房地产行业周报(2025年第42周)：上海加快“两旧一村”改造，新房二手房成交环比上升

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 10 月 22 日 房地产行业周报（2025 年第 42 周） 推荐 （维持） 上海加快“两旧一村”改造，新房二手房成交环比上升  板块行情：第 42 周（10 月 13 日-10 月 17 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 2.3%，在 31 个一级行业板块中排名第 15。  政策要闻：地方层面：1）上海：10 月 13 日，上海市政府召开四季度工作会议，市委副书记、市长龚正部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快“两旧一村”改造。会议提出，要高效推进商务楼宇更新提升、老旧工业区更新改造，通过成片更新、功能置换、产业升级等方式，提升城市空间品质和产业能级，为全年经济社会发展目标提供支撑。2）天津：10 月 14 日，天津市人民政府关于既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金有关政策的通告，允许既有住宅加装电梯或老旧电梯更新改造时，房屋产权人及其配偶、子女等可提取住房公积金。需在电梯竣工两年内一次性提取，总额不超过个人实际出资额。申请人无公积金贷款逾期即可办理。新规有效期 5 年。3）厦门：10 月 15 日，据福建省厦门市人民政府网站消息，《厦门市人民政府关于完善优化落户条件的通知》当日发布，该通知自 2025 年 11 月 1 日起实施，有效期 5 年。  公司动态：1）金地集团：10 月 13 日发布公告，公司 9 月份新增了武汉市P(2025)078 号桥梁学校 A3-2 地块项目。该项目位于汉阳区桥机横路以东、锦绣路以北，占地面积为 2773 平方米，容积率为 2.25，建筑面积为 6233 平方米。公司在该项目中的权益比例为 30.61%，该地块用途为住宅用地，土地使用年限为 70 年，成交总价为 4560 万元。2）华润置地：10 月 14 日发布公告，公司 9 月在武汉、成都收购了 2 幅地块，总楼面面积约 187,089 平方米。该等土地收购应付的权益对价约为人民币 9.6 亿元。其中，武汉武昌区积玉桥商住项目总楼面面积 46,300 平方米，权益占比 51%，权益对价 3 亿元。成都市成华区成华理工住宅项目总楼面面积 140,789 平方米，权益占比 33%，权益对价6.64 亿元。3）招商蛇口：10 月 15 日，招商蛇口与三亚科技城控股集团联合体以 4.58 亿元竞得三亚市崖州湾科技城一宗住宅用地，地块面积 3.39 万㎡ ，规划建面 7.47 万㎡ ，起始价 4.58 亿元，起始楼面价 6130 元/㎡ ，成交楼面价6132 元/㎡ ，溢价率 0.04%。  销售端：第 42 周新房成交环比增加 115%，二手房成交环比增加 98%。1）本周 20 城商品房成交面积 225 万方，商品房日平均成交面积 32.2 万方，环比增加 115%，同比减少 20%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积 7974 万方，累计同比减少 9%。3）第 42 周 11 城二手房成交面积 199 万方，日平均成交面积 28.4 万方，环比增加 98%，同比减少 18%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 7894 万方，同比增加 10%。  投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从 PB 估值切换到 PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,968.40 1.11 流通市值(亿元) 12,415.93 1.32 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.8% 15.0% 7.6% 相对表现 -0.5% -6.8% -9.5% 相关研究报告 《房地产行业跟踪报告：地产股 alpha 取决于拿地精准度》 2025-10-10 《房地产行业周报（2025 年第 40 周）：招商蛇口计划募资特定股，受假期影响新房二手房成交环比下降 》 2025-10-08 《房地产行业周报（2025 年第 39 周）：上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房成交环比上升》 2025-09-29 -16%-4%8%20%24/1025/0125/0325/0525/0825/102024-10-21~2025-10-21房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产下跌 2.3%，板块排名第 15 位 ..................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比减少 20%，二手房成交同比减少 18% ........................... 7 （一）新房市场：第 42 周 20 城成交面积同比减少 20% ............................................. 7 （二）二手房市场：第 42 周 11 城成交面积同比减少 18% ......................................... 8 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 ............................................................. 9 五、投资建议 ...........................................................................................