2025年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 2025 年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显 2025年09月16日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 21 2025 年上半年，59 家上市物企营收总额 1470.7 亿元，同比+4.1%；归母净利润总额 100.6 亿元，同比+22.0%；毛利率为 19.4%，同比-1.2pct；销管费用率 7.4%，同比-0.5pct。资产端方面，应收账款周转天数约 114 天，同比减少约 3 天；净现金总额 929.4 亿元，同比基本持平。业务结构上，物管服务收入同比+7.6%，占比达 72.7%，主业稳健增长。分红总额 44.0 亿元，同比+0.1%；部分物企股息率较高，回购积极，红利特征凸显。建议关注分红意愿强、运营效率高、基本盘扎实的头部物企，如华润万象生活、万物云等。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 21 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 2025 年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：成交淡季规模回落，核心地块热度延续》2025.09.12 2、《房地产：上海楼市新政落地，政策预期叠加估值修复共振》2025.08.26 扫码查看更多 ➢ 利润表：营收增速趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优 2025 年上半年 59 家样本上市物企：1）营收总额 1470.7 亿元，同比+4.1%，较 2024年上半年增速放缓 1.9pct，主要是因为行业进入精细化发展阶段，物企主动收缩低效项目和业务。2）归母净利润总额 100.6 亿元，同比+22.0%，在费用率改善和减值影响减弱的背景下利润端修复显著，华润万象生活、碧桂园服务、保利物业利润居前三。3）毛利率 19.4%，同比-1.2pct，主要受业主缴费意愿低和人力成本上升影响。4）销管费用率 7.4%，同比-0.5pct，物企降本增效取得积极成效。 ➢ 资产负债表：回款趋稳现金充裕，央国企财务韧性领先 2025 年上半年 59 家样本上市物企：1）应收账款周转天数约 114 天，较 2024 年上半年减少约 3 天。央国企表现最佳（约 70 天），仍显著优于行业平均。2）净现金总额 929.4 亿元，同比基本持平。央国企和优质民企现金流优势明显，为持续派息提供基础。万物云、保利物业、碧桂园服务净现金位居前列。 ➢ 业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质量发展 2025 年上半年 34 家上市物企各业务收入：1）物业管理服务收入同比+7.6%，占比达 72.7%，物企聚焦主业、夯实基本盘，基础物管增长稳健；2）社区增值服务同比-2.3%，物企收缩低效业务，推动质量提升；3）非业主增值服务同比-24.6%，受新房销售下行影响，收入占比或持续降低。2025 年上半年，物企在管面积与合约面积较年初同比分别+1.4%、+0.2%，重心从“规模扩张”转向“精细管理”与“盈利质量提升”。 ➢ 分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显 2025 年上半年 59 家上市物企：1）分红总额为 44.0 亿元，同比+0.1%，头部物企分红意愿强，华润万象生活、万物云、中海物业分红金额位居前列；2）回购稳步推进，万物云、绿城服务、碧桂园服务等企业持续回购，稳定股价、增强信心；3）部分头部物企分红意愿强，股息率处于相对高位，呈现出良好的红利资产特征，具备中长期投资价值。 ➢ 投资建议：推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的龙头物企 房地产行业整体仍处于调整阶段，物企板块发展重心已由规模扩张转向运营提效与现金流管理。头部物业公司凭借资源禀赋、客户黏性及服务能力优势，在基础物业管理领域保持较强韧性，同时通过退出低效业务、优化多元业务结构，持续提升综合经营效率，在当前市场环境下具备更高的投资性价比。推荐分红意愿高、运营效率佳、基本盘扎实的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。 风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 0%20%40%60%2024/92025/12025/52025/9房地产沪深3002025年09月16日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 21 行业研究|行业专题研究 正文目录 样本说明 .............................................................. 5 1. 利润表：营收趋缓利润回暖，央国企与优质民企表现更优 ................. 6 1.1 行业迈入精细化发展期，央国企与优质民企增长稳健 ............... 6 1.2 归母净利润同比增长，物企表现延续分化......................... 7 1.3 毛利率延续下行，央国企韧性更强 .............................. 8 1.4 销管费用率持续优化，支撑利润端修复........................... 9 2. 资产负债表：回款趋稳现金充裕，央国企财务韧性领先 .................. 11 2.1 应收账款周转趋稳，物企回款管理显成效........................ 11 2.2 净现金整体平稳，央国企保持稳健增长.......................... 12 3. 业务结构：营业重心回归主业，外拓注重高质量发展 .................... 13 3.1 物管主业增速放缓，增值业务延续收缩.......................... 14 3.2 业务板块表现分化，关联方影响成长韧性........................ 15 4. 分红稳健回购积极，龙头物企价值凸显 ............................... 16 4.1 分红总额同比持平，头部物企分红积极.......................... 16 4.2 多家物企持续回购，万物云、绿城服务领跑 ...................... 18 4.3 头部物企稳健增长，红利属性持续强化.......................... 18 5. 投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企 .............. 20 6. 风险提示 ......................................................... 20 图表