中国房地产研报：京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/ 5 克而瑞观点 京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨 中国房地产 研报 202 5 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/ 5 克而瑞观点 京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨 文/俞倩倩 2025 年 8-9 月北京、上海、深圳相继发布限购松绑等利好新政，目前政策落地已两个月有余，究竟新政对市场提振效果几何？当前京沪深一二手房成交呈现出怎样的差异化行情呢？ 一、上海 10 月新房成交高位回落、北京持平，深圳新政余温延续 从新房周度成交来看，北京 808 新政和上海 825 新政后周成交都一波稳步拉升，深圳 905 新政对新房成交拉升作用并不显著，总体规模与新政前基本持平。 而步入 10 月以来，上海周成交成交规模呈现出高位回落态势，环比 9 月周均下降 17%，与新政前 7 月周均相比降幅也达 8%。北京整体楼市在新政前后变化不大，10 月周均较 9 月和 7 月分别微增3%和微降 1%，深圳 10 月延续 9 月热度，成交规模与 9 月基本持平，较新政前（8 月）增长 25%。 图表：京沪深 8 月新政前后商品住宅成交面积周度变动情况（单位：万平方米） 城市 7 月周均 8 月周均 9 月周均 10 月周均 较 9 月周均 较新政前一个月周均 上海 9.56 8.57 10.58 8.81 -17% -8%（7 月） 北京 8.36 8.13 8.10 8.30 3% -1%（7 月） 深圳 6.23 5.30 6.62 6.65 0% 25%（8 月） 备注：2025 年 10 月数据截止至 10 月 26 日 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 二、新政后京沪深项目去化率延续降势，核心区产品力强改善盘领涨楼市 从新政前后京沪深项目去化率变动情况来看，上海、深圳逐月下行，10 月前 26 日去化率分别降至 36%和 21%。而北京呈现出冲高回落，主要与推盘结构密切相关，北京 9 月“好房子”项目集中入市，凭借核心区位+健全配套+完备产品力实现去化率冲高。 0246810121416182025年27周2025年28周2025年29周2025年30周2025年31周2025年32周2025年33周2025年34周2025年35周2025年36周2025年37周2025年38周2025年39周2025年40周2025年41周2025年42周2025年43周7月8月9月10月上海北京深圳 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/ 5 克而瑞观点 图：京沪深近一年来项目平均去化率月度变动情况 备注：2025 年 10 月数据截止至 10 月 26 日 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 而从 9-10 月京沪深三城热销项目来看，热销盘主要集中在各城市供应稀缺核心区域的改善盘之外还有部分折扣力度较大的刚需盘，居民购房更多会权衡区位配套、产品、价格等综合因素，强调极致性价比。以北京为例，通州中建·运河玖院地处通州运河商务区板块，为刚改、首改及再改项目， “北京城市副中心”区位优势叠加运河滨水资源，开盘去化表现较好，去化率达 75%；龙湖宸翰地处顺义老城板块，配套成熟，是顺义首个“好房子”项目，开盘去化率达 75%。再如深圳光明区中建观玥名邸项目，凭借开盘综合折扣 89 折（诚意登记 97 折、VIP 升级 97 折、认购 96 折），开盘去化率也达到了 78%。 表：2025 年 9-10 月京沪深热销项目基本情况（单位：套） 城市 项目名称 区域 板块 开盘时间 推出套数 认购套数 认购率 上海 尚园 闵行 马桥 2025/10/12 44 44 100% 象屿·天誉蘭香 闵行 江川紫竹 2025/09/29 66 66 100% 润雲金茂府 普陀 桃浦 2025/09/27 32 32 100% 金茂棠前 宝山 西城 2025/09/26 130 130 100% 保利海上印 闵行 春申 2025/09/25 52 52 100% 中建·玖上琅宸 静安 大宁 2025/09/21 140 140 100% 嘉里金陵华庭 黄浦 豫园 2025/09/21 120 120 100% 蘭桂坊 855 杨浦 东外滩 2025/09/20 12 12 100% 华润外滩瑞府 虹口 四川北路，四平路 2025/09/14 119 119 100% 陆家嘴太古源·源邸 浦东 源深洋泾 2025/09/17 83 79 95% 开云锦悦华庭 浦东 金桥 2025/09/20 204 188 92% 建发海宸 杨浦 新江湾城 2025/09/30 322 296 92% GFL 高福云境 黄浦 淮海路 2025/10/18 125 112 90% 保利天奕 浦东 曹路 2025/10/25 128 114 89% 国贸海上原墅 松江 松江新城 2025/09/07 146 126 86% 象屿·天宸雅颂 闵行 浦江镇 2025/09/12 39 33 85% 西郊云庐 长宁 北新泾 2025/10/18 61 50 82% 北京 百万佳苑·兰园 西城 西城 2025/10/15 102 102 100% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海北京深圳 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/ 5 克而瑞观点 北京建工·嘉棠澐玺 怀柔 怀柔老城 2025/09/21 224 210 94% 中建·运河玖院 通州 宋庄东 2025/09/20 764 573 75% 龙湖宸翰 顺义 顺义老城 2025/09/24 190 142 75% 国誉星城 昌平 回龙观 2025/09/29 384 268 70% 深圳 中建观玥名邸 光明 凤凰 2025/09/20 188 147 78% 华联峦山府 宝安 西乡 2025/10/18 218 83 38% 备注：2025 年 10 月数据截止至 10 月 26 日 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 三、京沪新政后二手房成交冲高回落，深圳新政对二手房刺激作用一般 而从二手房成交变动来看，新政效应减退更为显著，京沪深 10 月周均成交较 9 月周均均出现不同程度回落，与新政前一个月周均成交相比也出现了稳步下滑。 北京、上海 8 月新政发布后，9 月迎来一波显著拉升，而 10 月再度高位回落，不及 7 月周均水平；深圳 9 月初发布新政后，对二手房刺激作用不如京沪显著，而 10 月也迎来回落行情，整体三城二手房成交仍处于下行区间。 图表：京沪深 8 月新政前后二手住宅成交套数周度变动情况（单位：套） 城市 7 月周均 8 月周均 9 月周均 10 月周均 较 9 月周均 较新政前一个月周均 上海 4430 4327 4791 4018 -16% -9%（7 月） 北京 2941 3170 3677 2550 -31% -13%（7 月） 深圳 1054 1007 1080 917 -15% -9%（8 月） 备注：2025 年 10 月数据截止至 10 月 26 日 数据来源：CRIC 中