房地产行业周报(2025年第40周)：招商蛇口计划募资特定股，受假期影响新房二手房成交环比下降

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 10 月 08 日 房地产行业周报（2025 年第 40 周） 推荐 （维持） 招商蛇口计划募资特定股，受假期影响新房二手房成交环比下降  板块行情：第 40 周（9 月 29 日-9 月 30 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 3%，在 31 个一级行业板块中排名第 4。  政策要闻：地方层面：1）武汉：9 月 30 日，武汉市住房和城市更新局等多部门联合发布《关于进一步促进武汉市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。2）成都：9 月 30 日，成都市住建局印发《房地产开发企业“一业一册”合规经营指南》，以规范开发经营行为，促进行业平稳健康发展。3）合肥：9 月 30 日，合肥市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市城乡建设局、市住房公积金管理中心联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。4）海南：9 月 30 日，海南省发改委发布关于申报 2026 年省重大项目投资计划的函。其中明确，申报项目必须符合国土空间规划、海岸带保护与利用、节约用地、集约发展的要求，符合国家和海南省的产业政策、国民经济和社会发展规划，严格执行生态环境分区管控要求，不得占用永久基本农田等法律法规限制占用的区域。  公司动态：1）中国海外发展：9 月 28 日，中海地产以 3.24 亿元总价竞得沈阳皇姑区北行-1、北行-2 两宗地块挂牌结果出炉，继续加码皇姑核心商圈。北行-1 地块为商住混合用地，占地 1.27 万㎡ ，容积率≤2.0，成交楼面单价 6234 元/㎡ ；北行-2 地块为纯住宅，占地 1.31 万㎡ ，容积率≤1.6，成交楼面单价 7910元/㎡ 。 两地块南北相望，位于北行商圈核心，东侧紧邻岐山一校，周边 43 中、120 中学、辽宁大学等教育资源密集，地铁十号线长江街站距地块约 800 米，二十余条公交线路覆盖，2 公里范围内有百鸟公园、碧塘公园等生态配套。2）招商蛇口：10 月 2 日消息，招商蛇口于近日披露了向特定对象发行优先股的募集说明书，公司计划发行不超过 8200 万股优先股，募集资金总额不超过 82亿元，用于支持公司业务发展。根据公告内容，本次发行的募集资金将主要用于公司“保交楼、保民生”房地产项目的建设，包括广州林屿院项目、深圳会展湾雍境名邸项目、北京亦序佳苑项目等 11 个项目，涉及总投资金额达 456.7亿元。  销售端：第 40 周新房成交环比减少 17%，二手房成交环比减少 54%。1）本周 20 城商品房成交面积 183 万方，商品房日平均成交面积 26.2 万方，环比减少 17%，同比增加 8%；2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积7638 万方，累计同比减少 8%。3）第 40 周 11 城二手房成交面积 93 万方，日平均成交面积 13.3 万方，环比减少 54%，同比增加 26%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 7595 万方，同比增加 13%。  投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从 PB 估值切换到 PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。  风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,336.23 1.06 流通市值(亿元) 11,833.34 1.26 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 7.6% 16.6% 3.4% 相对表现 4.4% -1.9% -12.1% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 39 周）：上海发布提升住宅品质新规，新房、二手房成交环比上升》 2025-09-29 《房地产行业深度研究报告：香港房地产要回暖了吗》 2025-09-29 《房地产行业周报（2025 年第 38 周）：上海优化房产税政策，旭辉中标成都代建项目》 2025-09-23 -22%-11%0%12%24/1024/1225/0225/0525/0725/092024-10-08~2025-09-30房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产上涨 3%，板块排名第 4 位 .......................................................................... 4 二、政策要闻 ..................................................................................................................... 5 三、销售端：新房成交同比增加 8%，二手房成交同比增加 26% ............................. 7 （一）新房市场：第 40 周 20 城成交面积同比增加 8% ............................................... 7 （二）二手房市场：第 40 周 11 城成交面积同比增加 26% ......................................... 8 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 ..................................................................... 9 五、投资建议 ................................................................................................................... 10 六、风险提示 ........................................................