香港房地产行业月度跟踪：房价复苏趋势有望延续

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 房价复苏趋势有望延续 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 12 月 11 日│中国内地 动态点评 10 月以来香港房地产市场延续复苏势头。住宅方面，10 月房价延续同环比上涨，租金高位持平，且 11 月中原地产领先指标显示房价环比涨幅提速；11 月私人住宅成交量受高基数影响同比有所回落，但仍处在今年以来的较高水平。利率方面，12 月房贷利率有望随美联储降息进一步下行，巩固市场复苏趋势。商业地产方面，1-10 月零售业销货价值接近同比回正，显示前端景气度继续修复，但传导至租金企稳仍需时间。我们看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时高股息率也带来一定支撑。重点推荐新鸿基地产和领展房产基金。 住宅量价：房价持续改善，成交量维持较高水平 房价方面，根据香港差饷物业估价署的数据，10 月香港私人住宅价格指数环比/同比+0.4%/1.1%（9 月+1.5%/1.8%），连续第 5 个月环比上涨、第 2个月同比上涨。11 月 30 日中原城市领先指数环比 10 月末+1.9%（10 月环比+0.3%），房价领先指标环比涨幅再度提速。成交量方面，根据中原地产的数据，11 月香港新房/二手房私人住宅成交 1813/3553 套，同比-27%/-1%，主要因为去年同期受下调最低首付比例的政策刺激、成交基数较高（24 年11 月同比+339%/92%），实际上 11 月的成交规模仍处在今年以来的较高水平。累计来看，1-11 月香港新房/二手房私人住宅成交 1.88/3.59 万套，同比+17%/+17%。 租金和利率：住宅租金维持高位，12 月房贷利率或进一步下行 根据香港差饷物业估价署的数据，10 月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.0%/3.9%（9 月+0.2%/2.5%），继续处在历史高位。11 月末 1 个月 HIBOR环比-25bp 至 3.18%，房贷利率继续以 3.25%的封顶利率定价（Prime rate-175bp），依然低于 A 类住宅租金收益率（10 月为 3.70%），亦接近B 类住宅租金收益率（3.20%），而 A/B 类占香港私人住宅总存量的32%/48%。12 月 11 日美联储降息 25bp，12 月封顶利率有望进一步降低10-20bp，巩固市场复苏趋势。根据华泰宏观的报告《12 月 FOMC：如期降息并启动扩表》（2025.12.11），2026 年 6 月美联储新主席到任后可能再降息 1-2 次，或将推动香港房贷利率继续下行。 商业地产：1-10 月零售额接近同比回正，但传导至租金仍需时间 根据香港政府统计处的数据，10 月香港零售业销货价值为 352 亿港币，同比+6.9%（9 月同比+6.0%），连续第 6 个月同比上行；1-10 月香港零售业销货价值为 3117 亿港币，同比-0.2%，已接近回正。零售业的复苏或因为入境旅客人次的复苏对冲了港人北上消费趋势的影响，根据香港旅游发展局的数据，1-10 月入境旅客人次同比+12%。此外，香港 IPO 火热或助力写字楼租赁需求的持续回升。但商业景气度传导至租金端仍需要时间，根据香港差饷物业估价署的数据，10 月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.7%/-0.1%/-0.7%，同比-4.6%/-3.6%/-4.8%，环比层面尚未止跌。 风险提示：香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，个别港资房企可能面临流动性风险。 (22)(11)01122Dec-24Apr-25Aug-25Dec-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算；由于中介买卖合约通常较正式买卖合约提前 14 天，该指标被视为房价的领先指标 资料来源：中原地产官网，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：中原地产官网，华泰研究 资料来源：中原地产官网，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅租金指数 图表6： 中国香港私人住宅租金收益率 vs 房贷利率 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 资料来源：香港差饷物业估价署，Wind，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/72025/12025/7中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000202020212022202320242025（份）新房私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,000202020212022202320242025（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比05010015020025019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025私人住宅租金指数0%1%2%3%4%5%6%7%8%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024202570平