房地产行业2025年12月统计局数据点评：25年全国商品房销售量价降幅较24年收窄，投资降幅扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 1 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 12 月统计局数据点评 25 年全国商品房销售量价降幅较 24 年收窄，投资降幅扩大 国家统计局发布 2025 年 12 月份全国房地产开发投资和销售情况。12 月销售面积 9399 万平，同比增速-15.6%（前值：-17.3%）；开发投资金额 4197 亿元，同比增速-35.8%（前值：-30.3%）；新开工面积 5313 万平，同比增速-19.4%（前值：-27.6%）。2025 年全年销售面积 8.81 亿平，同比增速-8.7%；开发投资金额 8.28 万亿元，同比增速-17.2%；新开工面积 5.88 亿平，同比增速-20.4%。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  12 月单月销售降幅收窄，2025 年全年销售量价均较 2024 年有所收窄。1）单月商品房销售降幅收窄。12 月销售面积 9399 万平，同比下降 15.6%，同比降幅较 11 月收窄了 1.7 个百分点，从绝对值来看，处于 2002 年以来同期最低水平；销售金额 8807 亿元，同比下降 23.6%，同比降幅较 11 月收窄 1.5 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 17.9%，降幅收窄 0.7 个百分点，住宅销售金额同比下降 26.4%，降幅收窄 1.2 个百分点。2）单月住宅销售均价同比降幅虽然收窄，但同比已经连续两个月双位数负增长。12 月商品房销售均价 9370 元/平，环比增长 3.0%，同比下降 9.5%，同比降幅较 11 月扩大 0.02 个百分点，创下 2024 年 5 月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价 9794 元/平，环比增长 2.1%，同比下降 10.4%，同比降幅收窄 0.6 个百分点。3）从区域来看，12 月东、西部地区销售金额降幅收窄，中部销售金额降幅扩大。12 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-20.5%、-11.7%、-9.5%，东部降幅较 11 月扩大 1.3 个百分点，中、西部地区降幅较 11 月分别收窄 2.6、4.5个百分点；销售金额同比增速分别为-27.4%、-19.4%、-13.7%，其中东、西部降幅较 11 月分别收窄 0.5、10.1 个百分点，中部地区降幅较 11 月扩大 1.0 个百分点；销售均价同比增速分别为-8.7%、-8.7%、-4.7%，其中东、西部降幅较 11 月分别收窄 2.1、6.7 个百分点，中部地区降幅较 11 月扩大 3.9 个百分点。4）从季度数据来看，2025Q4销售量价同比降幅均扩大。2025Q4 单季全国商品房销售面积 2.2 亿平，同比下降 17.0%，降幅较 Q3 扩大 7.2 个百分点；销售金额 2.1 万亿元，同比下降 24.3%，降幅较 Q3 扩大 11.2 个百分点；销售均价 9385 元/平，同比下降 8.7%，降幅较 Q3 扩大 5.1 个百分点。5）从全年数据来看，2025 年全国商品房销售量价同比降幅均较 2024年有所收窄。2025 年全国商品房销售面积 8.81 亿平，同比下降 8.7%，降幅较 2024 年收窄了 4.2 个百分点；销售金额 8.39 万亿元，同比下降 12.6%，降幅较 2024 年收窄了 4.5 个百分点；销售均价 9527 元/平，同比下降 4.3%，降幅较 2024 年收窄了 0.6 个百分点，统计局口径下的新房房价连续两年下跌，较 2023 年最高点（1.05 万元/平）下降 9%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加 2025 年一季度的销售基数也相对较高，2026 年一季度市场预计仍将面临一定调整压力。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升至 27%。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2025 年末，我国商品住宅广义库存面积为 14.9 亿平，环比下降 2.4%，同比下降 16.9%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.6 个月，环比增长 0.2 个月，同比下降 0.4 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 2025 年末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.02 亿平，环比增长 2.2%，同比增长 2.8%；现房去化周期为 21.0 个月（由于 12 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 6-11 月销售均值计算），环比增长 0.5 个月，同比增长 0.2 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 27.0%，环比提升 1.2 个百分点，同比提升 5.2 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产开发投资持续走弱，12 月创历史最大跌幅，2025 年全年降幅较 2024 年扩大。12 月开发投资金额 4197亿元，同比下降 35.8%，降幅较 11 月再度扩大 5.5 个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下 2000 年有数据以来的最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额 3082 亿元，同比下降 35.6%，降幅较 11 月扩大 6.1 个百分点。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端收缩，房企拿地意愿低迷，拖累房地产开发投资。2025 年全国（300 城）土地成交总价同比下降 10%，预计将继续拖累后续的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。12 月新开工面积 5313 万平，同比下降 19.4%，同比降幅虽然较 11 月收窄 8.2 个百分点，但从绝对值来看，处于 1999 年有数据以来同期最低位。2025 年施工面积同比也有 10.0%的下降，12 月单月施工同比下降