2020年1月全国楼市解析与预测

2020-22•本次肺炎疫情相比SARS破坏力更强，宏观经济将面临更大下行压力•为对冲风险，政策面大概率将走向定向放松，尤其是信贷方面宏观•短期内房企投资口对后市预期仍偏中性，投资战略无明显调整•优质地块基本均延后出让，后续或将迎来一个供地潮和拿地窗口期•中小房企在疫情下回款压力大，收并购、合作开发市场也将迎来新机遇投资•短期内疫情将对销售产生较大负面影响，全年量价预计不乐观，三四线尤甚•疫情过后，积压需求或将出现一定程度的集中释放•强化线上营销，降低线下冲击带来的负面影响，是现在最适宜的一条出路营销•现金流是当前重中之重；需着重提升现金流管理能力和高质量周转能力•房企面对新一轮的产品改良，户型空间/物业管理/产品配套面临升级行业整体预判与建议宏观环境市场与行业环境34数据来源：丁香园；数据截止至2019年2月13日今年的新冠肺炎疫情破坏力极强，传播范围与感染人数远超SARS，对房地产市场影响巨大6月感染人数差值50000+2003年SARS2020年新冠肺炎600004500030000150000图：2020年新冠肺炎与2003年SARS感染人数对比时间新冠感染人数（人）SARS感染人数（人）SARSVS新冠肺炎5327确诊数（人）59834（目前）集中在几个城市为主集中区域波及全国所有省市0%2%4%6%8%10%12%14%16%2000Q12001Q12002Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q1当季GDP增速数据来源：国家统计局；2003年中国经济腾飞上行；2020年，GDP增速保6%，金融去杠杆叠加中美贸易战，经济下行压力大中国正式加入WTO刚刚两年无大范围管控举措强制管控道路、限制人员通行，对经济影响大货币松紧国际形势中美贸易战如火如荼2003年3月M1增速20.1%、M2增速18.5%2019年12月M1增速4.4%、M2增速8.7%2003年SARS2020年新冠肺炎图： 2000年至今当季GDP增速走势疫情管控2002-2008年中国经济处于强势上升期经济背景2019年底经济刚刚弱企稳，经济面临下行-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年商品住宅成交金额（亿元）同比增速（%）数据来源：国家统计局；03年房地产是国家的支柱产业，目前房地产行业的定位已进行已系统性调整，只允许起到“托底”作用房地产定位房地产作为国家支柱产业目前已系统性调整，房地产只起“托底”作用需求背景03年无强制调控政策，需求旺盛当前受限购限贷等政策影响，需求疲弱2020年新冠肺炎图：2000-2019年全国商品住宅成交金额走势2003年SARS数据来源：WIND相比03年的“小步走”，当前房企普遍高杠杆高周转，若疫情长期持续，资金流面临巨大压力表：典型上市房企2002年底与2019年底资产负债率对比房企2002年底资产负债率2019年底资产负债率万科58.29%85.26%金地52.94%77.85%首创33.57%65.53%（2018年）图：过去20年房地产行业资产负债率持续提升数据来源：国家统计局具体来看，受疫情影响，消费/基建投资/出口预计都将面临较大的下行压力051015202520002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019图：社会消费品零售总额同比增速（%）010203040506020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019固定资产投资额累计增长房地产投资累计增长图：固定资产/房地产投资额累计增速（%）基于03年SARS对各项经济指标的影响来看：第一，防控疫情需要人口避免大规模流动和聚集，隔离防控，因此大幅降低消费需求。受非典影响，2003年上半年居民减少外出，对餐饮、旅游等相关消费造成负面冲击。2003年4-6月社会消费品零售总额同比分别为7.7%、4.3%、8.3%，较2002年同期分别减少0.5、5和0.3个百分点。而当6月疫情得到有效控制后，前期被抑制的消费需求大量释放，7月社零同比迅速上升至9.8%。第二，工人返城、工厂复工延迟，生产活动无法进行，制造业、房地产、基建投资短期基本停滞。第三，一旦被WHO认定为疫区，出口可能受较大影响。若疫情升级为国际事件，国外将对来自疫区的商品提高准入门槛或直接禁止进入。非典对中国出口贸易影响相对有限，出口同比并未出现明显下滑态势，仅在2003年4月略微下滑。(50)05010020002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019出口总额同比增长进口总额同比增长图：进/出口总值同比增长（%）2019年末政策已有宽松迹象疫情影响与经济下行背景2020年政策面大概率将走向定向放松，如果经济下行压力持续加大，不排除出台大规模定向放松政策的可能性数据来源：国家统计局；政策面预计大概率将走向定向放松，方向更多预计将聚焦在融资/贷款利率等方面，以三线城市为主力度趋缓各地开始出台试探性调控动作重新趋紧苏州、西安、杭州等多城市政策加码微松为主中央降息降准，地方因城施策松紧松2019.4落实一城一策2019.7不将房地产作为短期刺激经济的手段2019.11未提房地产2019年中央政治局基调2019年整体调控形势图：2019年整体调控回顾与2020年调控预判2020年整体预判1融资将会有所宽松预计宽松方向2短期内，央行开展史上最大规模的逆回购，注入1.2万亿的流动性，预计境内银行、信托等前端融资对房地产公司的融资有所放松。2、3月份是一个融资窗口，对于公司债、美元债有批文的企业应当加紧发债。不同类型城市宽松程度不同➢ 一线：需求依旧旺盛，有足够购买力支撑，预计不会有明显政策放松；➢ 二线与优秀三线：购买力也相对较好，出台政策预计集中在人才/贷款利率优惠方面；➢ 三四线：预计限制政策将大幅打开，但由于前期已上涨较多，预计也不会出台快速刺激政策11➢与03年相比，本次肺炎疫情破坏力更强；同时，当前经济持续下行，房地产定位也与当初不同；受疫情影响，消费/基建投资/出口预计都将面临较大的下行压力，政策面预计大概率将走向定向放松，方向更多预计将聚焦在融资/贷款利率等方面，以三线城市为主。总结与展望12除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二线。大部分城市选择顺延到2月下旬表：部