地产及物管行业周报：中央及地方高频提及城市更新，上海进一步优化限购政策

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 08 月 31 日 中央及地方高频提及城市更新，上海进一步优化限购政策 看好 ——地产及物管行业周报（2025/08/23-2025/08/29） - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230125070004 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 (8621)23297818× guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交环比继续改善，新房成交推盘比回升。上周(8.23-8.29)34个重点城市新房合计成交 227.8 万平米，环比+21.6%，其中，一二线环比+19.8%，三四线环比+50%。8 月(8.1-8.29)34 城一手房成交同比-18.0%，较 7 月-2.8%。其中，一二线同比-16.9%，三四线同比-29.8%，分别较 7 月-2.9pct 和-0.3pct。上周 13 城二手房合计成交 110.7 万平米，环比+1.2%；8 月截至上周累计成交同比+2%，较 7 月环比+0.3%。库存方面，上周 15 城合计推盘 79 万平米，合计成交 92 万平米，对应成交推盘比为 1.16 倍，最近三个月（25 年 5 月-25 年 7 月）分别为 1.14 倍、1.02 倍和 0.95倍。截至上周末（2025/8/29）15 城合计住宅可售面积为 8926.8 万平米，环比-0.1%。3 个月移动平均去化月数为 22.5 个月，环比+0.5 个月。 ⚫ 主要政策新闻：中央要求稳定推进城改旧改、地方密集跟进，上海优化限购政策。宏观方面，中共中央、国务院发布《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，要求稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，持续推动城镇老旧小区改造；因城施策方面，上海市发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，发布上海楼市最新政策，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准，同时同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策；苏州取消市区范围内新建商品住房 2 年限售；城市更新方面，上海市发布加快推进城中村改造工作的《实施意见》，城中村被纳为优先改造范围；广州召开城市更新和城市品质提升工作推进会，深入推进城中村及老旧小区改造；四川省全面启动城市更新项目，推动房地产市场企稳回升；公积金方面，成都拟优化住房公积金重大疾病提取政策；长春拟降低新建商品住房公积金贷款首付款比例。 ⚫ 公司动态跟踪：25H1 房企业绩整体承压，优质公司保持逆势增长。业绩方面，25H1 归母净利润及同比：保利发展 27.1 亿元（-63.5%）；华润置地 118.8 亿元（+16.2%）；中国海外发展 86.0 亿元（-16.6%）；滨江集团 18.5 亿元（+58.9%）；越秀地 13.7 亿元（-25.2%）；华发股 1.72 亿元（- 86.4%）；中国金茂 10.9 亿元（+8.0%）；招商蛇口 14.5亿元（+2.2%）；建发股份 8.4 亿元（-29.9%）；金地集团-37.0 亿元（-10.1%）；新城控股 9.0 亿元（-32.1%）；龙湖集团 32.2 亿元（-45.1%）；大悦城 1.1 亿元（+129.9%）；中海物业 76.9 亿元（+4.3%）；招商积余 4.7 亿元（+8.9%）；华润万象生活 20.3 亿元（+7.4%）；美的置业 3.05 亿元（+117.1%）；贝壳控股 21.6 亿元（-7.2%）；我爱我家0.4 亿元（+30.8%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 0.06%，沪深 300 指数上涨 2.71%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第 16 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：*ST 中迪、莱茵体育、张江高科、华发股份、中新集团，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为电子城、南国置业、亚太实业、荣丰控股、华远地产。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 3.28%，沪深 300 指数上涨 2.71%，相对收益为-5.99%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 17.0/14.7 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.9/12.5 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共21页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 22%，一二线环比上升 20%、三四线环比上升 50% 上周(8.23-8.29)34 个重点城市新房合计成交 227.8 万平米，环比上升 21.6%，较24 年周均成交 291.7 万平米下降 21.9%，较本年周均成交 234.7 万平米下降 3%。 其中一二线城市合计成交 210.4 万平米，环比上升 19.8%，较 24 年周均成交 261.2万平米下降 19.5%，较本年周均成交 215.8 万平米下降 2.5%。三四线城市合计成交 17.4万平米，环比上升 50%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 42.9%，较本年周均成交 19万平米下降 8.3%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：8 月 34 城月成交同比下降 18%，一二线同比下降17%、三四线同比下降 30% 8 月(8.1-8.29)34 个重点城市一手房合计成交 782.7 万平米，较 7 月同期环比下降2.8%，较去年 8 月同期同比下降 18%。其中当月成交同