地产及物管行业周报：深圳收窄限购范围、放松限购套数，北上深接连放松限购

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 09 月 07 日 深圳收窄限购范围、放松限购套数，北上深接连放松限购 看好 ——地产及物管行业周报（2025/08/30-2025/09/05） - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 (8621)23297818× guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交环比分化，移动平均去化月数下降。上周(8.30-9.5)34 个重点城市新房合计成交 220.5 万平米，环比-3.3%，其中，一二线环比-1.5%，三四线环比-25.4%。9 月(9.1-9.5)34 城一手房成交同比+11.6%，较 8 月+44.1%。其中，一二线同比+13%，三四线同比-3%，分别较 8 月+44.6pct 和+37.5pct。上周 13 城二手房合计成交 94.7 万平米，环比+29.3%；9 月累计成交同比+28.3%，较 8 月环比+29.3%。库存方面，上周 15 城合计推盘 90 万平米，合计成交 86 万平米，对应成交推盘比为 0.96倍，最近三个月（25 年 6 月-25 年 8 月）分别为 1.02 倍、0.95 倍和 0.98 倍。截至上周末（2025/9/5）15 城合计住宅可售面积为 8930.9 万平米，环比+0.04%。3 个月移动平均去化月数为 22.3 个月，环比-0.2 个月。 ⚫ 主要政策新闻：深圳放开 8 区住宅限购，深户及社保 1 年非核心区不限套数。因城施策方面，9 月 5 日晚，深圳发布进一步优化调整房地产政策措施：符合本市商品住房购买条件的，可在罗湖、宝安等特定区域不限套数购买，非深户无 1 年社保 / 个税证明者在上述区域限购 2 套；企事业单位可在本市范围内购买商品住房用于解决员工住房需求；个人住房信贷利率定价机制方面不再区分首套和二套住房；公积金方面，福州发布公积金提取政策的相关通知，拟放宽公积金提取期限、可用于购买车库、更新电梯等。土地市场方面，建发以 23.2 亿元竞得上海青浦、闵行、普陀等地块，合计出让面积 7.8 万平方米。 ⚫ 公司动态跟踪：头部房企积极分红派息，优质公司保持逆势增长。销售方面，25 年 8 月销售及同比：金地集团 22.2 亿元（-58.9%），18.0 万平方米（-51.9%）；25 年 1-8 月累计销售及同比：金地集团 219.5 亿元（-53.9%），161.4 万平米（-49.8%）。分红派息方面，多家房企发布每股派息公告，中国金茂每股派发 0.03 港元/股；华发股份每股派发0.02 元。股份回购方面，多家房企发布股份回购公告，华发股份（1.3 亿元/2,572 万股/0.94%）；招商蛇口（4.3 亿元/4,480 万股/0.49%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 1.48%，沪深 300 指数下跌 0.81%，相对收益为-0.67%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：首开股份、宁波富达、上实发展、珠江股份、中润资源，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为南国置业、亚太实业、张江高科、天保基建、天房发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.48%，沪深 300 指数下跌 0.81%，相对收益为-0.67%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 16.5/14.4 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.8/12.4 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 3%，一二线环比下降1.5%、三四线环比下降 25% 上周(8.30-9.5)34 个重点城市新房合计成交 220.5 万平米，环比下降 3.3%，较 24年周均成交 291.7 万平米下降 24.4%，较本年周均成交 234.3 万平米下降 5.9%。 其中一二线城市合计成交 207.3 万平米，环比下降 1.5%，较 24 年周均成交 261.2万平米下降 20.7%，较本年周均成交 215.5 万平米下降 3.8%。三四线城市合计成交 13.3万平米，环比下降 25.4%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 56.5%，较本年周均成交18.8 万平米下降 29.6%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：9 月 34 城月成交同比上升 12%，一二线同比上升13%、三四线同比下降 3% 9 月(9.1-9.5)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 154 万平米，较 8 月同期环比上升 44.1%，较去年 9 月同期同比上升 11.6%。其中当月成交同比较 8 月上升 34.1pct；年初累计至今成交 0.83 亿平米，同比下降 12.3%。 其中一二线城市合计成交 142.4 万平米，较 8 月同期环比上升 44.6%，较去年 9 月同期同比上升 13%，其中当月成交同比较 8 月上升 32pct；年初累计至今成交 7635.3 万379 370 431 431 486 357 336 261 216 148 186 220 165 154 176 210 207 108 113 114 111 115 63 44 30 19 15 12 12 13 10 12 18 13