房地产行业：这个盘的“隐性价值”为何让买家果断下单？

楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1案例研究|这个盘的“隐性价值”为何让买家果断下单？没有项目生来就尽善尽美，地块条件既带来机遇也带来局限。房企品牌作为基础保障，精准定位项目客户，在地段优势的基础上，进一步打磨项目自身的“瑜”，放大项目“隐性价值”，去掩盖户型上的“瑕”，从而让客户在户型产品、项目配套及生活方式间自主权衡取舍。项目表现：核心板块豪宅项目，一期售罄，二期 8 成去化，三期最新加推中今天，洞察君要介绍的项目坐落于静安区不夜城板块核心区域，属内环内成熟居住区，紧邻西藏北路与中山北路。项目占地约 4.38 万平方米，容积率 5.75，建筑面积达38.8 万平方米，规划 500 户，精装修交付。主推小户型改善产品，涵盖 98-104 ㎡两房、180-204 ㎡三房、250-280 ㎡四房及 338-355 ㎡五房产品，单价约 14 万/㎡，总价 1300 万起。其中，100 ㎡两房（1300-1500 万）和 180 ㎡三房（2300-2500 万）较受购房者青睐，338-355 ㎡五房总价超 4000 万。前段时间，网上围绕该项目的认筹数据争议不断，我们暂不做评论，一切以官网数据为准。据网上房地产信息，项目分三期推售：一期于 2024 年 9 月开盘，共推出 186套，一个月内全部售罄；二期 2024 年 11 月开盘，推出 83 套，去化率超八成；三期作为最后一批房源，于 2025 年 7 月推出 231 套，涵盖 100 ㎡两房、180 ㎡三房以及338/355 ㎡楼王户型，目前去化近三成。从整体去化情况来看，无论认筹数据如何，该项目实际成交还是取得了不错的成绩。楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2资料来源：网上房地产项目诊断：综合竞争力接近均值水平，配套优势突出，户型略显不足总体来看，当前在售新房竞品主要集中在静安、黄浦、普陀等核心区域，购房者普遍重视地段与周边配套。在本盘客户重合度 TOP10 项目中，静安区项目占 3 个（30%），其中与本项目客户重合度最高的为同板块的静安玺樾项目，客户重叠率达 15%，即 15%关注本项目的客户也在关注静安玺樾。相比竞品，本项目综合竞争力处于平均水平，雷达图显示配套优势显著，但户型适配性稍弱且价格偏高，面临一定客户分流压力。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至 2025.08.20找房热度：项目找房热度持续在 70 以上，与竞品相比，处于中间水平从项目找房热度来看，2024 年 9 月项目开盘后热度飙升至 120 以上高位，10 月楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3起回落但稳定维持在 70 以上。2025 年 7 月三期开盘带动热度回升至 100 左右的小高峰，8 月回落至 80 上下。这一热度表现在当前市场环境下相当亮眼，超过同区域 81%、同板块 73%、同价位 56%的楼盘。即便与竞品相比，在客户重合度最高的 10 个项目中，该项目热度也基本处于中游水平。资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至 2025.08.05项目配套：地段优势+特色公区，配套优势遥遥领，形成“隐性价值”项目坐落于静安区核心板块，地段优势显著。交通上，汇集 4 条轨交与 2 条高架，距 8 号线中兴路站步行 200 米，2 站即达人民广场；距 1 号线中山北路站约 1.5 公里，3、4 号线宝山路站 1.1 公里，骑行 3 公里可至外滩。商业配套丰富，1.5 公里内有苏河湾万象天地、大悦城，3 公里生活圈覆盖人民广场、南京西路商圈。优资教育资源丰富，汇聚闸北三中心、市北初级中学、民办扬波中学等名校。医疗条件优越，3 公里范围内有上海市第一人民医院、上海第十人民医院等 5 家三甲医院。项目一大亮点在于，既有优越的周边配套，又精心打造了特色公区配套。目标客群以年轻高知单身人士或小夫妻为主，多数有留学背景，注重生活品位。为此，项目在配套细节上颇费心思：2000 ㎡会所内设女性友好健身房、上海首个植物园泳池、CO·life黑金店等专属服务；4200 ㎡公区涵盖会客厅、化妆间、图书馆、私人画廊、游戏室等，业态丰富且年轻化，强化业主间的身份认同感。有意思的是，每栋楼架空层均设化妆间，楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4满足女业主随时补妆需求，同时规划 e 人会客厅与 i 人独处空间，兼顾不同性格业主的社交偏好。此外，小区绿色生态也极具特色，项目南侧紧邻 3.5 万㎡中兴公园，内部还打造了约 6000 ㎡高线公园，形成立体公园体系。产品&价格分析：高容积率限制，产品户型存不足，但灵动三房确实很香本项目容积率 5.75，由 1 栋小高层+1 栋中高层+3 栋高层+1 栋超高层，共 6 栋底商+住宅的楼栋组成，产品涵盖 98-104 ㎡两房、180-204 ㎡三房、250-280 ㎡四房及338-355 ㎡五房。项目在户型设计上可圈可点。先说不足，受高容积率影响，产品存在一些瑕疵：两房和三房均仅一个卧室朝南，房型面宽窄、进深长，影响日照；电梯厅过大，公摊占比高，狭长过道导致空间利用率低；作为豪宅项目，部分户型卫生间为暗卫，采光通风欠佳，或存卫生隐患。亮点方面，如两梯两户设计，给予住户专属私密与尊贵体验；270°观景阳台，可直瞰城市景观与绿色花园；LDK 一体化设计，拓展社交空间尺度；全屋飘窗设计，增加室内使用面积等。尽管项目产品设计存在不完美之处，但其推出的 2000 万+功能灵动三房精准命中了市场需求缺口。从板块内二手房市场情况看，面积 180 平方米以上、总价 2000 - 2500万的产品市场缺口较大；同时，从本盘及竞品成交情况来看，具备灵活空间功能的三房产品更受青睐。楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；5资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，负值意味着供＜求项目户型多样，涵盖两房至五房，但最受关注的仍然是 180 ㎡左右、总价 2000 -2500 万的三房。尽管两房总价更低，但带有 X 空间的灵动三房显然更得市场欢心。当下年轻人亲情、社交和独处需求并存，住所承载了新的功能，除自身“休憩”房间外，还需“社交”与“独处”空间，三个房间恰好能满足这一需求。资料来源：网上房地产客户分流：产品上“中间受捧，两头承压”，客户分流略高于竞品均值客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。与竞品相比，本盘该指标略高于竞品均值，表明本盘面临的客户分流压力相对更大。另外，新房分流占比超85%，该项目主要面临来自新房项目的竞争。在板块内，两房产品成交表现欠佳，明显不如三房产品。大户型改善产品，如总价楼盘洞察-案例研究合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；6超 400