房地产行业点评报告：北京再次放宽限购，激活年末市场热度

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 房地产 2025 年 12 月 24 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房二手房成交面积环比增长，住建部强调促进地产市场供需平衡—行业周报》-2025.12.21 《高基数下销售疲软，年末市场延续以 价 换 量 趋 势 — 行 业 点 评 报 告 》-2025.12.15 《11 月新房价格环比降幅缩小，上海新 房 同 比 领 涨 — 行 业 点 评 报 告 》-2025.12.15 北京再次放宽限购，激活年末市场热度 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  事件：北京放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求 12 月 24 日，北京市住房和城乡建设委员会等 4 部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自 2025 年 12 月 24 日起施行。《通知》具体包括（1）放宽非京籍家庭购房条件，将五环内商品住房社保或个税缴纳年限由“3 年”调减为“2 年”，五环外由“2 年”调减为“1 年”；（2）支持多子女家庭住房需求，二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；（3）进一步优化个人住房信贷政策，利率定价机制不再区分首二套住房；（4）二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于 30%调整为不低于 25%。  核心政策主要是限购调整和利率调整 本次政策主要聚焦非京籍居民家庭限购调整，进一步缩短了全市范围内非京籍家庭的购房社保年限，同时释放了多孩家庭改善购房需求。我们认为当前北京五环内限购政策已经较为宽松（上海外地户籍在外环内购房需连续社保满 3 年，深圳外地户籍在福田区、南山区和宝安区新安街道需连续社保满 1 年），外围区域限购政策北京、上海、深圳均已调整为满 1 年社保即可购房，并且不限制套数，预计能够释放一些增量需求。利率上，本次政策后不再区分首套二套，调整前北京地区商贷首套房贷利率为 3.05%，购买五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外二套房贷为 3.25%，相当于对二套房贷款有 20-40BPs 的降息；同时下调二套公积金贷款首付比例（30%→25%），减少购房者前期资金压力。  四季度以来北京成交热度下降，过往政策对成交促进作用明显 2025 年四季度以来，北京新房和二手房成交套数同比明显下滑（11 月新房-45.9%、二手房-21.9%；12 月前 23 日新房-33.1%、二手房-23.5%），市场在高基数下热度下降。从历史效果看，政策放松对市场有直接拉动作用：2024 年 9 月限购放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025 年 8 月五环外限购放松后，9月新房、二手房成交同比转正（+9.8%、+19.0%）。在市场成交增速转负的压力下，本次新一轮政策释放积极信号，防止市场预期进一步转弱。  投资建议 本次北京限购政策是在市场下行压力下的精准调控，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段，旨在扭转成交下滑趋势，稳定市场预期，预计上海和深圳有望适时跟进，进一步优化限购政策。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -19%-10%0%10%19%29%2024-122025-042025-082025-12房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 附图 1：北京房地产新政包含限购、公积金、按揭利率等多个方面 资料来源：财联社、开源证券研究所 附图 2：2025 年 10-11 月北京二手房成交套数同比下降 数据来源：Wind、开源证券研究所 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%0500010000150002000025000北京:二手房成交套数（套）同比行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 附图 3：2025 年 10-11 月北京新房成交套数同比下降 数据来源：Wind、开源证券研究所 -60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02000400060008000100001200014000北京:新房成交套数（套）同比行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 5 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 股票投资评级说明 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标