房地产行业政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业政策点评 推荐（维持） 中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 1）2 月 12 日，中共中央政治局会议召开，中共中央总书记习近平主持会议并发表重要讲话，会议强调，今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施。要积极扩大内需、稳定外需。 2）2 月 12 日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至 20%（西安、南昌）、土地款缴纳 50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。 点评： 1、 中央强调要加大宏观政策调节力度，央行引导利率下行态度明确，逆周期调控力度或将进一步加大 2 月 12 日，中共中央政治局强调：今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年；要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施；要积极扩大内需、稳定外需。本次政治局更加明确了稳经济的诉求，预示着逆周期调控政策力度或将进一步加大。与此同时，春节后央行持续出台政策，流动性持续边际宽松，并且引导利率下行态度明确。2 月 1 日央行副行长潘功胜表示：人民银行将通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性；2 月 3-4 日央行两天累计超预期投放流动性 1.7 万亿元，其中逆回购利率下调 10BP；2 月 7 日，国务院新闻发布会上，央行潘功胜表示：央行下次 MLF 利率和 2 月 20 日 LPR 会较大概率下行；2 月 10 日，央行马俊表示，在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。 2、 多地政府密集发布房地产前端支持政策，在稳经济+保财政诉求下，预计一城一策力度将进一步加大 2 月 12 日，西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市密集推出了房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金（西安、上海、南昌）、土地保证金比例降至 20%（西安、南昌）、土地款缴纳 50%可预办理不动产登记（西安）、引导信贷合理适度增长（无锡）、保障住房贷款有序投放（无锡）、预售资金监管放松（无锡）、商品房预售条件放宽（无锡）等。此前，如承德、嘉兴、中山、天津、杭州等城市在最近一周内也先后出台了类似政策。我们认为，近期地方政府密集出台房地产前端支持政策，一方面，这是为了通过缓解当地房企的流动性压力，以此保障当地房地产市场和经济的稳定，另一方面，在地方政府财政压力进一步加大背景之下，政府也希望通过缓解拿地资金压力以及加快项目周转等措施促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，缓解自身财政压力。在上述稳经济+保财政双重诉求下，预计后续地方政府的一城一策力度也将进一步加大。 3、疫情下地方财政压力进一步加剧，土地财政的依赖再一次提升，也或预示后续地方政策放松力度加大 一方面，近年来受宏观经济下行、政府减税降费等一系列政策影响，政府财政压力逐步加大，并再次临近风险位置，而本次肺炎疫情对于原本已经羸弱的地方财政而言更将是雪上加霜。11M2019 全国财政支出与收入增速差走阔至 3.9pct，对比 2009、2012 和 2015 年分别为 9.5、2.3 和 7.4pct，再次临近前几轮的风险位置，并且本次新冠肺炎将进一步加重“财政收入下降+财政支出上升”的地方财政压力，也就倒逼了地方政府对于土地财政的再一次依赖。但另一方面，本次肺炎疫情也将导致原本已经低迷的土地市场进一步走弱。百城住宅类土地成交溢价率自 2019 年 4月的 25%高点持续降至 12 月的 8%；土地流拍率自 2019 年 1 月低点 9%，持续上行，并在下半年开始加速上行，至2019 年 12 月百城住宅类土地流拍率为 44%，创 2009 年以来新高。然而，在当前土地市场趋冷下，政府却一反常态，疫情期间土地供应意愿高涨，则更显示出了地方政府的财政压力之大。2020 年春节后初十至十八，17 个重点城市合行业研究 房地产 2020 年 02 月 13 日 房地产行业政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 计挂牌土地建面 548 万方，较去年同期同比+107%，但在政府供地节奏加快、供地力度加大下，土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因，也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。 4、投资建议：中央加大宏观政策调节力度，地方密集发布地产支持政策，重申行业“推荐”评级 我们认为，房地产开发方面，新冠肺炎疫情全年销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显，并且在肺炎疫情影响下，近期中央强调要加大宏观政策调节力度，央行引导利率下行态度明确，地方政府也密集出台支持政策，逆周期调控力度或将进一步加大，而目前板块 2020 年业绩确定性强、主流房企估值创新低、而股息国债利差创新高，此外政策弹性打开也将带动估值弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于物业管理行业形成一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州西湖区等地方补助政策望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。 5、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 图表 1、春节后各地政府先后出台支持政策 城市 日期 摘要 内容 承德 2020-2-5 承德出台 15 条政策支持企业稳定经营持续发展，包括缓缴出让金、新出让地块降低保证金比例等 在土地出让过程中，受疫情影响导致企业资金困难、无法按期完成土地出让金缴纳的，经市县政府批准后企业可延期缴纳，最长不超过 6 个月。新出让的地块市县适当降低保证金比例，不低于出让底价的 20%；土地出让成交后用地单位应在1 个月内缴纳出让价款 50%的首付款，余款可在一年内缴清。 嘉兴 2020-2-7 嘉兴发布《关于做好疫情防控支持用地企业稳定发展的通知》，主要涉及延期缴纳出让金、延期开竣工等 6 条举措。 对土地已成交，按规定在 2020 年 1 月 23 日（含）之后签