地产行业周报：9月房企销售改善，板块轮动及主题类投资机会仍存

19月房企销售改善，板块轮动及主题类投资机会仍存证券研究报告2025年10月8日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：9月房企销售环同比改善，国庆成交不及上年同期。百强房企9月销售操盘金额环比增长22.1%，同比增长0.4%；基于上年10月基数较高，国庆成交同比下滑，2025年国庆(10.1-10.7)28城新房日均成交套数较2024年国庆下滑18.6%；20城二手房日均成交套数较2024年国庆下滑16.5%。国庆假期期间（10.2-10.7），绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、华润置地涨跌幅分别为-5.2%、-3.6%、-2.8%、-4.7%，跑输恒生指数（0.4%）。 对标2014-2015年，当前主题角度建议关注地方国企及园区类房企。2014年楼市下行，多家机制更灵活的民企寻求转型，市场认为房企资金实力雄厚、政企关系较好，转型带来较大想象空间， *ST宜康、东望时代、天府文旅2014-2015年累计上涨602%、162%、706%。同时地方国企改革标的也受到青睐，如天健集团、绿地控股2014-2015年上涨164%、214%。与2014年类似，当前部分房企转型迫切，但我们认为不同于2014-2015年以民企转型为主，当前多数中小型房企资金仍较紧张、且面临保交楼、去库存压力，而大型房企地产体量较大，难以完全去地产化且股价弹性不足，建议关注地方国资背景的中小型房企。同时随着二级市场科技板块估值攀升，园区类房企主题性机会亦值得关注。 重申短期关注轮动及补涨机会，中期维度拥抱优质房企。短期市场风险偏好提升、叠加楼市尚未企稳，资金对地产关注度降温，板块轮动及补涨角度，建议关注中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、贝壳-W、新城控股等；中期维度我们认为“好房子”止跌回稳、优质房企逐步走出业绩低谷趋势未变，仍建议关注建发国际集团、华润置地、滨江集团等优质房企；主题角度关注地方国企及园区类房企。同时持续看好华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业、绿城服务等细分领域头部企业。政策环境监测：武汉合肥优化楼市政策。市场运行监测：1）国庆成交不及上年，后市有待观察。本周(9.27-10.3)重点50城新房成交1.7万套，环比降1.8%，重点20城二手房成交1.1万套，环比降43.4%。9月重点50城新房月日均成交同比降11.5%，环比升12.3%；重点20城二手房月日均成交同比升17.7%，环比升9.1%。2025年国庆(10.1-10.7)28城新房日均成交套数较2024年国庆下滑18.6%；20城二手房日均成交套数较2024年国庆下滑16.5%。2）库存环比上升，去化周期24.5个月。截至10月3日，16城取证库存9228万平，环比升0.1%，去化周期24.5个月。资本市场监测：1）地产债： 9.29-10.7无境内地产债发行。2）地产股：9.29-9.30房地产板块涨3.01%，跑赢沪深300（1.99%）；当前地产板块PE（TTM）70.11倍，估值处于近五年99.92%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年10月7日股息率4.98%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年10月7日，最新股息率6.27% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一截至2025年10月7日仅0.37倍PB，股息率3.9%，年内涨幅14.3%，低于恒生指数（34.4%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年10月7日）/2024年销售额比为13%，截至2025年10月7日，PB0.59倍，年内涨幅0.7%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：合肥市住房公积金公众号、武汉市住房和城市更新局官网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年9月30日武汉提高住房公积金贷款额度；阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准；加大刚性住房需求补贴力度2025年9月30日合肥10月10日起放宽商转公年限至2022年底前贷款市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：国庆成交不及上年，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(9.27-10.3)重点50城新房成交1.7万套，环比降1.8%，重点20城二手房成交1.1万套，环比降43.4%。9月重点50城新房月日均成交同比降11.5%，环比升12.3%；重点20城二手房月日均成交同比升17.7%，环比升9.1%。2025年国庆(10.1-10.7)28城新房日均成交套数较2024年国庆下滑18.6%；20城二手房日均成交套数较2024年国庆下滑16.5%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.9.1424.12.1425.3.1425.6.1425.9.14万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-100%-50%0%50%100%2024.10 2024.12 2025.22025.42025.62025.8 2025.10新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期24.5个月点评：截至10月3日，16城取证库存9228万平，环比升0.1%，去化周期24.5个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009