中国香港地产行业系列研究之二：港资地产迎投资机遇，三大标杆房企全梳理

港资地产迎投资机遇，三大标杆房企全梳理——中国香港地产系列研究之二证券研究报告2025年10月19日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002BQV514郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业深度报告 地产行业强于大市（维持）投资要点1 中国香港楼市企稳叠加美国步入降息周期，港资地产有望双重受益。1）楼市企稳带来的开发业务提振和在手货值重估；2）降息带来持有物业价值重估及融资成本改善。尽管2025Q2以来港资地产股价已有所反弹，但我们认为仍未完全反映上述利好，随着香港楼市复苏确立叠加降息推进，本地房企股价仍具备上行空间，当前时点建议投资者积极关注港资房企投资机会。 新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产为中国香港最大地产发展商之一，经营模式租售并举， 2025财年物业销售、物业租赁收入占比38.3%、27.1%，同时积极参与其他稳定现金流回报项目（运输基建、移动电话、数据中心等），中国香港收入占比83%；历史中国香港合约销售额平均市占率19%、商写市占率位于主流港资房企前列。开发紧跟市场趋势以销定投，土储规模维持1.2-1.3亿平方呎；租赁运营良好，出租率、租金收入高位稳定，2026-2027财年迎来竣工收获期，中国香港有望新增持有物业3.1百万平方呎（增幅8.2%）、中国内地上海徐家汇中心项目入市有望增加持有物业5百万平方呎（增幅23.7%）。2025财年净负债率15.1%，利息覆盖率6倍，2024年末融资成本4%，处主流港资房企较低水平。 ROE波动更多受归母净利率影响，历史最高17.4%，2024-2025财年核心归母净利润50%分派，最新股息率近4%。 恒基地产：农地充足的多元化高股息标的。恒基地产为物业开发与租赁多元化发展的综合性房企，2024年物业发展、租赁收入占比49.5%、27.7%，同时积极布局公用事业、酒店运营管理、零售、轮渡等业务，中国香港收入占比86.7%。2024年实现销售额146.6亿港币，其中香港占比77%，近年香港销售额市占率稳定在7%上下；在手土储9140万平方呎（香港占比71.3%），其中香港农地4200万平方呎，平均成本仅226港币/平方呎，持续通过政府农地回购、土地用途变更等兑现收益，同时积极参与市区旧楼重建获取低价土储，保障项目较高盈利能力。2024年末总收租物业2390万平方呎，占总土储的26.1%，税前净租金收入/总租金收入稳定在70%以上，2025-2026年将迎来超120万平方呎新增可租面积，保障短期租赁收入稳步增长，2024年净负债率21.1%，利息覆盖倍数为2.12倍，2002年以来ROE于2006年达到最高值18.7%，2024年最新股息率超6%。投资要点2 信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的。2001-2025财年公司收入、归母净利润CAGR分别为7.4%、9.1%，保持稳步增长，2025财年实现收入81.8亿港元，其中物业销售、物业租赁各占35.6%、33.6%，中国香港及内地贡献收入的87.3%。公司善于把握时机，2014及2020年随着楼市升温，公司把握楼市向好窗口，2015及2021财年销售额超过200亿港元，同比分别增长397%和761%。2022年以来随着香港楼市降温逐步放缓推货节奏及拿地步伐，在手开发土储规模逐步收缩，2025年中（2025财年年报）总土地储备1890万平方呎（香港占比75.1%），其中商业占比48.8%。2025财年零售、工业、住宅出租率均超过85%，在手现金512.6亿港元，有息债务仅18亿港元，净现金达494.6亿港元， ROE走势与归母净利率趋同，历史最高15.8%，核心归母净利润近100%分派，最新股息率近6%。 投资建议：2025年中国香港人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，而供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳，本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，且通过多元化布局平滑业绩波动。同时随着美国步入降息周期，亦利于加快香港楼市企稳复苏、房企持有物业价值重估及融资成本改善，因此站在当前时点建议投资者积极关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等港资房企投资机会。 风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）美国降息节奏不及预期导致香港楼市复苏、房企融资成本下行不及预期风险；3）主要房企销售及业绩改善不及预期风险。目录C O N T E N T S恒基地产：农地充足的多元化高股息标的前言信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的3投资建议与风险提示新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头前言4 我们在中国香港地产系列研究第一篇《楼市调整或近尾声，港资房企迎投资机遇》中认为，当前香港经济及居民可支配收入增速企稳、股市反弹、租金回报率吸引力增强，居民购房能力及意愿大幅改善。2024年以来香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳。而香港本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，且通过多元化布局平滑业绩波动，分红具有吸引力。同时随着美国步入降息周期，亦利于加快香港楼市企稳复苏、房企持有物业价值重估及融资成本改善，香港本土房企或将迎来投资机遇。 本篇报告我们聚焦具体企业，详细研究其商业模式、业务特点、财务状况及分红情况，从销售体量、销售业绩贡献、财务杠杆等维度选取新鸿基地产、恒基地产、信和置业三家企业重点分析。数据来源：中原地产，公司公告，Wind，平安证券研究所注：为方便对比，本页销售数据均采用中原地产披露口径，与下文公司披露数据可能存在一定差异；物业销售业务收入占比计算时未考虑联合营企业情况中原地产中国香港2024年销量前五发展商对比2024年买卖合约总值（亿港元）2024财年物业销售业务收入占比2024年权益乘数（倍）新鸿基地产43735.1%1.3长实集团16321.9%1.3恒基地产14149.5%1.7嘉里建设12266.3%1.9信和置业11240.8%1.1目录C O N T E N T S恒基地产：农地充足的多元化高股息标的前言信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的5投资建议与风险提示新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头新鸿基地产：收入利润周期波动，物业租赁及销售贡献业绩6 新鸿基地产为中国香港最大的房地产开发商之一，于1972年7月14日注册成立，8月23日挂牌上市。2025财年收入、归母净利润、核心归母净利润797.2亿港元、192.8亿港元、218.6亿港元，2001-2025财年CAGR分别为6.5%、3.6%、4.3%，2025财年净资产升至6224亿港元，创历史新高。 分业务类型来看，2025财年公司物业销售、物业租赁收入占比分别为38.3%、27.1%，营业溢利占比分别为25.8%、57.1%，构成利润贡献主要力量。新鸿基地产收入及同比新鸿基地产归母净利润及同比新鸿基地产分业务收入占比-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009001,000FY2001