房地产行业2025年Q3土地市场总结：土地市场压力仍大，一线城市溢价率上升

请务必阅读正文之后的重要声明部分土地市场压力仍大，一线城市溢价率上升——房地产行业 2025 年 Q3 土地市场总结房地产证券研究报告/行业定期报告2025 年 10 月 22 日评级：增持（维持）分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数100行业总市值(亿元)12,752.23行业流通市值(亿元)12,249.32行业-市场走势对比相关报告1、《住建部推进新型城市更新，销售环比上升》2025-10-192、《多地推动“好房子”建设，国庆假期销售下降》2025-10-143、《多地发布公积金新政，一手房成交量环比增长》2025-10-06重点公司基本状况简称股价EPSPE评级（元）2023A2024A2025E2026E2027E2023A2024A2025E2026E2027E保利发展7.711.010.420.460.510.547.618.416.815.114.3买入招商蛇口9.950.650.370.480.530.6015.326.920.718.816.6买入招商积余11.210.690.790.911.031.1316.214.112.310.99.9买入华润万象生活41.401.281.591.852.132.3929.523.820.417.815.8买入保利物业34.282.512.682.883.093.3312.511.710.910.19.4买入备注：股价使用 2025 年 10 月 20 日收盘价，华润万象生活、保利物业的股价及 EPS 均为港元投资要点2025Q3 全国土地供应及成交情况土地推出建面方面，2025 年 Q3 全国供给土地规划建面 7.60 亿方，同比增速为-9.42%。土地出让金方面，2025 年 Q3 全国实现土地出让金 0.68 万亿，同比增速为-9.74%。从溢价率数据来看，2025 年 Q3 土地出让平均溢价率 4.56%，相比 2024 年 Q3 上升0.81 个百分点。从城市能级来看，2025 年 Q3 一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为 18.18%、2.60%、3.02%。从单月数据来看，2025 年 9 月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为 3.13%、11.86%、1.50%、3.05%。流拍率方面，2025 年 Q3 平均流拍率为 10.16%，2024 年 Q3 流拍率为 16.86%，同比下降 6.69 个百分点。2025 年 Q3，7-9 月流拍率分别为 13.17%、14.60%、4.67%。高总价及高溢价率地块的城市分析从高溢价率城市数量来看，2025 年 7 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数目为13 城（8 月、9 月分别为 19、12 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 7 城（8 月、9月分别为 10、7 城）。住宅口径土地溢价率方面，2025 年 7 月，土地溢价率超过 20%的城市数目为 11 城（8月、9 月分别为 17、15 城）；溢价率超过 30%的城市数目为 6 城（8 月、9 月分别为13、12 城）。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。投资建议：2025 年 Q3 土地市场压力仍大，其中推出建面、成交建面和土地出让金均同比下降。虽然一线城市 Q3 土地出让金下降，但溢价率大幅上升。流拍率同比继续下降。土地市场供需双方回归理性，供需同比均温和下降。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场仍处于修复期，政策环境保持宽松，预计板块的估值会随着政策保持修复的态势，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企招商蛇口、滨江集团、华发股份等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。行业定期报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录1. 2025Q3 全国土地供应及成交情况......................................................................... 31.1. 推出建面与土地出让金................................................................................31.2. 溢价率..........................................................................................................41.3. 流拍率..........................................................................................................62. 高总价及高溢价率地块的城市分析........................................................................62.1. 高总价地块主要分布在一线城市................................................................. 62.2. 7-9 月高溢价率城市数量先升后降................................................................72.3. 各省市土地出让金....................................................................................... 83. 投资建议.................................................................................................................84. 风险提示.................................................................................................................8图表目录图表 1： 全国累计供给建面及同比............................................................................3图表 2： 全国累计出让金及同比................................................................................3图表 3