2025年第三季度北京房地产市场回顾

2025年第三季度，北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，未录得新项⽬⼊市。本季度新租交易总⾯积环⽐回落31%。受头部科技企业⼤规模需求在上半年释放、受科技企业⻘睐的中关村区域可租⾯积快速下滑、部分⼤⾯积需求转向周边商务园区、整体市场更多业主在续租或租约重组时作出让步、需求结构⼩型化等多重因素共同作⽤，新租活跃度出现阶段性收缩。搬迁需求仍为主⼒，占新租总⾯积的75%。租⼾流动动线特点鲜明：⾦融街、通州呈区内流动；科技中⼼⼦市场（中关村、望京、奥体）间流动活跃；CBD、丽泽为跨区搬迁主要承接地；⾏业⽅⾯，TMT保持需求⾸位占⽐⾼达31%，以算⼒为核⼼⽀撑的系统解决⽅案、⼈⼯智能、⼤数据/云计算及游戏类持续活跃；⾦融⾏业缓慢回升，新租数量环⽐上涨15%，以1,000平⽅⽶以下需求为主；专业服务业位列第三，CBD依然是律所、咨询、⼴告公关类租⼾换迁的⾸选之地；医药及⽣命科学板块部分优质企业通过换迁提升企业形象，需求升⾄第四位。尽管受新租需求萎缩及政策规划引导的⼤⾯积退租影响，本季净吸纳量仍达8.7万平⽅⽶。整体空置率降⾄19.7%。甲级净吸纳量贡献近⼋成，空置率降幅更显著，反映租⼾品质提升需求增强。区域表现持续分化：科技中⼼净吸纳量最佳，中关村空置率降⾄全市最低；⽽CBD、⾦融街等传统核⼼区净吸纳量仍为负值。租⾦下⾏调整仍为刺激需求最直接有效的⼿段，全市平均租⾦⾯价降幅同样本⽐环⽐扩⼤⾄2.9%⾄每⽉每平⽅⽶234.8元。⾦融街跌幅居⾸；东部去化压⼒导致望京、王府井、燕莎、CBD等多个区域租⾦跌幅均未出现收窄迹象，其中⼄级楼宇租⾦下⾏压⼒尤为突出。2025年第三季度，北京优质零售物业市场⽆新增商业项⽬交付。核⼼商圈及外围商圈各有⼀个成熟商业体停业，项⽬原有商业模式未能迎合当前消费市场需求，⾯临较⼤经营压⼒，后期将更换运营⽅或启动改造⼯程。今年前⼋个⽉，北京全市社销总额持续处于下⾏赛道，主要受办公⽤品、通讯器材、汽⻋等可选消费品零售加速减弱拖累，⽽餐饮收⼊亦维持同⽐下降。季内受中式正餐及⼩吃快餐放慢开业步伐影响，餐饮业态新开店铺占⽐较上季度下滑4个百分点⾄43%；⽽茶饮果汁和烘焙甜品作为⽬前调改⼒度较⼤或热度较⾼项⽬的“新刚需”再次发⼒，季内表现活跃，如可露朵、牧场奶仓、野⼈先⽣等⾸店或连锁店铺在⾮核⼼商圈多点开花。服饰零售类新开店铺占⽐保持30%以上的稳定发挥，其中国内男/⼥装新开店铺数量有较⼤提升；运动⼾外品类有所放缓；⽽⼤牌⾼奢保持低迷态势，不仅拓店减少，更是在多个核⼼商圈项⽬出现闭店现象。美容保健、健⾝、超市等⽣活服务配套业态在⾮核⼼商圈区域型购物中⼼保持活跃。能够提供情绪价值的⼆次元业态仍然是各⼤商业项⽬引流⾸选，在策展、快闪店⽅⾯持续发⼒，如蛙得发快闪、名侦探柯南快闪分别⼊驻西红⻔荟聚和西单⼤悦城。季内外围商圈项⽬重塑品牌组合、调改积极，新开店铺占⽐较上季提升12个百分点，较⾼的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率⼩幅上涨0.2个百分点⾄7.7%。由于可选消费需求和⾼承租能⼒品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中⼼⾸层平均租⾦加速下⾏，季末同样本⽐环⽐下跌0.6%⾄每天每平⽅⽶30.6元。其中次级商圈（如中关村、望京）由于同质化竞争激烈、调改项⽬繁多、消费层级下沉等原因领降。租⾦收益下⾏之下，市场频现外部运营商终⽌并退出与业主合作的案例。2025年第三季度，北京亦庄经开区⼀项⽬扩建，带来4万平⽅⽶的新增供应。季内以汽配为主的制造业企业持续保持活跃，占总新租⾯积的35%；其次以⺠⽣为主的⻝品饮料及纯电商需求分别录得27%及18%的新租占⽐。当下租⼾策略仍旧以降本提质为主，将部分⼤体量租赁需求置换到平⾕等性价⽐更⾼的⼦市场，持续导致传统区域的⽼项⽬流失租⼾。受价格下⾏刺激，租⼾在项⽬间的流动换迁活跃，但需求增量有限。尽管净吸纳量连续三个季度为正，年内累计7.5万平⽅⽶，但不及同期新增供应的两成。全市空置率仍然处于历史⾼位，季末环⽐⼩幅上涨0.1个百分点⾄29.6%。季末北京全市平均租⾦同样本⽐环⽐加速下滑5.3%⾄每⽉每平⽅⽶42.8元，以空置率较⾼的平⾕为⾸，各⼦市场租⾦皆有不同程度下滑。在存量市场流动刺激下，原本租⾦⽔平较⾼的近郊区域如亦庄经开区、通州及⻢驹桥等⼦市场租⾦降幅加速。廊坊本季度于廊坊经开区交付⼀个⾼标仓储项⽬，带来11.1万平⽅⽶的新增供应。作为环京市场价格洼地，廊坊需求表现持续强劲，连续第五个季度净吸纳量在20万平⽅⽶以上。第三⽅物流企业录得多笔万平⽅⽶以上租赁成交，加速扩⼤其在⼴阳经开区、廊坊经开区等近京⼦市场的物流布局。季末空置率不断⾛低⾄2021年中进⼊供应潮以来的最低⽔平。天津本季度⽆新增项⽬交付。新增需求受下季度电商⼤促影响有⼩幅回暖，季末净吸纳量较上季增⻓明显录得7.2万平⽅⽶，空置率环⽐下滑0.9个百分点。以第三⽅物流为主、制造业为辅分别录得45%及20%的新租成交⾯积占⽐。武清、空港及滨海新区表现相对活跃。2025年第三季度，亦庄经开区和北清路⼦市场分别迎来⼀个⽣命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平⽅⽶。新项⽬均采⽤“研发+中试+⽣产”复合型空间形态，进⼀步凸显了商务园区功能的升级趋势从单⼀办公载体逐步向全链条产业承接平台演进。本季度全市净吸纳量录得6.0万平⽅⽶，环⽐下降37%，但与去年同期相⽐依旧保持增⻓。不同产业的区域集中度进⼀步提升：在租⾦下探的推动下，互联⽹与⼈⼯智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放了搬迁和扩租需求；芯⽚、低空经济、新能源汽⻋相关企业的产业空间需求主要落位在产业链上下游聚集的亦庄经开区；另外，医药及⽣命科学在复合型新项⽬交付和⻰头企业扩租的带动下也有⼀定表现。项⽬新租需求呈现出更为分化的格局，具备功能优势或价格竞争⼒的项⽬实现去化，⽽同质化严重或缺乏主动运营管理能⼒的园区则仍旧承压。第三季度全市空置率环⽐上升0.4个百分点⾄24.7%，市场租⾦继续承压，平均报价同样本⽐环⽐下调2.5%⾄每⽉每平⽅⽶134.3元。多数园区依靠租⾦下调、灵活租赁策略或积极调整产业定制运营服务来维持吸引⼒。租⼾端则普遍延续降本增效的诉求，短期内租⾦下⾏压⼒难以扭转，但同时也为有⻓期规划的企业提供了更低成本的进⼊窗⼝。2025年第三季度，北京物业投资市场共录得11笔⼤宗交易，累计成交⾦额约34.34亿元，环⽐下降41%，同⽐下滑75%。整体市场延续上半年的谨慎态势，交易规模仍以5亿元以下的⼩体量为主。从买⽅结构看，企业买家贡献了8笔交易，延续了对稀缺优质资产的配置需求。其中包括某教育企业在西北旺产业带和某内资企业在望京购⼊办公⾃⽤，体现出⾃⽤型需求的稳步落地。机构投资者仍在积极寻求和推动投资交易机会，且标的物业类型更趋⼴泛，但在评估资产时更趋重视运营⽅资管能⼒和现⾦回报表现，如某险资将⼤兴⽣物医药基地的⼀座⽣命科学专项园区纳⼊其新设的⼈⺠币不动产基⾦，同时卖家仍保留项⽬的运营权。卖家为某国际知名的外资地产基⾦，在其近年的调改和运营下，该项⽬具备稳定的现⾦流和产业集聚效应。另外，“抄底型”投资需求集中释放，尤其偏好中⼩体量、收益型标的，季内共有5笔法拍资产出清，多为带租约底商及散售办公楼层。从成交案