2018广州房地产市场年刊

易居企业集团·克而瑞广州区域 2019年1月 广州市房地产市场年刊 2018 稳中有变 乘风启航 0%5%10%15%20%25%30%市场热点丨 土地市场 丨 物业市场 丨 总结研判 丨 市场环境：2018年M2不断下滑触底，房企融资困难，商品住宅销售面积受楼市调控及经济下行的压力叠加，增速持续走低，房企拿地热情不再，土地流拍率攀升，楼市承压之下迎来调整期 7%8%9%10%11%12%6%7%8%9%10%11%近期广义货币（M2）同比增速走势图 近期全国商品住宅销售面积累计增速 近期房地产开发投资额累计增速走势图 0%5%10%15%20%全国月度土地流拍率走势 伴随碧桂园降速、万科喊出“活下去”等标志性事件，房企拿地热情消退，流拍率不断攀升，土地市场整体降温。 2018年商品房销售面积增速逐月下滑，尤其步入下半年以来，随着政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，成交规模也随之持续降低。 今年上半年销售惯性维持，投资开发额仍快速增长。但目前市场“凉凉”征兆尽显，投资开发增速虽维持高位但下行趋势渐显。 维持高位，小幅下滑 贷款数据和社融数据双双不及预期，广义货币(M2)增速再度降至历史最低点，当前融资环境偏紧，未来房地产销售增速和房价或将承压。  两会召开  中美贸易开战  美联储加息  传统四限升级  住宅摇号  刚需选房 集中调控 中央 地方 政治局会议定调 “坚决遏制房价上涨” 多个被约谈城市进行限售等调控加码 定调严控 中央约谈房价 上涨过快的5城  政策全省加码  限制租金上涨 约谈问责 政治局会议：未提楼市调控 以各城市的行政干预加码为主 市场监管 多城市放开限购、限售、限价调控放松信号不断释放； 调控放松 央行年内第四度降准 全国政策：前三季度，传统四限升级，中央连续多次约谈房价上涨过快的城市，调控基调从严态势不变，但步入年末，广州、武汉、菏泽多城释放调控定向放松信号，历经两年的调控或将迎来放松 2018年调控第一阶段：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序力度增大 2018年调控第二阶段：四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等部分城市尝试放松限价，菏泽取消限售，珠海降低限购门槛，多城市下调房贷利率上浮比例。 2018年调控 关键节点 市场热点丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 3月 7月 8月 9月 12月 广州政策：前三季度政策大方向上从严，但加码力度有限，四季度已出现局部调整迹象，限购、限价等部分行政调控手段逐步放宽 公积金收紧：贷款条件由原来的连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，改为本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）。 1月 利率上调、限贷收紧：以广州四大银行为首，集体上调了房贷利率，首套房贷利率从最低基准上浮5%至最低上浮10%，二套房贷利率则上浮15%。 2月 4月 放松外籍人士购房资格：部分区域取消外籍人士（含港澳台）在广州居住和工作证满一年的限制，外籍人士只需提供相关学习、工作证明，明确广州无房，即可购买一套。 5月 加大土地供应：广州2018年供地蓝皮书出炉，计划供应114宗土地，合计总建筑面积1101万㎡，同比增加6%。 局部限价放松：增城从5月下旬开始新获取预售证项目备案价上调至1.7-2.1万元/㎡（以往多在1-1.3万元/㎡）。 定向放松 调控收紧 开展查办房地产市场乱象行为：住建部等七部委开展治理房地产市场乱象专项行动，多个项目处于封盘状态，荔湾区珠江金茂府、黄埔区万科里享家等多个楼盘被检查，检查覆盖范围较广。 7月 放松限价：10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布公告，在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。 放松限价、限签、市区预售证发放：中心五区每个月限制预售证批准及签约套数；黄埔以及外围区域预售证发放不受限制，限签力度相对宽松，仅需要排队等候签约，11月中下旬起预售证审批及限签基本放松。 11月 Part 4 总结&预判 放松商服类物业限购：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。 市场热点 丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 12月 公积金放松：缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买拥有所有权的自住住房，也可以提取住房公积金。 10月 政策类型 变化 限购 已有调控措施，今年有定向放松 限贷 已有调控措施，今年进一步收紧 限价 基本放松 限售 已有调控措施，目前未加码 限签 基本放松 Part 3 住宅市场分析 2018年1月、6月以及12月广州各大银行房贷利率情况 银行 2018年1月 2018年6月 2018年12月 首套房利率 二套房利率 放款时间 首套房利率 二套房利率 放款时间 首套房利率 二套房利率 放款时间 兴业银行 上浮10% 上浮10% 1个半月-2个月 上浮10% 上浮10% 1个月 上浮15% 上浮15% 3周 农业银行 上浮5% 上浮15% 2-3周左右 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮20% 3周 中国银行 上浮5% 上浮20% 1个月 上浮10% 上浮20% 1-2个月 上浮20% 上浮20% 2个月 工商银行 上浮5% 上浮15% 1个半月 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮15% 1个月 建设银行 上浮5% 上浮15% 2个月 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮15% 1个月 广州银行 上浮5% 上浮10% 1周 上浮10% 上浮20% 不确定 上浮10% 上浮15% 1-2个月 邮政银行 上浮5% 上浮10% 1个月 上浮10% 上浮20% 1个月 上浮10% 上浮15% 1-2个月 广州农商银行 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10-15% 上浮30% 1个月 上浮15%-20% 上浮25%-30% 2个月 华夏银行 上浮10% 上浮20% 1个月 上浮15% 上浮20% 1.5个月 上浮15% 上浮20% 1个月 招商银行 上浮5% 上浮10% 不确定 上浮15% 上浮15% 1-2个月 上浮8% 上浮8%-15% 3周 浦发银行 上浮10% 上浮20% 不确定 上浮15% 上浮20% 1个月以上 上浮20% 上浮20% 1-2个月 交通银行 上浮10% 上浮15% 1个月以上 上浮20% 上浮27% 不确定 上浮10% 上浮15% 1个月 平安银行 上浮10% 上浮20% 不确定 上浮20% 上浮25% 不确定 上浮20% 上浮25% 1个月 民生银行 上浮15% 上浮20% 不确定 上浮20-35% 停贷 不确定 上浮20% 上浮30-40% 不确定 汇丰银行 上浮5% 上浮11% 1周 上浮25% 上浮26% 1-2个月 上浮5% 上浮10% 1个月 中信银行 上浮10% 上浮20% 2-3周 上浮25% 上浮35% 不确定 上浮1