房地产：案例研究｜认筹率从首开232%下降到54%！数据揭秘该项目的隐藏短板

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 认筹率从首开 232%下降到 54%！数据揭秘该项目的隐藏短板 项目表现：热度呈现“高开低走”大幅波动 2025 年上海新房市场区域分化特征显著，青浦区房地产市场与上海整体对比呈现价格洼地，但又增长分化的特征。 根据 58 安居客研究院找房热度数据，2025 年 1—10 月，上海市与青浦区找房热度变化整体趋势存在相似性，但波动差异较大。上海全市热度在 2 月上旬、4 月下旬、9 月下旬都有明显的回落，在 3 月上旬、5 月中旬上行趋势较为明显，而青浦区的热度走势在 2 月上旬和 3 月上旬的上行和下行情况都好于全城，但在 7 月和 9 月的下滑非常明显。 本次要诊断的项目就位于青浦区的赵巷板块，该项目由国企打造，小区建筑面积约13.5 万平方米，容积率 2.2。主力户型为 89-129 平方米的三室和四室，层高为 17-18层的小高层，均价 56000 元平方米左右。 该项目目前开盘四次： 第一次开盘在 2023 年 7 月，推出 343 套房源，认筹 795 组，认筹率达 232%； 第二次开盘在 2023 年的 9 月，推出 396 套房源，认筹 404 组，认筹率下降为102%； 第三次开盘在 2023 年的 11 月，推出 394 套房源，认筹 146 组，认筹率仅 37%； 第四次开盘在 2024 年 6 月，推出 132 套房源，认筹 71 组，认筹率仅 54%； 该项目四次开盘认筹率呈现“高开低走”趋势，从 232%骤降至 54%，反映市场和项目的热度显著衰减。接下来，用安居客项目洞察数据，我们将深度分析项目情况和困楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 境。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成 功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 9 个项目，从这 9 个项目的位置来看： 华发虹桥四季距离本案 3 公里以内； 保利虹桥和颂·西岸、蟠龙里、绿城·春晓园、国贸鹭原距离本案 4-10 公里以内； 保利建发印象青城、联发·时光新澍、国贸海上原墅距离本案 11-20 公里以内； 保利·海上瑧悦位于宝山区，距离本案 20 公里以外； 可见本案较多，且分布的地区广泛。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在众多竞品中综合排名第 5 位，排在中间的位置，综合竞争力评分 48.6，对比竞品平均分 50.1 略低。 0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%本盘主要竞品项目楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 户型匹配明显高于竞品平均水平； 客户重叠度明显低于竞品平均水平，找房热度、配套得分、价格优势略低于平均水平。 0.020.040.060.080.0项目I项目H项目G项目F项目E本盘项目D竞品平均项目C项目B项目A竞品项目综合测评得分楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 46.236.644.783.132.555.141.953.649.851.1找房热度配套得分价格优势户型匹配客户重叠五大竞争力雷达图本盘竞品平均楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目需继续加强线上宣传和曝光度。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数 46.2，热度情况中等偏下。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 183 人，最近 30 天看房人数仅 49 人。可见该项目近期找房热度非常低，需加强项目的线上曝光度和宣传力度。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力较小。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 32.5，分流压力排在第 9 位，分流压力较小。 0.020.040.060.080.0100.010月本盘及竞品项目找房热度指数楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通和商业资源完善，医疗、教育、生态环境配套欠缺。在交通方面，项目距离 17 号线嘉松中路站约 1 公里，自驾可快速至崧泽高架与 G50 沪渝高速，出行非常方便；在商业配套方面，3 公里内有奥特莱斯、合生新天地等商场；在医疗资源方面，资源相对缺乏，3 公里内只有 AED 上海德达医院、青浦区红十字护理医院；教育资源方面，3 公里内无学校，3 公里外有青浦世界外国语学校、宋庆龄学校等学校；生态环境方面，3 公里内没有绿地公园资源。 （4）户型匹配：面积段契合市场需求，户型设计方面优缺点明显。根据我们的产品供需分析，项目所在的青浦区，90-120 平方米的三室供不应求情况最明显，供需不匹配度指数为-0.17，其次是 120-140 平方米的四室，供需不匹配指数分别为-0.08。 020406080100本盘及竞品项目分流压力楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 8 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外从户型设计方面来看，本项目主推的户型为 89、105 平米的三室，129 平方米的 4 室。 面积段种类较少，但每个面积段都做出了两种完全不同的户型设计可供选择。 首先，先看 89 平方米的 3 室 2 卫。两个户型最大的区别就是面宽差别较大，其中一个户型是两开间朝南（客厅+卧室），此户型将主卧