房地产行业2026年年度策略：正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生

房地产 | 证券研究报告 — 行业专题 2026 年 1 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相》（2025/12/05） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年年度策略 正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生 核心观点 【从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境】  宏观：1）经济目前正在经历转型阵痛期，地产贡献度明显下滑。房地产业、建筑业 GDP 对整体 GDP 的占比连续 5 年下滑，从 19年的 15%降至 25 年前三季度的 12%。2）过去通过人口和城镇化率提升带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在，未来需求从“有房住”转变为“住好房”，结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩。我国总人口 21 年达到峰值后逐年下降。22 年以来35-44 岁人口（潜在改善型购房需求人群）占比上升，潜在刚需人群（25-34 岁）占比下降。24 年我国常住人口城镇化率 67%，提升幅度下滑，逐步进入“平台期”。不过目前户籍人口城镇化率不足 50%，产业和人口迁移将带动户籍城镇化率提升，从而支撑市场。根据我们的测算，2035 年前每年的真实住房需求超 8.6 亿平，2035 年后会降一个台阶，但仍超过 4.1 亿平/年，增长引擎将会基本转为改善型需求。3）短期影响居民购房能力与意愿的收入与就业预期仍未见扭转。25Q3 未来就业预期指数、收入预期指数较23Q1 阶段性小高点下降 10.2、4.0pct。  中观：1）市场成交量价持续下行。百城 25 年 1-11 月新房成交套数同比-15%，12 月 1-3 周降幅进一步扩大至 46%。70 城新房、二手房房价已经分别连续 30、31 个月下滑。2）地方政策出台频次下降，力度减弱，效果乏力。3）库存持续走高，库存上涨大于消化能力，二手房库存不断挤压新房。25 年 10 月末 42 城新房+二手房库存面积 9.4 亿平（68%是二手房库存），去化周期 29.6 个月。4）房企资金持续紧张。21-24 年房企到位资金从 20.1 降至 10.8 万亿元，CAGR-19%，房款-23%，非房款-15%。5）房企拿地能力与意愿均走弱。24、25 年百强房企拿地金额不足 20 年高峰期的三分之一。6）停缓工面积占比提升，保交楼压力仍在。我们预计 24 年全国商品住宅停缓工面积 5.8 亿平，占施工面积的比重为 11.3%。  微观：1）房价：25 年一线城市二手房房价补跌明显，较最高点下降超过 35%；同时，居民看跌房价的预期持续提升。新房房价方面，上海、广州 25 年 11 月新房房价较 24 年末上涨；广州较历史最高点跌幅最小（-3%），北京较历史最高点（24 年 6 月）下降18%，“再观望情绪”较浓，上海虽然较最高点也下跌了 13%，但最高点是在 25 年 5 月；深圳房价下跌较为严峻，较最高点下跌38%。二手房房价方面，四个一线城市和高点相比跌幅都超过 35%，基本回到 16 年水平。其中，北京跌幅相对最小（较最高点下跌 37%），深圳跌幅最大（较最高点下跌 43%）。一线城市二手房房价环比跌幅已连续 7 个月大于二、三线城市，市场冷感“由弱向强”的蔓延持续。25Q3 居民房价看跌占比达到 23.5%，较 21 年前后翻倍。2）新房开盘去化率：自 25 年开始，一线城市开盘去化率明显下滑，二线稳定，三四线拖累显著，整体好于 24 年全年平均。重点城市 23 年开盘去化率均值为 39%，24 年降至29%，25 年 1-11 月回升至 39%。但是，一线城市开盘去化率从 25Q1 的 48%快速下滑至 11 月的 25%，二线城市从 25Q1 的 43%小幅下滑至 11 月的 39%，三四线城市 25 年 11 月的去化率仅 12%。此前热销的区域开始分化，一部分在向滞销滑落，一部分还在维持热度，但也不如从前。3）二手房挂牌价格持续下滑，且议价空间明显提升。25 年 10 月 42 城二手房挂牌价较最高点下降 17%，议价空间达到 27%，市场供需预期不匹配改变了买卖双方的心理预期，双方价格博弈加剧。4）二手房市场流动性：一线城市因置换链条时间拉长，流动性压力凸显；低能级城市因需求不足流动性较弱。25 年 11 月百城二手房挂牌时长 94.7 天，一线城市＞三四线城市＞二线城市，一线城市挂牌时长突破 107 天，流动性压力凸显，置换链条不通畅；低能级城市需求不足问题比二线城市更突出。5）需求结构从“刚需”转为“改善”，考虑因素变复杂，决策时间拉长。25 年 1-11 月 120 平以上面积段产品成交占比提升至47%。相比刚需，改善型需求“可买可不买”的特征突出，购房决策更容易受到收入预期和市场前景判断的影响。 【仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险】  我们认为，仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险。1）从 C 端来看，若房价持续下跌，叠加月供压力增大，购房者逾期偿还房贷的风险可能进一步增加。2）从 B 端来看，行业整体流动性危机产生，开发商违约量可能进一步扩大，对银行及非银系统的不良风险增加。3）从 G 端来看，房地产投资不振可能继续拖累经济，同时土地出让金进一步下滑，地方财政负担加剧。  对于居民来说，尽管目前个人按揭贷款不良率风险可控，但提升速度较快，收入、就业、房价三大问题可能会使逾期偿还贷款风险增加。1）截至 25 年 6 月末，27 家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至 1.13%，同比+0.22pct，是 19 年的 3.5 倍，上升速度较快，主要原因在于房价持续下行，叠加居民收入与就业不稳定导致月供压力较大。2）根据我们的测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金贷款）不良余额约为 4300 亿元，不良率约为 0.9%。3）根据我们的测算，全国范围内逾期偿还商贷借款人约 56.1 万户，占比 1.1%；逾期偿还公积金贷款借款人约 1.3 万户，占比 0.1%。  对于企业来说，尽管房企都在努力化债，但目前资金压力并未缓解；市场的持续下滑可能会带来进一步的违约风险，导致银行及上下游供应商的不良问题增加。1