2018青岛房地产研究报告

12018年青岛房地产市场2019年1月克而瑞青岛机构研究报告2宏观市场环境---------------------------土地市场研究---------------------------房地产市场研究-------------------------排行榜---------------------------------市场预判-------------------------------Part1Part2Part3Part4Part503091841443Part 1宏观市场环境46.96.96.86.86.86.76.56.36.46.56.66.76.86.972017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q3GDP同比增速（%）51.651.350.351.551.451.951.551.251.350.850.25049.44848.54949.55050.55151.55252.52017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.12制造业PMI指数（%）宏观经济：全国2018年三季度GDP增速降至6.5%；2018年12月全国制造业采购经理指数(PMI)为49.4%，跌破50%荣枯线。中央经济工作会议提出：要看到经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力。数据来源：国家统计局PART 1 宏观市场环境505101520250200004000060000800001000001200002014-22014-32014-42014-52014-62014-72014-82014-92014-102014-112014-122015-22015-32015-42015-52015-62015-72015-82015-92015-102015-112015-122016-22016-32016-42016-52016-62016-72016-82016-92016-102016-112016-122017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-22018-32018-42018-52018-62018-72018-82018-92018-102018-11全国房地产开发投资及同比增速（累计）年度累计额（亿元）累计同比一线、强二线市场火热普通二线城市、环一线城市接力上涨三四线降温，同比增速回落0%10%20%30%40%50%60%2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q4一线二线三四线投资&土地：2016年至今，不同能级城市接力上涨造成全国房地产开发投资同比增速降梯式上升，目前已呈现增速趋缓。四季度，各能级城市土地成交溢价率下降明显，市场转冷。2017年－2018年一、二和三四线城市土地成交溢价率季度趋势（单位：%）数据来源：国家统计局、CRIC2016PART 1 宏观市场环境6-40-200204060801000500001000001500002000002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2008年－2018年11月全国商品房销售面积、金额及其同比增速走势商品房销售额累计值（亿元）商品房销售面积累计值（万㎡）商品房销售额累计增长(%)商品房销售面积累计增长(%)前11个月9910010110210310470大中城市新建商品住宅销售价格指数一线城市：当月环比二线城市：当月环比三线城市：当月环比房价整体趋于平稳规模&房价：2018年前11个月全国商品房销售金额12.95万亿，同比上涨12.1%,商品房销售面积14.86万平米，同比上涨1.4%，全年销售规模仍保持高位运行，但面积增幅回落。进入下半年房地产市场整体降温，70个大中城市房价指数中，不同能级城市房价指数整体趋于平稳。数据来源：国家统计局PART 1 宏观市场环境73月中央：6次涉及两会房住不炒等地方：30次涉及抢人大战等5月中央：9次涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市场秩序等7月中央：3次涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等地方：31次涉及“湘十一条”等9月中央：5次涉及上调个税起征点等地方：29次涉及北京最严公积金信贷等1月中央：1次涉及土地制度改革等地方：17次涉及长春限售2年等11月中央：4次涉及免征或减征印花税等地方：17次涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等2月中央：2次涉及严控金融风险等地方：24次涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等4月中央：8次涉及定向降准等地方：38次涉及杭州摇号售房等6月中央：10次涉及定向降准、上调个税起征点等地方：42次涉及徐州等三四线限售等8月中央：2次涉及稳地价、稳房价、稳预期等地方：42次涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等10月中央：5次涉及定向降准等地方：14次涉及广州局部放松限价等12月中央：1次涉及支持优质房企发债地方：10次涉及菏泽取消限售等调控趋紧调 控 趋 缓据克而瑞研究中心整理调控政策：2018年房地产政策整体趋紧，尾部趋缓。中央经济工作会议重申“房住不炒”，提出夯实城市政府主体责任。住建部强调2019年以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。PART 1 宏观市场环境81233.81330.51340.3-5051015202502004006008001000120014001600年度累积额(亿元）累计同比增速（%）1851.62030.82417.5-30-20-100102030405060050010001500200025003000年度累积额（万平米）累积同比增速（%）青岛房地产投资&新开面积：随着土地供应量加大，房地产开发投资和新开工面积一改2017年下降趋势，均呈现上扬态势。尤其是商品房新开工面积，截至2018年11月同比增幅达到30.6%，预计会推高2019年市场供应量。2017年－2018年11月青岛商品房新开工面积走势（累计）2017年－2018年11月青岛房地产开发投资走势（累计）数据来源：青岛市统计局PART 1 宏观市场环境9Part 2土地市场研究注：本报告中，胶南市为原胶南市，黄岛区为原黄岛区10土地市场-整体市场：2018年青岛市商住办土地供求量为近几年高点，成交达2565万㎡，成交总价款约676亿元；受成交区域影响，成交楼板价较2017年略有回落。从月度走势看，供求主要集中在下半年。2018年，青岛楼市商住办土地供应2897万㎡ ，环比增长54.13%；成交2565万㎡ ，环比增长62.83%。2018年，商住办土地成交楼板价2603元/㎡，较2017年环比回落1.5%，但仍处于相对高位。2897 2565 1388 1936 1722 2643 2603 050010001500200025003000050010001500200025003