房地产行业近期货币政策点评：逆周期调控力度加大，房地产估值仍在底部

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产近期货币政策点评 推荐（维持） 逆周期调控力度加大，房地产估值仍在底部 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 证券分析师：曹曼 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 执业编号：S0360519070001 1、流动性趋于边际宽松，央行引导利率下行态度明确，逆周期调控力度或将进一步加大 春节后央行持续出台政策，流动性持续边际宽松，并且引导利率下行态度明确。2 月 1 日央行等五部门联合发文，央行副行长潘功胜解读“加大逆周期调节强度，保持金融市场流动性合理充裕，维护货币市场利率平稳运行。…人民银行将通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性；2 月 3-4 日央行两天累计超预期投放流动性 1.7 万亿元，其中逆回购利率下调 10BP；同日央行货币政策委员会委员马骏接受《金融时报》专访称，超预期流动性投放事实上达到了一些市场人士所预期的“降息”效果；公开市场操作中标利率下降带动市场整体利率下行。2 月 7 日，央行潘功胜在国务院新闻发布会上表示，央行下次 MLF 利率和 2 月 20 日 LPR会较大概率下行，央行会把握好度，平衡好货币政策支持经济增长和稳杠杆的关系；2 月 10 日，央行马俊表示，在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率，为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关。我们认为，在疫情促发的经济压之下，逆周期调控政策弹性或将加大，房地产行业供需两端的政策也或将逐步改善。 2、板块 PE 和 PB 低至 8.5/1.3 倍，主流房企 20 PE 创新低至 4.9 倍、较 18H2 估值底折 24% 一方面，房地产板块 PE/PB 分别低至 8.5/1.3 倍，处于历史低位，已经低于 2014 年 3 月和 2018 年 8 月的估值底，接近并持平于 2018 年 10 月的估值底；主流房企 20 年 PE 创新低至 4.9 倍、较 18H2 估值底折价达 24%；横向板块比较来看，房地产估值分位在 28 个板块中排名倒数第一，跌至 1.5%。另一方面，股息国债利差创新高，主流房企股息率高达 18A4.0%和 19E4.9% VS 10Y 国债 2.8%，并且对应股息国债利差创历史新高，其中，股息率较高的房企包括：金科股份、首开股份、荣盛发展、金地集团、蓝光发展、保利地产、万科 A 平均 19E 股息率 5-8%等，房地产股长线投资价值凸显。此外，之前曲线过于平坦化（十年期国债-逆回购）是掣肘 2019 年国债利率难突破 3%的理由之一，近期逆回购降息也同步打开了十年期国债利率的下行空间，向下冲刺 2.7%，而板块 PE 与 10Y 国债收益率呈现显著反向相关关系，而目前 10Y 国债收益率趋势性下行的背景下，板块 PE 或将触底回升，并且弹性也将打开。 3、投资建议：逆周期调控力度加大，房地产估值仍在底部，维持行业“推荐”评级 我们认为，房地产开发方面，新冠肺炎疫情全年销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显，并且疫情也或将促发逆周期调控弹性进一步加大，而目前板块 2020 年业绩确定性强、主流房企估值创新低、而股息国债利差创新高，此外政策弹性打开也将带动估值弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于物业管理行业形成一定负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州西湖区等地方补助政策望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们维持板块推荐评级，并优选可售充沛、杠杆可控、经营优质的房企，以及具有避风港属性的物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。 4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 行业研究 房地产 2020 年 02 月 10 日 房地产近期货币政策点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 1、近期货币政策情况 时间 部门 会议/文件 主要内容 2020/2/1 央 行 等五部门 《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》 货币政策方面，实施好逆周期调节，保持金融市场流动性合理充裕，加大信贷支持力度，降低贷款成本，增加信用贷款和中长期贷款。具体来看，对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。减免疫情严重地区公司上市等部分费用。 2020/2/1 央行 央行副行长、外汇局局长潘功胜接受媒体采访 解读《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，从货币政策、加强信贷支持等角度解读政策，包括国家需要用财政手段（如临时减免税收、提供补贴等）和金融措施来缓解中小企业压力。 2020/2/2 财政部 《关于支持金融强化服务 做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》 明确对疫情防控重点保障企业贷款给予财政贴息支持：对 2020 年新增的疫情防控重点保障企业贷款，在人民银行专项再贷款支持金融机构提供优惠利率信贷的基础上，中央财政按人民银行再贷款利率的 50%给予贴息，贴息期限不超过 1 年，贴息资金从普惠金融发展专项资金中安排。 2020/2/3-4 央行 超预期开展公开市场操作 两天累计投放流动性 1.7 万亿元，保持疫情防控特殊时期银行体系流动性的合理充裕，发出加大逆周期调节力度的信号，稳定市场预期。2 月 3 日开展 1.2 万亿元公开市场操作投放流动性，其中 7 天逆回购操作 9000 亿元，中标利率 2.40%，14天逆回购操作 3000 亿元，中标利率 2.55%。两个期限公开市场操作的中标利率都下降了 10 个基点。 2020/2/3 央行 央行货币政策委员会委员马骏接受《金融时报》专访 超预期流动性投放事实上达到了一些市场人士所预期的“降息”效果；公开市场操作中标利率下降带动市场整体利率下行，有利于降低资金成本，缓解企业的财务压力，支持实体经济，缓解新型冠状病毒感染疫情对实体经济特别是对小微企业的冲击。 2020/2/5 国务院 国务院常务会议 用好专项再贷款政策，支持银行向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重点企业包括小微企业，提供优惠利率贷款，由财政再给予一半的贴息，确保企业贷款利率低于 1.6%。 2020/2/7 央行 人民银行设立 3000 亿元专项再贷款，向主要全国性银行和湖北等重点省份的部分地方法人银行