【土拍速递】中建智地+未来科学城26亿竞得北京昌平宅地，天通苑板块时隔八年再迎宅地成交

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/ 6 克而瑞快评 【土拍速递】中建智地+未来科学城 26 亿竞得北京昌平宅地，天通苑板块时隔八年再迎宅地成交 10 月 28 日，北京昌平区北七家歇甲庄村地块出让，地块位于天通苑东侧，如期由中建智地+未来科学城以 26.01 亿元的底价竞得。 昌平区天通苑板块上一次有宅地出让，还是 2017 年天通苑北侧的共有产权房项目，由未来科学城溢价 27%竞得，成交楼板价为 2.3 万元/平方米。 宗地详情 昌平区北七家镇歇甲庄村（A 地块）0038、0046 、0035、0043、0044、0045 区域-板块 昌平区-天通苑板块 成交日期 2025/10/28 总建面积 (万㎡) 10.47 （可建住宅 9.13） 成交总价 (亿元) 26.01 综合容积率 1.65 （住宅部分 2.07） 住宅楼板价 (元/平方米) 28495 溢价率 0% 周边可比房价 （元/平方米） 50000 交易方式 挂牌 地块属性 纯住宅 竞得人 中建智地+未来科学城 数据来源：CRIC 歇甲庄村地块位于昌平区北七家镇，距离天通苑东站约 2 公里，是该村庄 A、B、C 三个组团地块中首个进入开发环节的地块。该地块综合容积率 1.65，共包含 6 宗子地块，其中 2 宗为住宅用地（属于 A 地块规划的 5 个住宅类子地块中的 0038、0046 号），容积率分别为 2.0 和 2.1，合计用地面积 4.41 公顷，规划建筑面积 9.1 万平方米，建筑限高均为 60 米；剩余 4 宗地块需由竞得人完成代建，建成后无偿移交相关部门。 从开发主体来看，根据 2024 年 12 月政府相关部门回复，歇甲庄村土地一级开发项目原主体为中港公司。经昌平区政府批准，该项目拟变更主体，其中项目主体调整为昌平区综合事务中心，实施主体调整为北京未来科学城置汇建设有限公司。 该地块出让起拍总价为 26 亿元，住宅部分起拍楼板价 2.85 万元/平方米。最终由中建智地与未来科学城组成的联合体以底价竞得，出让流程顺利完成。 此次出让后，歇甲庄村 A 组团仍有 3 宗住宅类子地块（0034、0037、0039 号）未挂牌。这 3 宗地块合计用地面积 4.2 公顷，对应规划建筑面积 8.7 万平方米；鉴于路网分布与地块自然分隔的特点，预计将分三宗独立地块进行出让开发。 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/ 6 克而瑞快评 歇甲庄村 A 组团地块规划示意（红框部分为本次出让地块） 用地编号 用地性质 用地面积（公顷） 容积率 0035 社会综合服务设施用地 0.38 0.89 0038 二类居住用地 1.76 2.1 0043 基础教育用地 0.52 0.8 0044 文化设施用地 0.2 0.4 0045 体育用地（复合停车场） 0.84 0.6 0046 二类居住用地 2.65 2.05 资料来源：北京自然资源局 该地块距离 17 号线天通苑东站约 1 公里，未来可通过换乘 18 号线，连接望京、西三旗、上地及中关村软件园等重要就业区域，交通通勤便利性较强。教育与商业配套方面，主要依赖歇甲庄村规划新建资源，其中 A 组团规划的教育类地块位于本次出让地块东南侧，用地面积 2.81 公顷，同时也是 A 组团内面积最大的一宗子地块。生态资源上，地块周边分布有清河、温榆河公园等，可满足居民日常休闲需求；不过需注意的是，地块周边城市界面相对老旧，处于歇甲庄拆迁安置房片区，且东北侧沥青厂虽已着手搬迁，但其原有影响仍需相关部门进一步评估。 从区域楼市情况来看，该地块所处的天通苑以东片区已超过十年未进行住宅类地块招拍挂出让，目前区域内尚无同质新房在售。距离地块最近的二手房为 2 公里外的天通苑小区，该小区入市已超30 年，属于超级刚需大盘；结合区域市场行情，业内预计该地块未来新房均价将达到 5 万元/平方米左右。 至于地块南侧及西南侧超过 2 公里处的望京国誉府、润泽御府均为高端项目，与该地块定位存在明显差异，不具备直接可比性，其售价分别约为 8 万元/平方米、11 万元/平方米。 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/ 6 克而瑞快评 图：地块三公里内尚无可比在售项目 图片来源：CRIC 延伸阅读：2025年北京加速推进城市更新项目 当前，中央正加快推进城市高质量发展，在此背景下，2025 年以来北京城市更新工作也进入加速推进阶段。从城市更新类专项债投资数据来看，2025 年前三季度，北京已有 77 个城市更新项目获得专项债融资，融资总额达 593 亿元，这一数据已超过 2024 年全年 117 个项目 592 亿元的融资总量，充分体现出今年北京城市更新项目融资推进的显著成效。 从融资项目规模分布来看，2025 年大规模融资项目数量也实现了明显增长。截至目前，2025 年单项目融资超过 10 亿元的情况已有 26 次，对应融资总额合计 427 亿元；而 2024 年全年单项目融资超过 10 亿元的次数仅为 11 次，合计融资总额 292 亿元，两者对比可见今年北京城市更新项目在规模化推进上的突出进展。 大量城市更新类项目的持续推进，也为北京土地市场带来了积极影响。随着城市更新工作的深入，众多棚改相关项目逐步入市，为土地市场补充了大量优质增量地块。以今日出让的歇甲庄地块为例，该地块正是依托歇甲庄村旧改工作，通过土地整备形成的新增一级土地开发用地，成为城市更新与土地市场良性互动的典型案例。 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/ 6 克而瑞快评 图：2025 年北京城市更新类专项债发行规模变化（棚改+城中村） 说明：部分项目在期间多次融资，存在少数重复 数据来源：中国地方政府债券信息公开平台，预警通 从整体项目布局来看，按专项债融资清单统计，2025 年北京共有 36 个百亿级城市更新项目正在持续推进，这些项目涉及总投资额达 6900 亿元，经测算预测总收益约 7947 亿元。此类大体量城市更新项目的推进，不仅对居民生活品质提升起到重要支撑作用，持续改善居民居住环境与生活配套；同时也为城市经济发展注入了强劲动力，助力经济实现持续稳定增长；此外，还为北京房地产市场的健康发展提供了更多稳定性，有效降低市场波动风险，并为开发企业带来了一批安全边际更高的投资机会，推动房地产行业向高质量发展转型。 表：2025 年北京正在推进的百亿级别城市更新项目 区县 项目名称 项目总投资（亿元） 预测总收益(亿元) 2025 年专项债融资（亿元） 大兴区 大兴新城芦城地区(西片区单元)城中村改造一期项目 492 586 35.0 门头沟区 门头沟区采空棚户区改造项目 642 528 12.0 朝阳区 朝阳区小红门乡小红门村、肖村、龙爪树村、牌坊村城中村改造项目 200 497 5.8 顺义区 北京市顺义区杨镇棚户区改造土地开发项目 234 455 23.1 昌平区 中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目 359 392 3.6 房山区 房山区长阳镇 06、07 街区棚户区改造土地开发项目 350 325 14.4 朝阳区 酒仙桥旧城区改建项目 246 292 40.5 丰台区 花乡中部组团城中村改造