北上广深杭一二手房价涨跌之谜

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 20克而瑞研究中心北上广深杭一二手房价涨跌之谜中国房地产深度研究2022 年 10 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 20克而瑞研究中心2021 年下半年地产行情“急转直下”，除了成交显著缩量之外，房价亦开始由增转降。70 大中城市无论是新房还是二手房价均出现显著回调，回落城市个数逐月增多，截止 2022 年 9 月末已到达7 成以上。而从 CRIC 监测的重点城市来看，百城新房房价同比涨幅收窄，核心城市二手房价同比负增长已达 1 年之久。事实上，房价下行压力不仅出现在基本面较差的弱二三线城市，即便核心城市北上广深杭近期部分项目也出现了“降价”征兆，究竟是“金九银十”房企业绩冲刺的阶段性营销策略，还是需求持续释放带来的“后遗症”？降价情况也是否会延续？一、引子：全国房价下行加剧，核心城市一二手房同比涨幅收窄或负增长（本节有删减）（一）70 城一二手房价同环比均负增长，回落城市个数增至 7 成以上（本节有删减）图：2021 年 1 月以来 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局图：2021 年 1 月以来 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局（二）百城新房房价同比涨幅收窄，二手房房价同比负增长已达 1 年（本节有删减）图：2021 年 1 月以来百城商品住宅成交均价同比变化情况（单位：%）版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 20克而瑞研究中心数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统图：2021 年 1 月以来 20 城二手住宅成交均价同比变化情况（单位：%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、一二手房价差收窄、倒挂项目占比不足 10%，打新套利空间减少（本节有删减）（一）京沪倒挂价差收窄至万元内，杭深仅个别项目显著倒挂（略）（二）倒挂项目占比持续降低，沪广深杭等 9 月占比已不足 10%（本节有删减）具体到新开盘项目来看，不仅如上文所说一二手房价差快速收窄甚至不复存在，而且倒挂项目占开盘项目比例也持续走低。如杭州 2022 年 7 月共计 40 个项目新开盘，其中 5 个项目存在倒挂现象，占比 13%。至 9 月，51 个新开盘项目中仅 4 个项目存在倒挂现象，占比降至 8%。事实上核心城市中除北京外其余 4 城倒挂项目占整体开盘项目比例均已降至 10%以内。广州和深圳 2022 年 9 月均仅有 1 个项目存在倒挂现象。表：2022 年 9 月核心城市倒挂项目占新开盘项目比例（单位：%）城市倒挂项目个数新开盘项目个数比例北京1813%上海3359%广州1303%深圳1157%版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 20克而瑞研究中心杭州4518%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统三、新房：下半年以来房价转降，改善盘更抗跌，外围刚需盘价格普降（本节有删减）（一）城市房价：2022 年下半年房价由增转降，但同比仍略好于去年同期纵观北京、上海、广州、深圳、杭州 5 个城市 2020 年以来房价变动，从绝对量变动来看，2020年-2021 年上半年整体保持稳中微增态势，2021 年下半年呈现出显著的差异化行情。深圳受供应结构影响，呈现出“大涨大跌”行情，房价波幅较大，2021 年三季度稳步下行后，年末低位回升直至 2022 年 5 年再度进入下行通道。北京、上海则主要是在 2022 年下半年整体房价才有小幅下行趋势，广州、杭州整体房价属于 5 城中偏低水平，基本在 3.5 万元/平波动。图：2020 年 1 月-2022 年 9 月北上广深杭商品住宅成交均价变动情况（单位：元/平）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统多数城市近 2 个月以来环比呈现下行趋势，以北京、上海、深圳、杭州为典型代表，究其原因，一方面供应结构调整，外围新盘供应量显著上升，以上海为例，9 月 35 盘入市，外环以内楼盘仅占6 个，不足 2 成，整体拉动房价结构性下行；另一方面，深圳在 8-9 月营销动作不断，折扣力度明显加大，楼盘普降一定程度也带动了整体成交均价下行。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 20克而瑞研究中心图：2021 年 1 月-2022 年 9 月北上广深杭商品住宅成交均价环比变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统同比来看，虽然多数城市同比持增，但增幅则有收窄趋势。5 城中仅杭州 1 城，9 月新房房价不及去年同期，余下城市同比持增，不过值得关注的是，整体增幅有稳步收窄趋势，广州涨幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房价持稳，同比涨增幅在 5%以内。图：2021 年 1 月-2022 年 9 月北上广深杭商品住宅成交均价同比变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（二）房价结构：核心热、外围冷，高端改善盘房价坚挺更为“抗跌”（本节有删减）1、区域：核心热、越贵越涨，外围冷，高库存区域房价普遍下行从 5 城各区域房价变动特征来看，普遍存在“越贵越涨”特征：核心区域房价坚挺，而外围远郊高库存区域房价普遍下行。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 20克而瑞研究中心以北京为例，东西城区为北京市中心，单价均超 10 万元/平，供应稀缺，房价坚挺，2022 年 9月整体成交均价同环比持增，相较而言跌幅比较显著的主要集中在大兴区、顺义区、门头沟区，据CRIC 调研，北京主要依旧环线分布来决定房价高低，大兴区和门头沟区跨越多个环线，因而房价受供应结构影响较大，顺义因在售项目众多，库存高企，目前普遍开展价格战，因而整体房价降幅也比较明显。值得关注的是，远郊片区平谷区、密云区、延庆区虽然房价偏低，不足 3 万元/平，但整体依托内需拉动，因而价格持稳，并未有显著的大跌行情。图： 2022 年 9 月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统相较而言，广州各区域房价整体持稳，越秀区房价短期跳增主要因老东山板块世贸天樾集中备案拉高了区域整体均价，目前来看仅外围区域增城区和从化区房价出现稳步下调，同比跌幅均在 10%以上，主要也是基于库存高企，项目扎堆，竞争激烈。图： 2022 年 9 月北京各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/ 20克而瑞研究中心事实上，区域均价破 10 万元/平的上海的黄浦区、长宁区、徐汇区、杨浦区和深圳的福田区、南山区整体房价均比较坚挺，暂未出现显著下滑迹象，相较而言，上海的宝山区、深圳的坪山区等均是房价下降较为显著的区域。图： 2022 年 9 月上海各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统图： 2022 年 9 月深圳各区域商品住宅成交均价环比和同比变动情况（单位：元/平，%）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、面积段：90 平以下跌幅显著，120 平以上刚改高改房价“坚挺”（略）3、总价段：京沪深 500-1000 万房价同比持增，刚需、顶豪“两头冷