房地产行业第2周周报：新房、二手房成交同比降幅扩大；成都、沈阳等地持续优化公积金政策

房地产行业|证券研究报告—行业周报 2026 年 1 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 2 周周报（2026年 1 月 3 日-2026 年 1 月 9 日） 新房、二手房成交同比降幅扩大；成都、沈阳等地持续优化公积金政策 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 158.7 万平，环比下降 45.7%，同比下降 35.6%，同比降幅较上周扩大 16.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8%，一线城市同比增速较上周下降 39.5 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 4.7、2.1 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积 175.5万平，环比上升 35.5%，同比下降 21.6%，同比降幅较上周扩大 7.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8%，一线城市同比降幅较上周收窄 2.8 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 19.3、5.7 个百分点。  新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 11318 万平，环比增速为 0.2%，同比增速为-8.6%；去化周期为 16.3 个月，环比上升 0.5 个月，同比上升 4.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.6、12.6、66.1 个月，环比分别上升 0.5、0.4、0.5 个月，同比分别上升 4.6、3.3、34.2 个月。  土地市场同环比均量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面 1744.7 万平，环比下降 60.3%，同比下降 2.2%；成交总价 321.9 亿元，环比下降 71.2%，同比下降 63.3%；楼面均价 1844.7 元/平，环比下降 27.5%，同比下降62.4%；溢价率 0.6 %，环比下降 7.9 个百分点，同比下降 4.6 个百分点。  房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量 82.7 亿元，环比上升 321.0%，同比下降 27.7%（前值：-20.2%）。总偿还量为 141.0 亿元，环比上升 514.0%，同比上升 67.2%（前值：-45.1%）；净融资额-58.3 亿元。  板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 5.1%，较上周上升 5.8pct，相对收益（相对沪深 300）为 2.3%，较上周上升 2.4pct。房地产板块 PE 为 25.66X，较上周上升 1.02X。 政策  各地持续优化公积金政策。1）成都公积金购房代际互助政策延至今年底。成都明确购房提取代际互助政策延续至 2026 年 12 月 31 日，成都公积金缴存人在成都市行政区域内新购住房，除本人及配偶可提取公积金外，其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次。2）沈阳自 2026 年 1 月起优化 5 项公积金贷款政策：一、将 24 年 11 月实施的公积金贷款最低首付款比例 15%的政策适用期限延长至 26年 12 月 31 日。二、将 25 年 7 月实施的使用过 2 次及以上住房公积金贷款，结清后再贷款政策适用期限延长至 26 年 12 月 31 日。三、放宽灵活就业等群体“商转公”贷款中原商贷已偿还年限。四、“商转公”贷款比例限额由房屋价格的 60%提高到房屋价格的 80%。五、放宽新市民、青年人住房贷款支持政策，将贷款限额提高到基础上限 1.3 倍的政策适用范围，由新房放宽到新房+二手房。 投资建议  当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 1 月 13 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ...............................................................................