中国法拍房月报：9月挂拍4.2万套年内次高，成交率19%降至下半年新低

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/9 克而瑞观点 9 月挂拍 4.2 万套年内次高， 成交率 19% 降至下半年新低 中国法拍房 月报 202 5 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/9 克而瑞观点 文/马千里 2025 年 9 月，月内供求规模均延续年内高位。本月法拍房供应规模上升至 4.2 万套，环比上升31%，同比增加 10%；成交量 5033 套，环比下降 8%，但仍在年内高位。竞拍热度有所回落，约 5.5%的成交房源出价达到 100 次以上，环比下降 1.5 个百分点。 核心要点 挂拍量：环比回升，新增挂拍 4.2 万套，环比上升 31%。 交易量：高位延续，成交 5033 套，连续 2 周超过 5000 套法拍房成交。 成交率：全国平均成交率 19%，连续两月回落，且本月回落速度加快。 折价率：卖方折价率下降，主要是一拍房源惜售、平均折价率收窄。 后市展望 受供应规模变化影响，9 月法拍房成交规模出现环比回落，但仍在年内高位，连续两个月超过5000 套法拍房实现成交。不过市场热度有所回落，与一二手房近期表现一致，在经过近年大量有力的需求侧政策的出台之后，大量自住购房需求已经得以释放，再加之行业建立新的供求关系仍需时日，法拍房的成交率和热度方面均有所回落。9 月份成交法拍房的中位出价次数降至 14 次，仅有 5.5%的房源出价次数达到 100 次以上，均为 2025 年以来新低。 特殊个案成交方面，除威海乳山之外，本月有更多城市出现了普通二手房源的法拍成交，不仅有一元起拍的低价房源，也有高总价的改善性房源，典型如杭州远洋西溪公馆类别墅住宅以 3200 万元成交，接近起拍价的 3 倍。更多二手房源选择通过法拍市场，有效加速房产的流转速度，正在助力各地建立起更加完善、覆盖多层级的居住权流动循环，为行业发展新模式的建立提供更多助力。 从个体挂拍来看，本月仍有多宗高总价标的试水法拍市场，如东戴河合生天戴河整体项目、衡水十里风荷项目及开发商资产、深圳新地中央广场 44 套房产、南京光华大厦多处房产等，共有 20处标的起拍价格超过 1 亿元。不过竞拍结果不尽如人意，如东戴河合生天戴河（9.4 亿）、衡水十里风荷（3.4 亿）均告流拍。随着行业进入存量闲置土地处置的深水区，预计未来将有更多大型房地产项目进入法拍市场，为有效提高相关资产处置效率，建议各地主管部门更加重视相关资产的处置情况，加快推进相关法拍资产的交易。 9 月份，自然资源部出台了《城市存量空间盘活优化规划指南》，填补存量空间规划编制技术标准空白，明确存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一。国务院也在 10省市开展试点，鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。对于影响区域广义库存的大型烂尾项目，鉴于现阶段销售预期的不确定性，简单通过价格调整，以法拍处置大型项目产权难度极高，对于三四线城市的旅居类烂尾项目而言更是如此。建议各地主管部门可参照自然资源部最近技术标准，可早早在土地回收、规划调整方面做好方案，允许竞得人按照最新规划标准进行项目后续开发，以此切实提升相应房地产项目的法拍效率，加快推进土地要素资源的使用效率提升。 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/9 克而瑞观点 一、挂拍量：供应规模高位回升，重庆新增挂拍接近 2000 套 供应端方面，9 月新增挂拍 4.2 万套，环比上升 31%，同比增加 10%。起拍总价 406 亿元，环比增加 25%。本月新增挂拍套数环比回升，仅略低于 7 月份的年内高点。 图：典型城市法拍房月度供应情况（套） 说明：法拍房部分标的为多处房源共同拍卖，为便于行文和统计，本文每 1 个标的均按 1 套处理 数据来源：CRIC 从各城市情况来看，本月共有 10 个城市新增挂拍套数超过 500 套，较上月增加 2 个。重庆本月挂拍 1990 套，继续保持在各城市首位。挂拍 500 套以上的 10 个城市合计供应 8416 套，占全国新增挂拍总量的 20%。 一线城市中，广州挂拍 451 套，继续居于首位，上海以 356 套排在第二，深圳、北京分别为 235和 225 套。挂拍总价方面，上海挂拍房源起拍总价 24 亿元，为全国挂拍总价最高的城市，此外北京、深圳均为 14 亿元，而广州起拍总价则只有 8 亿元。 东戴河千亩别墅项目 9.4 亿元二次起拍，楼板价仅 1035 元/平方米仍遭遇流拍 东戴河合生天戴河法拍项目于 9 月开启二度法拍，起拍总价 9.4 亿元，较上一次 10.16 亿元的起拍价下调了 7.5%。本次并未公示评估价，较第一次法拍的评估价折让约 35%，折价率提升了 5%。按规划总建面计算，地块楼面价 1035 元/平方米，远低于周边 1 万元左右的新房价格。该项目位于辽冀交界的东戴河新区，属京津冀文旅辐射区，总占地 1004 亩、总建面 90.79 万㎡，含 251 栋联排别墅（91 栋完工、160 栋在建）及配套商业，因股东长期纠纷自 2015 年停工，呈半烂尾状态。其核心价值在于 1.5 公里一线渤海海景，紧邻山海关老龙头景区，坐拥 900 亩滨海一线领地。 该项目风险较大：需承接债务及购房者退房纠纷，部分土地存争议且未竣工验收，保守预计续建需 20 亿元以上的资金，因此 9 月份二度起拍仍未能成功拍出，无人问价最终遭遇流拍。随着各地对于存量闲置用地处置进度持续推进，预计将有更多半烂尾或烂尾项目进入法拍环节。建议各地主050001000015000200002500030000350004000045000500002024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/9 克而瑞观点 管部门可更加重视相关资产的处置情况，加快推进相关法拍资产的交易。尤其是对于供应过量的大型烂尾项目，可早早在土地回收、规划调整方面做好方案，推进土地要素资源的使用效率提升。 图：典型城市 2025 年 9 月法拍房挂拍量（套） 数据来源：CRIC 二、成交量：9 月小幅回落、仍在高位，杭州二手联排溢价近 2 倍成交 成交方面，9 月典型城市法拍房成交 5033 套，环比下降 8%，同比减少 14%，仍在年内高位。受上月挂拍量回落影响，9 月份成交套数略有回落。月内竞拍热度也有所下降，成交法拍房的中位出价次数为 14 次，较上月下降了 3 次，5.5%的房源竞拍次数达到 100 次或更高，较上月下降 1.5 个百分点。 图：典型城市法拍房月度成交规模变化（套） 数据来源：CRIC 05001000150020002500重庆成都郑州茂名威海昆明宁波天津遵义长沙合肥广州贵阳南充杭州温州南宁徐州中山东莞上海烟台潍坊福州010002000300040005000600070002024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2