产业园行业：存量焕新，价值再造，产业园区价值再造的机制与转型(下)

1 / 5 存量焕新，价值再造：产业园区价值再造的机制与转型（下） 文/公用一部 陶镜好 摘要 资产的物理盘活只是第一步，真正的挑战在于如何让产业能级实现根本性的提升。本文继续通过对成都崇州、长沙经开区、福州闽侯三个典型案例的分析，总结出存量资产焕新的四个关键机制：多元主体协同治理、市场化资金平衡、精准高效服务保障、产业升级价值再造。在此基础上，本文将进一步分析园区运营者从空间运营向产业赋能转型的内在逻辑，梳理其在角色定位、价值取向、发展动力和核心能力等方面的深层变化，希望能为新时期产业园区的高质量发展提供一些参考。 正文 二、路径探索：多元盘活模式的实践与启示（下） （四）成都崇州案例：数字治理与网格监测结合，推动跨区协作 崇州市在“立园满园”工作中，以四川崇州经开区为主阵地，承担了成都市产业园区低效工业用地和标准化厂房去化的“揭榜挂帅”任务，探索了资源锁定、收储运作、服务保障相结合的三维协同治理模式。 崇州建立了数字治理、网格监测、专班攻坚相结合的治理体系。通过地毯式排查，对厂房位置、面积、结构、配套、空置状态进行分类标注，动态更新低效用地信息，形成产业用地资源清单。同时，构建网格化动态监管模式，将园区划分为 10 个网格单元，每个网格配备一名专员，实时跟踪企业的生产经营、投资强度、税收贡献等情况，锁定经营困难、亩均效益低、闲置未开发用地的企业，形成低效用地问题清单。针对重点地块，组建由园区、规自、司法、国企和招商等部门组成的专项攻坚专班，为每个地块一对一制定三个以上的盘活方案。 在核心举措上，崇州重点强化招商盘活、收储改造和规划赋能。以政府搭台、企业唱戏为工作思路，依托低效用地信息数据库开展精准招商，通过厂房订制、租金对赌等市场化手段，推动原普洛斯二期 187 亩已签约用地转化为中鼎消费电子动力传动部件及系统集成轻量化底盘项目。针对经营困难企业，建立市场化收储机制，通过法拍收储原君客木业 104 亩低效用地，引入赫比模具投资 1.43 亿元建设全球模具研发设计制造基地。 值得关注的是，崇州与青羊区联动共建青崇航空产业园，明确了航空航天与低空经济双主导产业定位，构建了总部研发在青羊、生产转化在崇州的跨区协作模式。国资回购美涂士 474亩存量用地，进行适航化定制改造，引进总投资 50 亿元的国星宇航太空计算基地项目，同步引入鸿源航空、中发天信等项目，形成了百亿级的航空产业集群1。 1 成都市发展和改革委员会《落实全会精神 成都在行动 | “三维协同”盘活低效用地和标准化厂房 激活存量价值赋能工业 2 / 5 （五）长沙经开区案例：分类评价与分拆处置 土地开发已接近红线的长沙经开区，面临着如何优化存量资源的挑战。湖南省政府通报表扬 2025 年度高质量发展典型经验时，长沙经开区盘清搞活、创新路径加速存量招商的做法榜上有名。 要破解存量发展困局，首先需要转变思路。长沙经开区彻底放弃了重增量、轻存量的传统路径依赖，确立了向存量要效益、以亩均论英雄的导向，核心抓手是构建覆盖识别、盘活、运营、增效全链条的资产盘活运营体系。从 2022 年起，园区全面推行企业 A、B、C、D 四类分类评价，依据评级实施资源要素差别化配置，引导生产要素向高效领域集聚，让亩均效益成为衡量企业贡献和资源配置的刚性标准。 广汽菲克破产后，1,050 亩土地、37 万平方米厂房与专业生产线陷入闲置，整体处置多次流拍，竞价底价从 19.95 亿元降至 9.92 亿元仍无人接手。园区决定采用拆整为零的策略，将土地厂房与生产线设备分拆处置：土地厂房对接消费电子龙头蓝思科技，企业以 6 亿元拍得并计划投资超百亿建设高端制造基地；专用设备面向全国公开拍卖，由南京一家二手机械公司以3.48亿元竞得。这一策略不仅成功盘活了核心资产，也实现了价值的二次变现。 2022 年以来，园区累计盘活低效土地 6,733 亩、闲置物业 264 万平方米；“两主一特”产业稳中有进，规上工业增速保持 7%以上，汽车及零部件、新一代信息技术产业年均增速分别达14%、10%以上2。 （六）福州闽侯案例：腾笼换鸟+土地复合利用 岁金智谷福州大健康食品产业园项目位于福州市闽侯县经济技术开发区，总用地面积 200亩，土地用途为工业用地——食品制造业。该地块于 2013 年 10 月出让给福建科源机械有限公司，因原项目业主产业周期迭代、经营不善等原因，无力推进开发建设，造成土地长达 10 余年的空置。 该地块采用“腾笼换鸟+土地复合利用”的运作形式，对已出让低效土地进行资源整合。自然资源部门与原业主解除《土地出让合同》，并对原地块重新规划后挂牌出让，以此确定新的土地开发主体。闽侯县先后出台《闽侯县低效用地认定及处置办法》《关于加强土地出让后管理服务机制》等政策，适度放宽产业园区分割转让自持比例，由自持工业功能产权建筑面积比例不得少于 40%调整至自持计容建筑面积比例不得少于 20%，有利于企业回笼资金。 项目规划建设 36 栋厂房及相关配套设施，总投资将达 29.7 亿元，建成后容积率提升至1.83，建筑密度提升至 45%，项目总建筑面积 12.76 万平方米。岁金智谷福州大健康食品产业园以半年达到 75%园区招商的速度，吸引了福州及中华老字号品牌入驻，是福州市首个专业食品园区，建成后预计可达 30 亿元年产值，与原低效空置用地相比，将带来新增税收 1,300 万元/年，有望为当地新增 8,000 个就业岗位3。 发展》。 2 湖南政研网《盘清家底 搞活未来——长沙经开区市场化招商突围之路》。 3 福建省自然资源厅《低效用地再开发典型案例|福州闽侯食品产业园低效用地再开发项目》。 3 / 5 三、核心机制：存量资产焕新的四大关键要素 通过上述典型案例，可以总结出产业园区存量资产成功盘活的共性逻辑。这些机制并非孤立存在，而是相互配合，共同构成了存量焕新的运作体系。 （一）多元主体协同的治理机制 存量盘活涉及产权、债务、规划、招商等多重复杂关系，单一主体难以解决全局性问题。成功案例普遍构建了多方联动的协同治理网络。“府院银企”联动机制有效破解涉法涉诉资产处置难题。六安金寨通过该平台引导投资方参与债务化解，实现司法解封与资产转让的无缝衔接；长沙经开区在处理广汽菲克资产时，亦依托跨部门专班厘清法务障碍，为分拆处置创造条件。政企优势互补机制在市场化运作中发挥了作用，漳州龙文由区属国企负责前端土地整理与政策环境优化，专业运营商主导中端开发与后端运营，形成政府把控方向、市场注入动能的协同格局。跨区域协同治理机制则拓展了存量盘活的产业纵深。成都崇州与青羊区联动共建青崇航空产业园，通过“总部研发+生产转化”的分工协作，实现存量用地资源与高端产业资源的跨区精准匹配。