2018南昌年报-01

克而瑞南昌机构2 0 1 9 . 0 1 . 1 02018年南昌房地产市场数据年报版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。统计口径/ Statistical Calibera.b.c.数据来源➢南昌市主城区成交数据均为认购数据， 新建区与南昌县成交数据均为官网数据数据时间➢2018.01.01-2018.12.31统计口径➢本报告统计范围包括南昌主城区东湖、西湖（含朝阳新城）、青山湖、高新区、青云谱、红谷滩、九龙湖、经开区、湾里区、桑海开发区；新建区（数据独立）、南昌县（数据独立）目 录Content01全国市场简析02南昌楼市政策03南昌市场分析全国市场简析本章节主要的内容是全国房地产市场总结与展望The First Part政策篇行业篇城市篇土地篇第一篇楼市政策篇◼2018年，调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。房住不炒123月两会重申“房住不炒”政策主基调【中央定调】房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期【全国市场-政策篇】•支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求•加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求，个人住房贷款进一步规范化。7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”38月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任4年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位•坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序•6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动•7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单•加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等•坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责•因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任•在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力【地方政策】坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售【全国市场-政策篇】AB四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。C从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售• 上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。• 四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平；另一方面，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。• 12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。【热点关注】因地制宜推进棚改货币化安置 ；信贷政策由偏紧到松绑；房地产税出台延期【全国市场-政策篇】热点关注房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置信贷政策由偏紧到松绑，支持优质房企发债释放融资转暖信号本次发债政策支持的房企应当同时满足以下几个条件： 主体信用等级达到AAA 资产总额大于1500亿 年营业收入大于300亿资产负债率不超过85%【展望】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中【全国市场-政策篇】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019 年 微 调 放 松在预期之中货币政策中性偏积极，继续定向降准概率大，首套房贷利率将回归折扣一线以及核心二线政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性购房消费。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。第二篇行业篇◼2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。【全国市场-行业篇】【新建住宅价格指数】2018年1-11月平均，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点；1-11月平均，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落数据来源：国家统计局5256555861636567646563131210107431345525223223120102030405060702018.12018.22018.32018.42