房地产行业专题报告：如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？

行 业 研 究 2025.10.27 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？ 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,468.78 销售收入(亿元) 18,832.74 利润总额(亿元) -10,152.50 行业平均 PE 136.03 平均股价(元) 5.94 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《香港楼市是怎样止跌回稳的？》2025.10.20 《四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会》2025.10.11 《修复房价上涨预期：重要性、跟踪体系与双轮驱动》2025.09.28 《研判地产增量政策：收储》2025.09.14 摘要 10 月 23 日，四中全会公报正式发布，本次全会在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”中，明确提出要“推动房地产高质量发展”。 这一定调不仅是对地产行业转型的再明确，更牵动着 GDP、产业链、就业、地方财政等多重宏观经济变量的走向。当前市场对“高质量发展”的理解仍聚焦于微观业态，但从宏观视角看，其本质是重构房地产与国民经济的适配逻辑——从“规模扩张的引擎”转向“质量提升的载体”。 一、政策定位转向民生与战略双载体 四中全会将房地产高质量发展与共同富裕绑定，行业从“规模驱动”转向“质量提升”。核心逻辑基于三大变化： 经济适配需求：2024 年消费对 GDP 贡献率达 44.5%，房地产投资拉动率降至-0.12 百分点，规模模式边际效益递减。 市场品质升级：2023 年城镇人均住房面积达 40 平方米，需求从“有无”转向“好坏”，绿色建筑、智能社区成为新焦点。 行业周期倒逼：2024 年商品房销售面积下降 12.9%，政策通过城中村改造与保障房建设优化存量。 二、宏观经济影响呈分化格局 短期开发投资拖累与长期结构优化并存： GDP 与就业：截至目前，房地产开发投资连续超过 40 个月负增长，今年前9 个月其占固定资产投资比重降至 18.22%；而 2024 年建筑业就业人数减少12.26%，外来农业户籍人口失业率敏感反映行业波动。 地方财政转型：2024 年土地出让收入下降 16%，今年 9 月房产税收入增长13.2%，目前 REITs 规模达 1800 亿元，推动财政来源多元化。 三、结构性机会聚焦三大主线 保障房产业链：2024 年筹建保障房 172 万套，绿色建筑标准提升拉动上游需求。 存量运营价值：物业增值服务扩展至养老、零售，目前保障性租赁住房 REITs占比 6.94%，盘活存量资产。 改善型消费：智能家居、适老化设施增速领先，消费模式向全屋智能等解决方案转变。 风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。 方正证券研究所证券研究报告 -20%-12%-4%4%12%20%24/10/27 25/1/825/3/2225/6/325/8/15 25/10/27房地产沪深300房地产行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 政策定位转向：从“规模驱动”到“民生+战略”双载体 ............................................. 4 1.1 宏观经济适配：从“投资拉动”到“消费驱动”的必然选择 ..................................... 4 1.2 市场需求切换：从“刚需满足”到“品质升级”的现实支撑 ..................................... 5 1.3 行业周期倒逼：从“增量扩张”到“存量优化”的阶段必然 ..................................... 5 2 宏观经济影响：短期拖累与长期优化并存 .......................................................... 6 2.1 GDP：短期拖累收窄与长期质量红利的分化 .................................................... 6 2.2 产业链：对建筑行业负面冲击 ............................................................... 7 2.3 就业：总量调整与结构优化的分化 ........................................................... 8 2.4 地方财政：土地依赖下降与多元收益上升的分化 ............................................... 9 3 结构性机会：保障房、存量运营、改善型消费 ..................................................... 11 3.1 保障房产业链：政策驱动规模与标准双提升 .................................................. 11 3.2 存量运营：从“空间管理”到“价值挖掘”，REITs 开辟变现通道 ................................ 11 3.3 改善型消费：品质生活需求推动市场细分与扩容 .............................................. 12 4 总结 ........................................................................................ 12 房地产行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1: 服务业和消费支出对 GDP 的贡献（单位：%） ............................................... 4 图表 2: 房地产开发对 GDP 的拉动率（单位：百分点） .............................................. 5 图表 3: 我国城镇居民人均居住面积（单位：平方米） .............................................. 5 图表 4: 2024 年至今地产累计销售面积和待售面积情况（单位：万平方米，%） ........................ 6 图表 5: 地产开发投资与其占固定资产投资比例（单位：%） ......................................... 7 图表 6: 历年地产施工、竣工面积情况（单位：万平方米） ........