2018上海楼市年报

2019年1月2018年上海楼市年报CONTENTS头号事件上海楼市目录0102头号事件今年四次政治局会议核心内容对比中美贸易战进入白热化棚改货币化收紧年内四次降准土地市场降温，流拍潮持续上演楼市凛冬下，房企如何应对？年度标签2018年，楼市迎来调控大年，全国各城限售、限购政策频发，中央表态坚决遏制房价上涨，楼市风向转变，全国楼市迅速降温，重点城市土地流拍频发，房企拿地减量求质，标杆房企“高周转”盛行、降价促销、裁员潮掀起……种种迹象表明楼市进入寒冬2018年楼市年度关键词政治方向 ‖ 政治局会议：在土地、新房、二手房市场均有降温的背景下，近两次中央政治局会议均未提及房地产，说明当前政策调控已成初效，政策短期内加码的可能性不高，后期以长效调控机制维稳为主。11月官媒发声再次表明中央不想让价格下调的态度，长期横盘维稳将是中央希望看到的局面。头号事件模块2018/4/232018/7/312018/10/312018/12/13判断外部环境世界经济政治形势更加错综复杂当前经济运行稳中有变，外部环境发生明显变化当前经济运行稳中有变，经济下行压力加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，抓住并继续利用好重要战略机遇期，保持定力、坚定不移办好自己的事今年贸易战发酵以来，之前三次会议中谈及外部环境基本是对形势的客观表述，相比而言，本次会议对国际形势的认识更加正面积极，通过反复提到的“坚定不移办好自己的事”，说明内部稳经济仍然是最主要任务货币政策保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来坚持实施稳健的货币政策，货币政策保持货币流动性合理充裕实施好积极的财政政策和稳健的货币政策未提及2019年经济工作目标主基调仍然是“稳”字当先；近两次均未提及去杠杆，再次确认去杠杆已不再是经济工作主要内容金融风险完成全年目标任务需要付出艰苦努力，关键是主动同高质量发展的要求对表把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合，坚持做好去杠杆工作做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期房地产要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展对房地产市场坚持因城施策，促进供求平衡，坚决遏制房价上涨未提及未提及近两次会议只字未提房地产，说明楼市调控目的基本达到，短期内政策基本保持平稳，进一步深化可能性不大2018年4次中央政治局会议核心内容对比近两次政治局会议均只字未提及楼市调控和去杠杆，意味着楼市调控和地产泡沫已相对可控，已不再是当前短期主要矛盾，2019年宏观经济工作仍将以稳国内经济作为主要考虑对象。风向转变国际形势 ‖ 中美贸易大战：受国内经济管理体制因素影响，宏观经济虽内忧外患，但短期爆发系统性风向的可能性不大，但贸易战可能激化国内经济矛盾和汇率不稳，为对冲贸易战冲击，房地产财政资金将收紧，从而导致房产需求萎缩，同时贸易战有诱发国内输入性通胀的可能，助推房价上涨头号事件中美贸易战对房地产市场的影响贸易战出口下降房地产蓄水池中的热钱将流出中美贸易战人民币存贬值压力进口商品价格上涨人民币贬值兑现、汇率不稳房地产限售从严诱发国内输入型通胀控房价将进一步从严助推房价上涨国内经济下行房地产财政资金收紧棚改化货币安置收紧房产需求萎缩年内央行共4次降准，累计释放长期资金近2.3万亿元，此举重在定向调控，保持流动性合理充裕，重点定向放水实体经济、支持小微企业，解决“融资难+融资贵”的难题。2018年年初，美国频繁发起对中国的贸易制裁，贸易战苗头开始显现；3月中美双方对峙，5月进入谈判磋商阶段，看似进展良好，美方实则暗度陈仓，在双方达成共识后不久，即于6月15日发动实质性贸易战，中方也予以了反击，但反击后美方更是失去理性，变本加厉，多次向中方极限施压，从而使得中美贸易大战进入白热化阶段。中美贸易战背景楼市监管 ‖ 多部委集体整治楼市乱象：七部委下半年整治30城市场乱象，充分说明了“房住不炒”的政策逻辑不变，且再次表态了政策调控的决心，在调控政策不放松的前提下加入地方行政手段对市场乱象进行堵漏头号事件6月28日，住建部等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。区域一线二线三线华东上海南京、苏州、杭州、合肥无锡、徐州、宁波华南广州、深圳福州、厦门、海口佛山华北北京天津、济南、太原、哈尔滨、长春-中西部-郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、贵阳、兰州宜昌30个楼市被整治城市名单这30个城市在中央发声背景下，近期政策收紧可能性较大，加强战略管控，房企需要警惕此类风险！整治对象政策影响打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙从供应端等层面进行了管控打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”有助于未来交易方面的秩序稳定打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈及限制阻挠使用公积金的违规房地产开发企业为了让房屋买卖的流程更加顺畅打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告明显强化针对广告方面的管控内容把维护“刚需”购房者利益作为一个重要的内容进行政策落实，“限企+摇号+禁收茶水费”为主流方式，整体调控思路仍是“房住不炒”。楼市整治核心内容房改政策 ‖ 棚改货币化收紧：棚改货币化收紧，从短期来看，棚改货币化安置比例下调意味三四线城市本轮量化宽松即将结束，楼市会降温；但长期来看，对楼市影响不大，因为到2020年全国大部分地区棚改基本完成，届时房屋老龄化和更新就会保持一个正常的频率，从而刺激购房需求头号事件棚改货币化资本流向中央国开行等开发性银行 （ PSL ）地方政府（棚改专项贷款）拆迁户（补偿款）有效需求增加，房价抬高2012-2020年全国棚改开工量、存量/根据官方数据，2015年棚改货币化安置比例为30%，2016年提高至49%，目前国家尚未公布2017年全国棚改货币化安置的比例，但业界一般认为会超过50%，随着2018年国家对棚改货币化安置政策收紧，预计2018年将降至40%，2019-2020年将降至30%。自去年下半年以来，中央和主管部委层面，多次发文对棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度，在今年10月份的国务院常务会议上也明确指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策货币化安置比例30%49%50%40%30%30%人才政策 ‖ 人才引进政策：对于二线城市纷纷出台“人才新政”抢夺人才现象，客观上是各地通过新增购房需求为楼市托底的表现，人才新政降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期头号事件第一层级第二层级第三层级第四层级代表城市：北京、上海目标人群：国际化的外籍人才、海外留学生、能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、高级创新技术性人才政策目标：控