2025W38房地产行业周报：上海优化房产税，限制政策持续放松

请务必阅读正文后的声明及说明 【东北地产建筑|中期策略】生存到重生，分化与机遇 ——房地产 2025 中期策略 房地产行业有何可预见趋势 政策复盘&展望：止跌回稳信心坚决，楼市政策窗口期将近 楼市量价止跌回稳进度如何 商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期 2025 展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 投资建议：整体看来，2024 年 924 新政的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，在此背景下更多楼市政策值得期待，具体来说：①稳预期→“需求侧”或将继续调减限购等限制性措施（主要针对一线城市）；②防风险→“供给侧”或将加快回收闲置用地与收储现房进度，缓解库存压力；③促转型→“好房子”标准体系建设引导行业从规模扩张转向品质提升 联系人：刘清海 18721963859/刘张驰19955198950[Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2025-09-22 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 5% 21% 34% 相对收益 -1% 4% -7% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 102 总市值（亿） 11473.13 流通市值（亿） 5300.15 市盈率（TTM 倍） 42.17 市净率（LF 倍） 0.77 成分股总营收（25Q1 亿） 3164.87 成分股总净利润（25Q1 亿） -92.87 成分股资产负债率（25Q1%） 75.05 [Table_Report] 相关报告 《业绩压力仍存，优质房企筑底---2025H1 开发商业绩综述》 --20250921 《量价延续调整，拆迁改造或为下阶段政策发力点---1-8 月统计局房地产数据点评点评》 --20250917 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 研究助理：刘张驰 执业证书编号：S0550125070029 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业动态报告 上海优化房产税，限制政策持续放松 ---2025W38 房地产周报 报告摘要： 上海优化房产税，限制政策持续放松 2025 年 9 月 19 日，上海财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一通知是对 8 月 25 日上海楼市新政中关于完善房产税部分的细化落地。①2011 年上海房产税出台背景：抑制“四万亿”经济提振计划下的楼市过热；②919 房产税新政实际为 825 新政中关于房产税部分的细化落地，本质是限购政策放松下的户籍差异拉平；③相较 2011 年非本市户籍家庭购买二套及以上住房，可享受房产税税收减免（与沪籍家庭一致）；④对比 2011 年本市户籍家庭税收减免政策以及非本市户籍首套税收减免政策未变。 [Table_Summary] 本周地产：A 股与港股跑赢/跑输大盘 本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 0.71%和-2.81%，分别跑赢大盘 1.16pct/跑输大盘 3.41pct。本周地产信用债发行 60.40 亿元，净融资额-51.44 亿元。截至 2025 年 9 月 19 日，地产信用债累计发行 3192.23 亿元，净融资额-299.07 亿元，去年同期为-178.34 亿元。 本周 REITs 指数涨跌幅为+0.06% 本周产权型 REITs 指数收于 123.93 点,涨跌幅为 0.32%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 121.59 点,涨跌幅为-0.26%;近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 4.62pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏华润有巢 REIT，涨跌幅为 2.20%。本周 REITs 成交额为 11.91 亿元，环比-9.85%。本周 REITs 换手率为 0.43%，环比-0.03pcts。 百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降 本周百城供应和成交建面环比+29.74%/-7.72%，溢价率+2.18%，一线供应和成交建面环比+32.46%/-24.82%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+15.30%/+11.33%，溢价率+1.13%,三四线供应和成交建面环比+39.05%/-15.30%，溢价率+2.78%。 新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.99%/+16.00% 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.99%/+16.00%，累计同比分别-14.95%/+7.74%。新房端，45 城商品房共计成交 23 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+3.21%、+5.14%、-49.36%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 157 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+38.82%、+14.27%、+70.10%。 投资建议：此次上海房产税新政主要对非本市户籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前符合条件的非沪籍在外环外放开限购，政策形成合力助于购房需求的边际释放。板块方面建议关注存量地产三方向：①二手中介；②商业地产（新城控股）；③物业服务；以及土储优质的开发商：中国金茂。 风险提示：相应规划落地不及预期；资金到位程度不及预期 0%10%20%30%40%50%60%2024/92024/12 2025/32025/6房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2/22 [Table_PageTop] 房地产/行业动态 正文目录 1. 本周观点：上海房产税优化细则落地，户籍二套差异拉平 .......................... 4 2. 股票市场与信用债 .............................................................................................. 6 2.1. 地产 A 股 ................................................................................................................................... 6 2.2. 地产港股.................................................................................................................................... 8 2.3. 地产信用债 ................................................................................................