房地产行业：好房子｜上海“好房子”新规破局，锚定品质初心，北上广深政策差异一次看清

项目洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 好房子 | 上海 “好房子” 新规破局：锚定品质初心，北上广深政策差异一次看清 01 上海发布“好房子”新规，17 项细节推动品质提升与空间优化 9 月 26 日，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。 文件内容涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等 5 大类、17 个具体的细节，物业类型覆盖新建和存量住宅，为住宅品质提升指出新的方向，让上海的“好房子”也更有规范可依。 相较于 2022 年上海修订版的《住宅设计标准》，本次发布的新规在多个方面呈现出显著变化。 1.完善城市界面方面。新规鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的公共服务设施，在一定面积限制内经审定补缴土地价款即可，这将使城市功能更加丰富，提升居民生活便利性。 2.建筑高度方面。旧规 100m 以下按标准设计、100m 以上需专项论证，新规则允许沿道路转角等重点区域局部提高建筑高度，50 米及以下和 50 米以上有不同的提高限制，有助于更灵活地利用城市空间，塑造更具特色的城市形态。 3.城市天际线要求上。旧规需符合消防、日照，新规在满足多种限制的前提下，强调统筹规划建筑布局与风格，构建高低错落的天际线和建筑群，使城市风貌更加美观大项目洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 气。 4.架空层和风雨连廊的规定变化明显。旧规全计容或半计容，新规明确多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊不计入容积率，且架空层净高有要求，这将增加居民的公共活动空间。 5.阳台设计与计容规则更加细化。旧规按进深和水平投影简单划分，新规采用 “比例 + 阈值” 双控，阳台面积最大面积为户型建面的 10%，且不大于 16 平，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深 0.75 米宽 3 米的阳台，不计入容积率和可售面积。 6.地下车库方面。允许设置在半地下室和底层架空层且不计容，停车库上层还可按需增设架空层和风雨连廊。 7.外立面使用高品质材料且明确饰面层建筑面积的不计容。风雨连廊用作通道不计容且禁止封闭出售。这些新规都体现了对住宅品质提升和城市空间优化的追求。 内容 2022 年修订版上海 《住宅设计标准》 9.26 版新规 城市界面 无此规定 鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的文化、娱乐、商业等公共服务设施。增加的计容建筑面积不超过合同约定项目总面积的 1%～3%，经评估审定后，签订补充合同并按规定补缴相应土地价款。 建筑高度 100m 以下按标准设计，100m 以上需专项论证 沿道路转角、重点地区和城市设计重要节点，可局部提高建筑高度。50 米及以下高度提高不超过 7 米，项目洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 50 米以上高度提高不超过 11 米。 城市天际线 要求符合消防、日照 在符合机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析等限制的情况下，统筹规划住宅区建筑布局和整体风格，着力构建高低错落的城市天际线和建筑群。 架空层、风雨连廊 全计容或半计容 多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。架空层净高不宜低于 3 米。 阳台设计与计容规则 1. 面积计算：进深≤1.8m 且水平投影≤8 ㎡时按 1/2 计容，超则全计容； 2. 特殊阳台：无政策要求 阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的 1/2 计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米），户型建筑面积小于80 平方米的，可以设置总面积不大于 8 平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。 架空层 需通风、采光，无 “不计容” 政策 用作公共通道 / 休闲的架空层 （净高〉 3m） 不计容，禁止封闭出售 地下车库 仅允许地下车库 内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计容。在停车库上层另有公共需要增设架空层和风雨连廊 项目洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 外立面 无相关规定 外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在 “多测合一” 测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计容 风雨连廊 无相关规定 用作通道，不计容，禁止封闭出售 02 北上广深“好房子”政策比较：五维度展现差异化标准 截至目前，北上广深四个一线城市围绕高品质住宅的建设，都已相继出台了详细的政策文件。这些政策既贴合各城实际，推动房企从 “以价换量” 转向 “提质增效”，更以品质红利稳定购房者预期，为楼市高质量发展提供有力支撑。 省份 发布日期 发布单位 文件名/政策要点 深圳 2023/8/8 深圳市住房和建设局 《深圳市住宅设计品质提升指引（第 1 版）》 北京 2025/2/12 北京市规划和自然资源委员会 《北京市平原多点地区 “好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 广州 2025/9/25 广州市住房和城乡建设局 《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》 上海 2025/9/26 上海规划与自然资源局发布 《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》 四个城市的 “好房子” 政策均以提升居住品质为核心，但因城市定位、气候特征及民生需求差异，在政策聚焦方向、技术标准、地域适配措施上呈现显著不同，具体差异可从五大维度展开： 项目洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 1.政策定位与核心目标 北京：以《平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点（试行）》为核心，聚焦 “空间利用优化 + 试点示范”，优先在顺义、大兴等平原新城落地，通过阳台、挑空空间、架空层等设计释放居住空间，同时兼顾土地市场信心提振，政策弹性较强（如建筑高度局部上浮）。 上海：《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》侧重 “新建与存量并举 + 城市风貌协同”，既细化新建住宅的阳台、外立面、地下车库规则，也明确老旧住宅更新（如划拨用地改造保留），同时强调城市天际线塑造，平衡品质与城市景观。 广州：《推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》以 “全维度功能升级” 为目标，从安全、舒适、绿色、智慧四大板块系统性补短板（如消防应急、隔声防水、光伏应用），政策偏向 “强制性标准 + 民生痛点解决”（如防水保修期延至 10 年）。 深圳：以《住宅设计品质提升指引》《建筑设计规则》《宁静小区建设技术指南》形成组合政策，聚焦 “细节痛点攻坚 + 居住体验优化”，针对噪声、公摊、户型实用性（如卧室尺寸、电梯配置）制定精准措施，同时探索 “宁静小区” 全