房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望（2025年12月）

www.lhratings.com 信用风险展望 0 房地产租赁经营行业 2026 年度信用风险展望（2025 年 12 月） 工商评级一部 丨 罗星驰 曹梦茹 房地产租赁经营行业信用风险展望丨 2026 摘要  2025 年前三季度，宏观经济平稳增长为房地产租赁经营行业复苏提供外部支撑，但消费预期谨慎使行业经营环境承压。政策层面，行业主要在市场规范和融资两个维度获得支持。  2025 年 1－10 月，房地产租赁经营行业投资端深度收缩、销售端初现企稳迹象，但市场信心尚未完全恢复，处于关键的调整阶段。  我国房地产租赁经营行业竞争激烈，市场集中度较低，竞争格局全面转向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争。  2025 年前三季度，房地产租赁经营行业发债企业营收与利润总额实现同比增长，但受宏观环境、消费需求及市场供需等因素影响，预计 2026 年收入增速将有所放缓，投资物业资产估值仍面临下降风险。行业杠杆水平变化不大，且企业投拓趋于审慎，预计 2026 年杠杆水平将基本保持稳定。  2025 年以来，房地产租赁经营行业信用状况稳健，2026 年内到期规模不大，且大部分为央国企发行的债券，整体偿债风险可控。  预计 2026 年零售物业市场将延续“需求温和复苏、表现持续分化”的格局，整体运营压力较 2025 年边际缓解，但难以实现全面反弹。办公楼租金水平预计延续下行，空置率预计维持高位。房地产租赁经营行业的竞争格局将加速演进，呈现 “高度分化、多维竞争”的鲜明特征。 全国房地产租赁经营开发投资情况 全国房地产租赁经营销售额情况 房地产租赁经营发债企业增长性指标变化情况 房地产租赁经营发债企业杠杆水平指标变化情况 -25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0018,000.00商业营业用房开发投资完成额（左，亿元）办公楼开发投资完成额（左，亿元）商业营业用房开发投资完成额累计同比（右，%）办公楼开发投资完成额累计同比（右，%）-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.00商业营业用房销售额（左，亿元）办公楼销售额（左，亿元）商业营业用房销售额累计同比（右，%）办公楼销售额累计同比（右，%）-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002020年2021年2022年2023年2024年2025年1-9月营业总收入（左，亿元）利润总额（左，亿元）营业总收入增长率（右）利润总额增长率（右）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2020年2021年2022年2023年2024年2025年1-9月资产负债率全部债务资本化比率公司邮箱：lianhe@lhratings.com 网址：www.lhratings.com 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险大厦 17 层 www.lhratings.com 信用风险展望 1 一、行业基本面 1 宏观环境 2025 年前三季度，宏观经济的平稳增长为房地产租赁经营行业的复苏奠定了外部基础，但当前消费预期仍趋谨慎，行业经营环境依然承压。 房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征。房地产租赁经营行业作为房地产的细分行业，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。 图表 1 • 2025 年 1－9 月全国及一线城市宏观经济概况 区域 地区生产总值（万亿元） 地区生产总值增速 社会消费品零售总额增速 最新人口统计（万人） 全国 101.50 5.2%（+0.4%） 4.5%（+1.2%） 140828 北京 3.85 5.6%（+0.5%） -5.1%（-3.5%） 2183 上海 4.07 5.5%（+0.8%） 4.3%（+7.7%） 2480 广州 2.33 4.1%（+2.1%） 4.1%（+4.0%） 1898 深圳 2.79 5.5%（+0.1%） 3.6%（+2.9%） 1799 注：最新人口统计为 2024 年底数据，城市人口统计口径为常住人口；括号内数据表示增速较上年同期变化 数据来源：国家统计局及各地方统计局，联合资信整理 2025 年前三季度，经济在政策发力与新质生产力推动下总体平稳，但面临内需走弱、外部环境复杂严峻的挑战。消费市场总体保持稳定增长态势，服务消费需求持续释放，商品销售平稳增长，消费品以旧换新等提振消费政策持续显效发力。四大一线城市中，广州市处于新旧动能转换的关键期，对于地区生产总值增速造成一定影响但增速已开始回升；北京市社会消费品零售总额增速仍为负数，主要受燃油车市场需求不足和企业经营模式变化影响；上海市经济和消费复苏态势较为显著。整体来看，宏观环境平稳增长为房地产租赁经营行业的企稳复苏奠定了外部基础，但行业经营环境的改善仍有待内需的进一步释放。 2 行业政策与监管环境 2025 年以来，房地产租赁经营行业政策主要涉及规范市场和金融创新工具，系统性地引导行业向以运营和服务为核心的可持续发展模式转型。 2025 年 7 月 21 日，国务院发布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自 2025 年 9 月 15 日起施行。《条例》通过规范房源信息、资金监管等，旨在稳定租赁关系，促进市场高质量发展，并推动租购并举的住房制度。过去长租公寓发展初期，因缺乏退出渠道、企业资金压力和自持运营压力大而发展受限，如今随着市场逐步规范和成熟以及租赁住房 REITs 实现上市，其作为主流资产类别的地位得以确立，未来发展政策环境良好。目前我国住房租赁企业的市场份额很低，大量住房租赁来自居民家庭自有房源，与美国等成熟的长租公寓市场相比，我国长租公寓市场占有率仍有较大提升空间。《条例》的出台将有助于专业化规模化住房租赁企业的培育，未来保障性租赁住房有望加速发展。 2025 年 11 月 28 日，证监会就《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》（以下简称《公告》