房地产行业土地市场月度跟踪报告(2025年9月)：1-9月百城宅地成交“量缩价升”，30城整体溢价率11%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 10 月 22 日 行业研究 1-9 月百城宅地成交“量缩价升”，30 城整体溢价率 11% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 9 月） 房地产（地产开发） 2025 年 1-9 月，百城宅地成交建面同比-6%，成交楼面均价同比+17%。 2025 年 1-9 月，百城成交住宅类用地建面为 1.54 亿平，累计同比-6.2%；成交楼面均价为 6,847 元/平方米，累计同比+17.1%。分能级城市来看，1-9 月， 一线城市：供应住宅类用地建面为 726 万平，累计同比-26.9%；成交建面为 613万平，累计同比-23.6%；成交楼面均价为 41,137 元/平方米，累计同比+42.0%。 二线城市：供应住宅类用地建面为 8,753 万平，累计同比+1.4%；成交建面 6,893万平，累计同比+8.2%；成交楼面均价为 7,628 元/平方米，累计同比+13.1%。 三线城市：供应住宅类用地建面为 10,217 万平，累计同比-26.8%；成交建面为7,940 万平，累计同比-14.5%；成交均价为 3,522 元/平方米，累计同比+8.9%。 2025 年 1-9 月，新增土储价值排名前三为中海地产、招商蛇口、绿城中国。 2025 年 1-9 月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1124 亿元）、招商蛇口（941 亿元）、绿城中国（632 亿元）。 2025 年 1-9 月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383 万平）、绿城中国（287 万平）、保利发展（279 万平）。 2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面累计同比+5%，成交均价同比+25%。 2025 年 9 月，光大核心 30 城成交宅地 165 宗（单月同比+14.6%），成交宅地总建面 1,183 万平（单月同比+16.0%），成交宅地总价 1,358 亿元（单月同比+30.3%），成交楼面均价 11,475 元/平（单月同比+12.3%）；光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 2.6%，单月同比-4.3pct。 2025 年 1-9 月，光大核心 30 城成交宅地 1,071 宗（累计同比+18.6%），成交宅地总建面 7,430 万平（累计同比+5.2%），成交土地总价 8,671 亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价 11,670 元/平（累计同比+25.3%）；光大核心 30城整体溢价率为 11.1%，同比+5.9pct。 1-9 月核心 30 城宅地成交面积占百城比重 48%，成交总价占百城比重 82%。 2025 年 1-9 月，光大核心 30 城宅地成交建面 7,430 万平，占百城住宅用地成交建面的比重为 48.1%；核心 6 城宅地成交建面 1,854 万平，占百城比重为 12.0%；光大核心 30 城宅地成交总价 8,671 亿元，占百城比重为 82.0%；核心 6 城宅地成交总价 4,976 亿元，占百城比重为 47.0%。1-9 月，核心 6 城/30 城/百城成交土地均价分别为 26,845/11,833/6,847 元/㎡。 投资建议：2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。 建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升，在核心城市销售排名靠前的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20251017 9 月核心 30 城新房成交均价同环比均上涨——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 9 月） 20251002 9 月百强房企销售额环比+21%，期待楼市“银十”表现——百强房企销售跟踪（2025 年 9 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况........................................................................................................ 3 1.1 2025 年 1-9 月百城土地成交建面同比-7.2% ...................................................................................................... 3 1.2 2025 年 1-9 月百城宅地成交建面同比-6.2% ...................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ................................................................................................................. 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格........................................................................................................ 8 2.1 1-9 月百城宅地成交楼面均价同比+17% ............................................................................................................. 8 2.2 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ...................................................................