房地产行业1-10月月报：投资低位进一步走弱，销售量价降幅均扩大

业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 11 月 15 日 投资低位进一步走弱，销售量价降幅均扩大 看好 ——房地产 1-10 月月报 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 (8621)23297818× guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅扩大。从 2025 年 1-10 月累计来看，投资同比-14.7%，较前值-0.8pct；新开工同比-19.8%，较前值-0.9pct；施工同比-9.4%，较前值持平；竣工同比-16.9%，较前值-1.6pct。10 月单月来看，投资同比-23%，较前值-1.7pct；开工同比-29.5%，较前值-15.1pct；竣工同比-28.2%，较前值-29.7pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。考虑到近期市场进一步走弱，我们调整 2025 年预测：投资同比-14.2%（原先为-11.0%）、开工同比-18.0%（原先为-15.1%）、竣工同比-17.7%（原先为-20.0%）。 ⚫ 销售端：销售面积、销售金额及销售均价均降幅扩大。从 2025 年 1-10 月累计来看，销售面积同比-6.8%，较前值-1.3pct；销售额同比-9.6%，较前值-1.7pct；销售均价同比-2.8%，较前值-0.5pct。10 月单月来看，销售面积同比-18.8%，较前值-8.2pct；销售金额同比-24.3%，较前值-12.5pct；销售均价同比-6.9%，较前值-5.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。考虑到近期市场进一步走弱，我们调整 2025年预测：销售面积同比-7.9%（原先为-4.5%）、销售金额同比-11.6%（原先为-6.5%）、销售均价同比-4.0%（原先为-2.0%）。 ⚫ 资金端：资金来源降幅扩大，自筹资金、销售回款降幅扩大。从 2025 年 1-10 月累计来看，资金来源同比-9.7%，较前值-1.3pct。10 月单月来看，资金来源同比-21.9%，较前值-10.4pct。从 10 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比-6.7%，较前值+7.8pct；自筹资金同比-17.2%，较前值-5.1pct；定金及预收款同比-26%，较前值-17.4pct；个人按揭贷款同比-30.6%，较前值-19.1pct。10 月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄；自筹资金降幅有所扩大；销售回款中，定金及预收款、个人按揭款增速降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：投资低位进一步走弱，销售量价降幅均扩大，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接 PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；2）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅扩大 2025 年 1-10 月，全国完成房地产开发投资 73,563 亿元，同比增长-14.7%，较 1-9月下降 0.8pct。其中，10 月单月商品房投资增速-23%，较 9 月下降 1.7pct。住宅方面，1-10 月，住宅投资 56,595 亿元，同比增长-13.8%，较 1-9 月下降 0.9pct，占房地产开发投资的比重为 76.9%，较 1-9 月持平，其中，10 月单月住宅投资增速-22.9%，较 9 月下降 2.6pct。分区域来看，1-10 月房地产开发投资东部地区同比-16.8%（-0.6pct）、中部地区同比-12.9%（-1.1pct）、西部地区同比-8.2%（-0.9pct）、东北地区同比-24.5%（-1.1pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 从供应先行指标来看，1-10 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 19.8%和下降 19.3%，分别较 1-9 月下降 0.9pct 和下降 1pct。其中，10 月单月商品房和住宅的新开(30)(25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/0824/0224/0825/0225/08（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比(30)(25)(20)(15)(10)(5)0510152025303540455015/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/0220/082