2025年第三季度成都房地产市场回顾

2025年第三季度，成都优质办公楼市场迎来2栋甲级楼宇交付，合计约18万平⽅⽶的新增供应，均位于核⼼CBD⾦融城，分别是JFC交⼦⾦融⼴场3号楼和东⽅希望中⼼⼆期；同期，位于传统CBD的SAC东原中⼼将三层办公⾯积调改为酒店。截⾄季末，全市总存量为1,028万平⽅⽶。需求⽅⾯，季内市场活跃度降温，客户到访量⾛低，去化主要依靠⻓周期谈判的⼤⾯积需求落地、新增供应的带动，以及个别楼宇所属集团关联公司的整合回迁；同时，⼀笔来⾃头部互联⽹企业的⼤⾯积退租对市场吸纳造成较⼤抵消。最终，三季度优质办公楼净吸纳量仅录得约9,900平⽅⽶，环⽐下降78.5%、同⽐下降39.2%；其中，甲级办公楼净吸纳量录得约8,000平⽅⽶，环⽐下降73.3%、同⽐下降76.1%。持续供应令空置率进⼀步上升，截⾄三季度末，全市优质办公楼整体空置率环⽐上升1.1个百分点⾄29.2%；甲级办公楼空置率环⽐上升2.1个百分点⾄37.3%。租⾦继续下⾏，优质办公楼平均账⾯租⾦环⽐下跌3.2%⾄67.3元每平⽅⽶每⽉，甲级办公楼平均账⾯租⾦环⽐下跌2.7%⾄79.3元每平⽅⽶每⽉。分区域看，市中⼼和城南差异化表现明显。其中，就传统CBD⽽⾔，租户业务缩减引发的持续退租，或降本增效导致的外迁⾄其他⼦市场，如临近的东⼤街板块等，叠加来⾃于⼆房东的激烈竞争，导致三季度净吸纳量录得约负1.4万平⽅⽶，年内累计净吸纳量约负4万平⽅⽶；区域平均账⾯租⾦跌幅全市最⼤，环⽐下跌4.3%。更多主业开始探寻多渠道去化⽅案，如办公改酒店、商业上楼等。城南⽅⾯，特别是核⼼CBD⾦融城，⾯临新⼀轮供应所带来的压⼒，但区域去化持续引领全市，三季度近四成的成交皆落于此。同时，鉴于稳租户为当下⾸要策略，存量楼宇业主也不断升级品质和服务，特别是地标甲级楼宇，其在硬件、产品、运营等⽅⾯仍具备较⼤竞争⼒。新增甲级需求分⾏业看，⾦融业、科技互联⽹及专业服务业为三季度前三⼤需求来源，分别占⽐20.0%、16.9%、16.8%；其中，科技互联⽹的占⽐逐季缩减，主要是因为该类需求更为成本敏感，不断被⼄级楼或产业楼宇所分流。环⽐来看，医药及⽣命科学、能源及公共事业、消费服务的需求增⻓显著，占⽐分别扩⼤8.2、5.4、4.6个百分点。细分⾏业来看，保险和信托主导⾦融业需求，分别占⽐42%和27.6%；系统解决⽅案、芯⽚/半导体传感器等⼦⾏业⽀撑科技互联⽹需求，分别占⽐61.2%、16.3%；⽽专业服务业则主要是商务咨询和律所，分别占⽐59.3%和25.5%。此外，值得关注的是，医美、教培、健康管理等消费类需求的活跃度明显提升，季内录得近20笔成交案例，合计约2万平⽅⽶。展望2025年第四季度，成都优质办公楼市场将迎来约20万平⽅⽶的新增供应，其中⾦融城占⽐70%。2025年第三季度，成都零售物业市场未录得新增购物中⼼开业；⾮标商业持续放量，迎来⼯业更新的The Gate量⼦介和城市更新的福感肆开业，合计约4万平⽅⽶的新增商业⾯积，继续拓展城市消费空间。国庆、中秋双节8天假期，在赛事、演出、展会、景区等多消费场景的带动下，叠加各零售市场主体积极举办促消活动，成都全市共接待游客2862.3万⼈次，按可⽐⼝径增⻓5.3%；全市线上线下消费合计767.5亿元，同⽐增⻓11.0%。然⽽，消费场景、结构的更迭从另⼀⽅⾯也导致传统零售主⼒店的持续退租，如健身房、电影院及书店等；同时服饰品牌亦继续整合店铺，因此三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，负约1.2万平⽅⽶。市场整体空置率环⽐上升0.1个百分点⾄9.1%，购物中⼼⾸层平均租⾦报价维持下⾏趋势，环⽐下跌0.7%⾄354.5元每平⽅⽶每⽉。具体来看，商圈间、项⽬间的差异化表现愈发突出。其中，由于中⾼端消费的放缓，零售品牌陆续退租，推动核⼼商圈空置率环⽐上升0.6个百分点⾄7.1%，去化压⼒不断加⼤；同时，运营商也更加关注体验、⽣活、宠物等品类，并刷新餐饮品牌或加⼤⽐例，季内餐饮和体验业态合计占⽐新增需求的约55%。就次级商圈⽽⾔，项⽬间表现分化明显。⾸先，头部运营商凭借运营实⼒和调改速度，不断吸引城市或区域⾸店，租⾦已实现企稳上扬的态势；但⼤部分运营商仍以价换量，招引⼤⾯积的新主⼒店以求快速去化，如集合店、医美、剧场、电玩城等。近郊商圈继续承接品牌下沉，季内零售业态占⽐新增需求的约52%。新增需求分业态看，零售业态占⽐48%，重回⾸位，主要受辣妹潮牌、户外运动、电⼦产品、潮玩及宠物等品类的带动；餐饮业态扩张放缓，占⽐36.2%，活跃的品类呈现⼩⾯积、⾼坪效的特征，如中式糖⽔铺、烘焙店、咖啡茶饮等；体验业态维稳，占⽐14.8%，美容保健最为活跃，且医美进驻购物中⼼的案例不断增加。展望2025年第四季度，成都零售物业市场购物中⼼供应暂缓，⽽⾮标商业继续放量，预计将迎来CPI三、四期等项⽬的开业。2025年第三季度，成都仓储物流市场录得顺丰丰泰天府园区的交付，带来约7万平⽅⽶的新增供应。“双⼗⼀”备仓带动需求增⻓，季内净吸纳量录得约8.4万平⽅⽶，环⽐上升3.5%，继⽽推动全市⾼标库整体空置率环⽐下降0.3个百分点⾄9%。进⼀步改善的市场供需关系使平均租⾦环⽐跌幅收窄⾄0.5%，⾄18.7元每平⽅⽶每⽉。具体来看，新都、双流等核⼼板块仍然以价换量，但在⻘⽩江园区，畅旺的需求及有限的可租赁⾯积驱动区域租⾦呈现企稳上扬的态势。新增需求分⾏业看，电商、⻝品饮料及制造业主导季内去化，分别占⽐48.7%、26.8%及13.9%。值得关注的是，⽣鲜电商占⽐电商需求的39.7%；⽽新能源汽⻋及上游零部件企业的扩仓则占⽐制造业需求的72.3%。展望2025年第四季度，成都仓储物流市场供应暂缓。2025年第三季度，成都物业投资市场录得4笔交易，合计交易⾦额约29.4亿元，环⽐上涨33.2%。标的物来看，包括办公楼、奥特莱斯和综合体；买家均为投资型，包括国有平台、地产基⾦和房企，其中季内房地产基⾦是国内⾸只QFLP不动产试点基⾦及⾸只奥特莱斯并购基⾦，在基⾦类型与资产业态上实现了双重创新。