2025年第三季度深圳房地产市场回顾-CBRE

2025年第三季度，新增供应⾼位持续，当季共录得44.5万平⽅⽶的新增供应，创年内及连续第九季以来的新⾼，约半来⾃前海。科技新赛道的增⻓以及消费和贸易板块的回暖推动深圳优质办公楼市场需求活跃度持续，当季共录得17.5万平⽅⽶的净吸纳量，同环⽐分别实现68.5%和10.3%的增⻓。科技连续七季度蝉联需求榜⾸，占⽐25.0%，主要细分需求来⾃软件开发、互联⽹、电商和⼈⼯智能。证券市场回暖带动以券商为⾸的⾦融业需求热度略有回升，以16.8%的份额稳居次席，创造了2024年3季度以来的最⾼贡献⽐。深圳供应链和跨境电商⾏业的不断发展推动以供应链⾦融为主的⾦融科技类需求成⻓为第⼆⼤细分需求。以电⼦元器件为主的进出⼝贸易保持稳定增⻓，消费以旧换新政策持续显效推动消费继续回暖，叠加⾦价不断上涨对珠宝类企业信⼼的提振，令消费品制造业和零售贸易两⼤板块均以超10.0%的需求占⽐超越专业服务业成为本季第三、四⼤需求来源，主要细分需求来⾃贸易公司、家居⽤品和服饰珠宝类企业。⽽专业服务业则以8.4%的需求占⽐位居第五，律所依然为主要新租⾏业，咨询企业次之。需求结构⽅⾯，存量项⽬为需求主⼒，存量项⽬与新项⽬净吸纳量需求贡献⽐为76:24，主要贡献⾃租⾦调整较为明显的楼宇。租赁类型分布与往季基本趋同，搬迁依然为需求主⼒，占⽐稳定在7成以上。搬迁流动主要为由⼄级以下楼宇或研发园区迁往甲⼄级办公楼，以甲级承接新租需求为主。租户规模⽅⾯，⼤型租户⽐例明显上升，环⽐增⻓近11个百分点⾄19.3%，主要为智能家居、国际教育、证券和软件开发类企业租户。租户来源⽅⾯，本地企业仍为主流，国内企业⽐例上升⾄3成以上，为近五个季度新⾼，⾏业覆盖⾯多元化。成交区域分布⽅⾯，⾮核⼼区依然为主要去化来源，主要来⾃⼋卦岭和⻄丽⼦⽚区中的新近交付楼宇。⽽前海因新项⽬集聚，吸纳量表现不俗，位居第⼆。以价换量仍是市场主调。除租⾦优惠外，针对优质租户，业主亦酌情延⻓免租期以增强吸引⼒。本季度内，更多业主加⼊提供定制装修服务的⾏列，部分楼宇为加速去化还引⼊了包租公司或酒店租户。受新增供应密集及原有租⾦较⾼⽚区租⾦明显下调的影响，全市平均租⾦环⽐下降3.4%，⾄每⽉每平⽅⽶145.3元。2025年第三季度，两个项⽬共33.7万平⽅⽶的新增供应⼊市，供应⾼位持续，得益于前期良好的预招商，新项⽬均录得较⾼⼊驻率。在新项⽬带动下，单季净吸纳量⾼达27.7万平⽅⽶，全市空置率虽环⽐上升0.4个百分点⾄4.6%，但仍处于较低区间。新项⽬以零售为主的业态分布带动零售为本季第⼀⼤需求，占⽐为42.8%，餐饮业态虽位居第⼆，但需求份额同样超四成，为年内单季最⾼⽔平，仅略低于零售。零售⽅⾯，新项⽬带动服饰类⽐重环⽐上升4.2个百分点⾄15.8%，为第⼀⼤细分需求业态，且得益于本季⼊市的⾼品质项⽬的带动，国际品牌数量增⻓明显，其中不乏奢侈品牌，如⻄班⽛轻奢品牌BimbaY Lola，法国轻奢品牌Maje和Sandro等。运动服饰⽅⾯超级安踏最为活跃。珠宝配件和电⼦产品位居需求榜⼆三位，值得关注的是中国设计师新锐品牌也成为新项⽬聚集⼈⽓的新宠，多个国货新品牌本季在深圳开出了全国⾸店以及华南⾸店，包括原创⾸饰品牌⽩⽊⿊冰和包类品牌蕉个朋友等。此外，以旧换新推动电⼦产品扩张提速，以传统连锁品牌为主⼒军，包括⼩天才步步⾼、OPPO、⼩⽶和华为等，知识类电⼦产品作业帮和科⼤讯⻜在本季也有新店⼊市。本季汽⻋品牌活跃度进⼀步⾛弱。本季餐饮的活跃主要得益于存量项⽬内的租户调整，从细分业态来看，⾼端餐饮和⼤餐饮表现依然疲弱，⽽主打⾼性价⽐和速度的简餐需求持续上升，环⽐增⻓1.2个百分点⾄9.1%，为第⼀⼤细分需求来源，其中⼤⽶先⽣和遇⻅⼩⾯表现较为活跃。与此同时，注重即时愉悦的茶饮业态也实现了逐季增⻓，需求占⽐位列第⼆。中餐和特⾊餐饮以5.0%以上的需求占⽐分列第三、四位，云贵川菜系热度持续，芸曼傣、云潇潇分别在季内开出全国和深圳⾸店。特⾊餐饮⽅⾯，单品种类进⼀步丰富，传统⽜⾁⽕锅和酸汤⻥持续扩张，砂锅焗海鲜新品类开始⼊场。此外，悦⼰经济及健康消费推动美容保健连续多季保持约8%的市场份额。⾸店经济热度在本季环⽐明显提升，新⼊市的两⼤购物中⼼均为强化市场竞争⼒，均引进了⼤量新晋品牌，带动当季新晋品牌数量超过40个，其中华南⾸店和全国⾸店分别超5家，业态覆盖餐饮、珠宝配件、服饰和家居⽤品等。尤为值得注意的是线上品牌线下拓店趋势仍在延续，国内新锐美学服饰品牌⽩⼸在中粮⼤悦城开出全国⾸家线下形象店，森系⼥装品牌勾划GOFAR亦同期⼊驻该商场。在租⾦⽅⾯，核⼼区与⾮核⼼区市场表现呈现分化态势。核⼼区内多个位于⾼竞争商圈的项⽬，纷纷通过调降租⾦以吸引租户；⽽⾮核⼼区头部项⽬整体表现稳健，个别⼈⽓较⾼的项⽬租⾦实现了逆势增⻓。整体市场存量及新增供应较为充沛的情况下，租⽅在谈判中更具话语权，市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租⾦环⽐下降1.0%，降⾄每天每平⽅⽶18.0元。深圳2025年第三季度深圳⾼标仓市场依然⽆新增供应⼊市，受部分保税区存量项⽬的第三⽅物流租户及进出⼝企业需求⾯积缩减的影响，全市空置率环⽐上升0.8个百分点⾄8.5%。值得关注的是，我们也监测到个别项⽬在本季明显调低租⾦后，当季即实现了70%的去化率，以价换量效果显著。本季度新租需求主要来⾃国内某知名⻋企，租赁⽤途为汽⻋交付中⼼。受进出⼝需求波动影响，保税区内多个物业下调租⾦，加之个别⾼租⾦项⽬出现显著价格回调，全市平均租⾦环⽐下降0.7%，⾄每⽉每平⽅⽶48.5元。东莞2025年第三季度⽆新项⽬⼊市。进出⼝贸易波动令部分保税仓租户退租，与此同时⾮保税仓因第三⽅物流租户⾯积缩减或退出，空置率也有所升⾼。受此影响，整体市场净吸纳量录得负值，空置率环⽐上升0.7个百分点⾄7.6%，创近三年新⾼。空置率升⾼的项⽬主要集中在东莞⻄⽚区，此外还有个别第三⽅物流租户因所服务的制造业客户搬迁，⽽将部分租赁需求迁往惠州。受存量项⽬租赁需求减弱与未来新增供应量较⼤的双重压⼒影响，市场租⾦跌幅环⽐⾛扩，下降1.6%⾄每⽉每平⽅⽶48.2元。惠州2025年第三季录得⼀个新增供应⼊市，为位于惠阳的⼴蓉欧物流园，总⾯积共13万平⽅⽶。需求⽅⾯，存量项⽬季内表现稳定，个别项⽬引⼊了短租约的制造业租户，空置率有所改善。⽽新⼊市项⽬则凭借第三⽅物流租户实现了部分去化。但受新增供应较⾼空置⾯积影响，整体市场空置率环⽐上升2.6个百分点⾄9.5%，为2024年以来新⾼。2025年第三季度，深圳⼤宗交易市场活跃度有所提升，共录得11宗交易，交易总额达⼈⺠币55.0亿元，环⽐⼤幅增⻓2.9倍，同⽐亦实现45.1%的增⻓。其中⼀宗位于宝安的酒店交易贡献了62.3%的交易额，⼤宗带动效应明显，并推动酒店成为本季主要交易物业类型。商业物业位列第⼆，共完成3宗合计9.7亿元的成交，交易额占⽐为17.6%。⽽办公楼则以10.4%的占⽐位居第三，此外还录得了3宗⼯业物业和1宗宿舍类物业的⼤宗交易。从市场参与主体来看，企业成为卖⽅主⼒，占⽐达⼋成以上，以国有企业和港资企业为主。买⽅⽅⾯同样以企业为主导，占⽐达82.7%，涵盖政府平台企业、科技公司与珠宝公司等类型，个⼈买家位列第⼆。从投资类