房地产行业第35周周报：上海优化限购限贷政策；城市高质量发展意见出台，支持老旧住房原拆原建

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 9 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 35 周周报（2025年8 月23 日-2025 年8 月29 日） 上海优化限购限贷政策；城市高质量发展意见出台，支持老旧住房原拆原建 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。新房库存面积环比由正转负，同比降幅扩大；去化周期环比下降、同比上涨。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 219.6 万平，环比上升 12.8%，同比下降 2.4%，同比降幅较上周收窄了 8.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 13.3%、5.3%、32.2%，同比增速分别为-20.4%、2.7%、15.8%。一线城市同比降幅较上周收窄了 13.2 个百分点，二线城市同比增幅较上周收窄了 10.0 个百分点，三线城市同比增速较上周上升 39.7 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。18 个城市二手房成交面积为 156.5 万平，环比下降 2.3%，同比上升 6.6%，同比增速较上周提升 1.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-3.4%、-4.1%、4.3%，同比增速分别为-1.6%、11.0%、24.6%。其中，一线城市同比增速较上周下降了 7.7 个百分点，二线城市同比增幅收窄了 0.9 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 34.4 个百分点。  新房库存面积环比由正转负，同比降幅扩大；去化周期环比下降、同比上涨。12 个城市新房库存面积为 8261 万平，环比增速为-26.6%，同比增速为-14.7%；去化周期为 18.8 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 1.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2、15.4、68.3 个月，一线城市环比上升 0.01 个月、二、三四线城市环比分别下降 0.5、1.1 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 1.8、0.03、0.5 个月。  土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为 1091.1 万平，环比上升 43.4%，同比下降 34.9%；成交土地总价为 143.8亿元，环比下降 27.9%，同比下降 55.1%；楼面均价为 1318 元/平，环比下降 49.7%，同比下降 31.0%；土地溢价率为 2.5%，环比上升 0.3 个百分点，同比下降 1.2 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 35.0 亿元，环比下降76.3%，同比下降 76.5%（前值：25.6%）。总偿还量为 127.1 亿元，环比下降 16.1%，同比上升 242.1%（前值：-1.3%）；净融资额为-92.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.1%，较上周下降 0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-2.8%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 30.67X，较上周上升 3.62X。 政策  8 月 25 日，上海进一步优化了限购限贷政策，且政策力度明显大于北京。1）限购政策调整方面，外环外不再限制购房套数，单身按家庭执行限购政策。一方面利好外环外市场，有助于缓解外环外的供需矛盾，另一方面，增加了单身购房套数，有助于吸引年轻人在沪购房，提升市场活跃度。2）我们认为，本次政策最大的亮点是信贷政策的调整，公积金贷款额度提升 15%，支持公积金支付首付与公积金“又提又贷”；商贷利率不再区分首套二套。我们预计，此次信贷政策的调整将有效提高流动性，降低居民房贷压力，提升居民购房能力。  8 月 28 日《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，其中多条内容与房地产密切相关。1）城市更新：《意见》提及“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造”。在本轮周期中首次提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建。2）存量盘活：《意见》提及“激活城市存量资源潜力”；“改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制”；“优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地”。会议特别提及鼓励存量住房转性。3）“好房子”建设：《意见》提及“系统推进„好房子‟和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的„好房子‟建设。实施物业服务质量提升行动”。今年“好房子”建设被首次写入《政府工作报告》，我们认为，通过“好房子”建设迭代，能更好满足品质住房的需求，以实现新的供求关系动态平衡。4）《意见》还提及建立房屋全生命周期安全管理制度，限制超高层等内容。 投资建议：  二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8 月一线城市北京、上海也在市场压力之下，先后优化限购与信贷政策，我们预计对局部地区市场情绪有阶段性提振，但政策对于销售量价的改善效果仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新” 已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级