房地产资产管理的价值逻辑与策略

房地产资产管理的价值逻辑与策略目录CONTENTS价值逻辑重构：从开发思维到资管思维科技赋能房地产资产管理贯穿全生命周期资产管理的价值逻辑穿越周期的资产管理策略资产的价值管理及策略14253P04P14P24P66P76房地产资产管理的价值逻辑与策略房地产市场供需关系发生深刻变化目标导向的转变资管模式下影响价值创造的核心指标资产的价值跟踪资产退出路径及影响价值实现的因素存量资产价值管理策略• 资产梳理，分类管理• 动态调优，运营增值• 不动产资产证券化策略城市更新为存量资产价值重塑创造更多可行性租赁住房市场发展丰富存量资产盘活路径技术创新及应用助力资产管理效率提升数字化资产管理平台周期性策略调整多元化组合对冲风险穿越经济与行业周期的资管策略 房地产资产管理的价值逻辑与策略 54 戴德梁行研究院 价值逻辑重构：从开发思维到资管思维01房地产市场供需关系发生深刻变化伴随中国经济的高速发展及城镇化进程的加速推进，中国的房地产行业经历了二十多年的突飞猛进⸺从福利分房到商品房市场的发展，从最初解决住房问题到满足改善型需求，从土地开发驱动到借助金融杠杆实现快速扩张，从完善商业、办公等城市发展配套到集中供应下商业市场竞争加剧⸺房地产高速发展的同时也带动了中国城市的大规模增量扩张，这个阶段“规模扩张”也成为房地产行业最鲜明的标签。而近年来，伴随房地产市场陷入调整期，市场环境已然发生深刻变化⸺2023 年中央经济工作会议明确指出“房地产市场供求关系发生重大变化”，时隔十年召开的 2025 年中央城市工作会议进一步强调“城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市的发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这些政策信号与市场现实相互印证：全国房地产开发投资额自2022 年连续三年下行，新建商品房销售面积也同步下降至今；供应压力下，不少城市写字楼市场不得不面对租金下调、空置率走高的局面；购物中心等商业设施密度不断增大，为商业经营带来严峻的竞争挑战……曾经依赖土地增值、高周转开发、规模竞赛的传统房地产模式，已难以适应新的发展阶段，多年建设累积的庞大存量和在途供应对房地产尤其商业类资产的专业运营、保值增值能力提出了更高的要求。房地产资产管理的价值逻辑与策略6 戴德梁行研究院 供给过剩的挑战在中国房地产行业的发展历程中，房地产开发投资额连续几十年保持增长，个别年份甚至出现 20% 以上的年增率，令市场供应规模得以持续扩张。但城镇化驱动下的住房需求的合理增长显然无法承载供应规模的持续扩张，2022 年中国房地产市场陷入调整，房地产开发投资额开始持续下行，也意味着在城镇化由高速增长期转向稳定发展期的同时，房地产供应端持续扩张的局面也在发生调整，供应过剩的挑战下市场正以缩小未来供应规模的方式调节供求关系谋求持续发展。全国房地产开发投资额及增速走势全国新建商品房销售面积及增速走势资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部备注：二线城市包含长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、厦门及西安共计 13 个城市。资料来源：戴德梁行研究部4,220 万平方米7,845 万平方米中国内地主要城市甲级写字楼存量变化 房地产资产管理的价值逻辑与策略 7房地产市场供需关系发生深刻变化作为城市开发建设的重要构成，房地产的蓬勃发展带动了城市功能和城市配套的不断完善。作为经济活动的重要载体，写字楼市场在蓬勃发展中也逐渐迎来了供应高峰。2016 年至 2024 年间，包含一线及强二线在内的 17 个城市样本中的甲级写字楼总存量由 4,220 万平方米增长至 7,845万平方米，存量规模扩大了 85.9%。-20%-10%0%10%20%30%40%030,00060,00090,000120,000150,000180,000房地产开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅-30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000全国新建商品房销售面积（万平方米）同比涨幅20162024北京上海广州深圳二线城市增长 85.9%在高能级城市的核心区域，以写字楼、零售、住宅综合开发为代表的城市综合体及商业设施建设更为多见。聚焦一线城市，北上广深在过去 20 年间的甲级写字楼总存量增长幅度高达 581.5%,由 2005 年的 670.6 万平方米增长至 2024 年的 4,570 万平方米；同步发生的是，平均空置率也由 2005 年的 12.1% 增长 9.3 个百分点至 2024 年末的 21.4%，供求关系已然发生转变。在空置率的上行的压力下，下调租金成为不少业主去化空置面积的有效手段，但这些指标的变化往往对项目营收构成负面影响，同时影响资产估值，因此如何在日趋激烈的市场竞争中稳住收益、维护资产价值成为业主不得不面临的挑战。主要城市甲级写字楼平均租金及空置率水平(2024)资料来源：戴德梁行研究部北京长沙成都重庆大连广州杭州南京青岛上海沈阳深圳苏州天津武汉厦门西安050100150200250300152025303540租金，元/平方米/月空置率，% 房地产资产管理的价值逻辑与策略 98 戴德梁行研究院 20162024华东区华北区华南区华中区西南区20162024北京上海广州深圳二线城市零售物业市场也面临类似挑战。在经济高速增长的周期中，零售物业载体的开发建设和百花齐放承载了消费市场的快速发展，但商业物业持续放量背景下过量供应所带来的竞争加剧也不可避免。仅 2016 年至 2024 年间，15 个样本城市的优质购物中心总存量就从 4,430 万平方米增长 158.3% 达到 11,443 万平方米，丰富消费场景、扩充商圈规模的同时，商业载体的运营压力不可小觑。电商及线上平台的快速发展加速了仓储物流等设施的投资兴建，疫情期间的物资配送需求也成为高标库及冷库大规模兴建的重要推动力，从 2016 年 2,850 万平方米的高标物流仓存量到 2024 年末 12,600万平方米的存量规模，8 年市场总存量规模增长了 342.1% ，与初期供不应求的市场状况相比，个别地区也出现了供过于求的局面，局部市场去化压力有所加大。8 戴德梁行研究院 房地产市场供需关系发生深刻变化需求升级过去几十年间，城市面貌日新月异，经济的快速发展带动人民生活水平提高，人口流动趋势和结构也不断发生变化。作为经济活动的载体以及承载人民生活、消费的物理空间，房地产也随之迎来需求端的不断变化、升级。城镇化的放缓减弱了人口迁移带来的刚性住房需求增量；从量的扩大到关注质的提升，“好房子”成为激活改善性需求的驱动力之一；外部环境的复杂多变给宏观经济带来的不确定性进一步影响企业对办公空间的需求；Z 世代对办公环境及氛围的偏好也影响到企业的选址决策；收入分化与消费降级等因素直接影响商业发展的趋势；体验型消费的崛起和对情绪价值的关注也为商业物业的发展带来启发和机遇……因应需求端的变化升级，房地产不同的物业板块不得不积极调整优化，以求在激烈的市场竞争中占据优势。住宅市场写字楼市场商业市场改善型需求