房地产行业2025年1-10月统计局房地产数据点评：基本面下行斜率扩大，政策宽松必要性提高

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 基本面下行斜率扩大，政策宽松必要性提高 ——2025 年 1-10 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]10 月房地产各项指标下行斜率扩大，受高基数影响预计 11-12 月销量同比仍将明显承压；今年以来量价下行压力逐季加大，核心城市也面临补跌压力，居民资产负债表压力逐步扩散，产业政策进一步放松的必要性明显提高。当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型房企；具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 基本面下行斜率扩大，政策宽松必要性提高 ——2025 年 1-10 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 11 月 15 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况。 事件评论 ⚫ 高基数下销量同比明显下降符合预期。2025 年 1-10 月全国商品房销售额/面积分别同比下降 9.6%/6.8%，累计同比降幅扩大，其中 10 月销售额/面积分别同比下降 24.3%/18.8%，高基数下同比降幅明显扩大，环比表现略弱于 2020-2024 年均值。价格方面，10 月 70城新房/二手房价格指数环比分别下跌 0.5%/0.7%，新房和二手房跌幅环比均扩大，其中一线城市二手房价跌幅相对更大。10 月份房地产量价延续调整趋势，受高基数影响预计11-12 月销量同比仍将明显承压，今年以来量价下行压力逐季加大，核心城市也面临补跌压力，居民资产负债表压力逐步扩散，产业政策进一步放松的必要性明显提高。 ⚫ 开竣工同比降幅扩大。2025年 1-10 月新开工面积同比下降 19.8%，10月同比下降 29.5%，累计和单月同比降幅均扩大，开工降幅扩大主要受制于销售预期/库存去化周期/资金压力，但开工自高点以来的累计跌幅较大，且进入超跌状态，与此同时今年以来土地成交降幅收敛，后续开工趋势上降幅收敛存在可能性。2025 年 1-10 月竣工面积同比下降 16.9%，10 月同比下降 28.2%，累计和单月同比降幅均扩大，符合预期；从近几年销售降幅来推演，自然竣工周期已见顶回落，若无历史缺口回补，竣工双位数下降预计仍将延续。 ⚫ 资金与投资依旧承压。2025 年 1-10 月房企到位资金累计同比下降 9.7%，10 月同比下降21.9%，累计和单月同比降幅均扩大，其中 10 月国内贷款和自筹资金分别同比下降6.7%/17.2%，定金及预收款/个人按揭贷款分别同比下降 26.0%/30.6%。2025 年 1-10 月房地产开发投资完成额同比下降 14.7%，10 月同比下降 23.0%，累计降幅和单月降幅环比均扩大，Q3 以来开发投资加速下降；销售压力加大的背景下，企业支出节奏可能放缓，影响建安投资和土地购置费，且施工仍有下降压力，全年投资表现预计持续承压。 ⚫ 2025 年度展望：近年来房地产行业量价迎来快速调整，当前正逐步接近均衡区间，边际上最困难的时候可能已经过去。预计 2025 年全年开竣工和投资仍将双位数下降，而销售表现则取决于后续政策力度与效果，若无更多增量有效政策，Q4 销量同比表现将明显承压，全年大概率仍有双位数左右的下降，但较去年全年降幅可能有一定收窄。 ⚫ 投资建议：基本面下行斜率扩大，政策宽松必要性提高。10 月房地产各项指标下行斜率扩大，受高基数影响预计 11-12 月销量同比仍将明显承压；今年以来量价下行压力逐季加大，核心城市也面临补跌压力，居民资产负债表压力逐步扩散，产业政策进一步放松的必要性明显提高。当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期； 2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待未来政策空间？——房地产行业周度观点更新》2025-11-16 •《盈利结构性拐点可期，更加重视经营持续性——房地产行业 2025 年三季报综述》2025-11-09 •《好房子是中长期阿尔法——房地产行业周度观点更新》2025-11-09 -30%-10%10%30%2024/112025/32025/72025/11房地产沪深3002025-11-17%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1：房地产开发和销售数据汇总 资料来源：国家统计局，长江证券研究所（注：除均价外，对比历史同期累计值的时间区间均为 1999-2021 年） 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比20-24年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额5,977-24.3%-12.58,025-25.5%-21.0%69,017-9.6%-1.72015年-住宅5,358-24.6%-13.06,882-22.1%-19.0%60,687-9.4%-1.82015年销售面积6,147-18.8%-8.28,531-27.9%-22.2%71,982-6.8%-1.32010年-住宅5,209-19.6%-8.26,977-25.3%-20.4%60,272-7.0%-1.42009年销售均价9,722-6.9%-5.49,4073.3%1.5%9,588-3.0%-0.52019年-住宅10,286-6.2%-5.99,8644.3%1.7%10,069-2.6%-0.52020年开工面积3,662-29.5%-15.15,598-34.6%-11.7%49,061-19.8%-0.92005年-住宅2,679-30.3%-12.03,969-32.5%-11.5%35,952-19.3%-1.02004年竣工面积3,732-28.2%-29.73,4358.6%52.0%34,861-16.9%-1.62009年-住宅2,638-31.4%-28.42,35212.2%