房地产行业专题研究：我国房价正迎来二阶导转正

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 我国房价正迎来二阶导转正 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 招商蛇口 001979 CH 12.08 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.80 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 中国金茂 817 HK 1.60 增持 中国海外宏洋集团 81 HK 2.51 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 4 月 10 日│中国内地 专题研究 2021 年以来我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态，而 2026 年一季度房地产市场改善迹象好于往年，且本轮成交复苏具备自发性，背后是房价深度调整后带来的购房门槛下降、租金月供收敛及多数城市价格接近成交密集区等深层次因素。我们预计今年全国房价二阶导有望转正，全面企稳仍需观察置换链条、租金及利率环境。国际经验显示房价二阶导转正阶段地产板块将逐步筑底，我们建议逐步布局地产股，推荐低估值、现金流稳健及优质区域资源占优的房企与存量交易相关标的。 2026 年我国房价或将迎来二阶导转正 2021 年以来我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态。而 2026Q1 市场改善迹象好于往年，体现为二手房成交量自发修复、挂牌量上行速度趋缓、房价结构性改善。我们认为开年以来的复苏不仅是季节性因素，而是多元共振驱动的自发性结果：1、政策预期淡化驱动市场预期走向稳定；2、房价快速调整后购房门槛进入刚需“甜蜜区”，有望驱动刚需入场；3、低总价房屋“租金月供差”进入“平衡区”，驱动刚需“租转购”以及稳健投资性需求入场；4、高能级城市房价跌回 2016 年或以前，触及成交“密集区”，或驱动房屋挂牌价跌速放缓以及挂牌量增速放缓。因此，我们认为我国房地产市场正在平稳、有序地走向企稳的路上。 房价二阶导转正预期下的市场有何特点？ 1、市场现点状企稳迹象。城市角度，我们观察到部分低能级城市今年以来房价呈现回稳迹象，符合我们去年判断，即调整时间较长和调整幅度较深的低单价城市以及高能级城市核心区域有望在今年率先走向企稳；城市内部，我们观察到北京上海深圳成都等高能级城市的非核心片区出现止跌迹象；2、但对地产投资链条意义较弱。我们预期房价二阶导转正阶段，房企扩表投资意愿依然偏弱，叠加“控增量”政策下，我们认为房地产市场投资重启仍需时日，在这一期间地产链中后端相对更值得关注。房价离一阶导转正还差什么？我们认为关注 3 点：1、置换链条是否能够重新激活，即低总价房屋向更高价格段的房屋传导是否顺畅；2、重点城市租金能否企稳，从而夯实房价之锚；3、利率环境能否进一步优化。 地产股在二阶导转正下有何机会？ 我们认为房价二阶导转正，意味着房企经营和盈利压力有望在中长期得到边际缓解，从而推动房地产板块风险溢价下行，带来地产股估值筑底。美国和日本在房价进入二阶导转正区间，其地产指数或者龙头房企往往也进入估值筑底修复周期。我们建议在这一阶段逐步布局地产股。建议关注：1）估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股、中国海外宏洋等；2）历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备：华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、中国金茂、越秀地产等；3）在一阶导转正的区域有布局的企业：新鸿基地产等；4）存量交易及地产链后端产业链的企业。 我们和市场观点不同之处 2025H2 一线城市房价跌幅加大，引发市场对房价企稳时点的讨论，对于今年“小阳春”持续性的判断也存在较大分歧。我们的不同点在于：1、基于对二手房成交及前瞻指标的详细剖析，明确提出 26Q1 的复苏为多元共振驱动的自发性结果，并给出了房价二阶导迎来转正的判断；2、通过国际比较，验证了房价二阶导转正与地产股配置机遇的传导性。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (9)1112030Apr-25Aug-25Dec-25Apr-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 2026 年房价有望走向二阶导转正 ................................................................................................................................. 4 2026 年开年，房地产市场改善迹象好于往年 ....................................................................................................... 4 今年房地产市场呈现自发性复苏特征 .................................................................................................................... 7 房价二阶导转正预期下的市场有何特点？ .................................................................................................................. 11 市场会出现点状企稳迹象 .................................................................................................................................... 11 城市角度 ......................................