58安居客研究院_开盘认筹率从89-到283-，该项目为何能不断刷新板块认知

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 开盘认筹率从 89%到 283%！该项目为何能不断刷新板块认知？ 项目表现：区域热度联动与认筹率攀升的双重印证 根据 58 安居客研究院找房热度数据， 2025 年 1—10 月，上海全城与浦东新区找房热度走势整体趋同，均呈明显波动状态。1 月中旬起，两者热度一度下滑，于 2 月中旬探底后回升，3 月中旬迎来一波小高峰；随后有所回落，5 月中旬又升至较高点，之后维持波动态势，8 月前后热度再次出现起伏，9 月下旬后双双下行，整体市场热度随时间呈现出周期性的涨跌变化，区域市场与全市市场联动性较强。 本次要诊断的项目就位于浦东新区的北蔡板块，该项目由国企与央企合作打造，小区建筑面积约 13.6 万平方米，容积率 2.0。户型全部为 88-110 平方米的三室，共计规划 16 栋高层/小高层住宅，规划总户数 911 户。 该项目目前开盘四次： 第一次开盘在 2024 年 10 月，推出 189 套房源，认筹 168 组，认筹率为 89%； 第二次开盘在 2024 年的 12 月，推出 180 套房源，认筹 246 组，认筹率提升为137%； 第三次开盘在 2025 年的 3 月，推出 144 套房源，认筹 207 组，认筹率持续提升到 144%； 第四次开盘在 2025 年 5 月，推出 82 套房源，认筹 232 组，认筹率增长为 283%； 第五次开盘在 2025 年 6 月，推出 172 套房源，认筹 322 组，认筹率达 187%； 该项目开盘认筹率呈持续攀升态势，从首次的 89% 一路走高，第四次开盘更是达到 283% 的高位，这充分说明项目市场吸引力不断增强，购房者关注度与参与度持续楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 提升，在房地产市场中展现出强劲的市场表现与竞争力。接下来，我们用安居客项目洞察数据，深度分析项目优势。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成 功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 9 个项目，从这 9 个项目的位置来看： 绿城·上海逸庐距离本案 3 公里以内； 浦发莲园、保利天奕、招商臻境、翡雲悦府、开云·艾尚里、开云锦悦华庭、永泰三里城距离本案 4-10 公里以内； 前滩公馆距离本案 11-20 公里以内； 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 可见本案竞品较多，且多分布在 4-10 公里的范围。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在众多竞品中综合排名第 8 位，排名较靠后，综合竞争力评分 44.8，对比竞品平均分 52.6 略低。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 0.0%10.0%20.0%30.0%本盘主要竞品项目0.020.040.060.080.0项目H项目G本盘项目F项目E项目D项目D项目C项目B项目A竞品项目综合测评得分楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 配套得分明显高于竞品平均水平； 价格优势略低于平均水平； 找房热度、户型匹配、客户重叠明显低于竞品平均水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 38.972.758.232.322.056.246.260.347.952.4找房热度配套得分价格优势户型匹配客户重叠五大竞争力雷达图本盘竞品平均楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目需继续加强线上宣传和曝光度。与竞品项目相比，该项目当前热度指数 38.9，热度较弱。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 1078 人，最近 30 天看房人数仅 122 人。可见该项目近期找房热度非常低，需加强项目的线上曝光度和宣传力度。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力较大。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流得分为 21.0，分流压力得分排在第 9 位，分流压力较大。 0.020.040.060.080.0100.010月本盘及竞品项目找房热度指数楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通、商业、医疗、教育及生态配套齐全，符合中环内中高端住宅定位。在交通方面，该项目直线距离约 500 米至地铁 18 号线北蔡站，约 1.2 公里至 13号线华鹏路站，可快速接驳陆家嘴、前滩、张江等核心区域；在商业配套方面，3 公里内有北蔡休闲广场商业；在医疗资源方面，3 公里内有上海中医药大学附属曙光医院东院、上海市第一妇婴保健院东院；教育资源方面，3 公里内有北蔡幼儿园（示范园）、莲溪小学、北蔡镇中心小学、北蔡中学、北蔡高级中学（示范性高中）等学校；生态环境方面，3 公里内有北蔡休闲绿地等绿地公园资源。 （4）户型匹配：面积段契合市场需求，户型设计精准聚焦。根据我们的产品供需分析，项目所在的浦东新区北蔡板块，90-120 平方米的三室供不应求情况最明显，供需不匹配度指数为-0.06。 020406080100本盘及竞品项目分流压力楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 8 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外从户型设计方面来看，本项目主推的户型为 88、103、105、110 平米的三室，户型种类比较聚焦，户型设计领先实用。 首先，先看 88 平方米的 3 室 1 卫。88 平方米的小户型做到三开间