，无断崖式下跌或暴涨。 050010001500200025003000350040004500北京12.24新政前后新房&二手房成交套数周度走势（单位：套）新房成交（新政前）二手房(新政前)新房成交（新政后）二手房(新政后)市场研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 7 数据来源：58 安居客研究院 数据说明：找房均价并非