房地产行业：力度符合预期，期待深圳跟进

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 力度符合预期，期待深圳跟进 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 7.32 买入 城投控股 600649 CH 6.34 买入 新城控股 601155 CH 17.50 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 8 月 25 日│中国内地 动态点评 8 月 25 日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，对于限购、公积金、房贷利率、房产税进行优化。我们认为上海新政符合两会提出的“因城施策调减限制性措施”的政策思路，也与 8 月 8日北京新政量级相当，整体符合市场预期。8 月以来，北京、上海陆续出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。后续可以关注深圳是否跟进。 外环外是上海住房成交主力，新政大幅放松外环外的购房限制 上海新政在放松限购的尺度上与北京新政基本一致。《通知》指出，上海户籍家庭和缴满 1 年社保（或个税）的外地户籍家庭，在外环外购买住房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。此前，上海户籍家庭/单身全市限购 2/1 套，外地户籍家庭缴满 1/3 年社保（或个税）可在外环外/内限购 1 套，外地户籍单身缴满 1 年社保（或个税）可在外环外限购 1 套、缴满3年可在外环内限购1套二手房。这意味着外环外的购房限制大幅松绑，同时单身人士在外环内的限购标准有所放宽。根据中指院的数据，今年以来（截至 8 月 23 日）上海外环外新房成交套数占比超 60%，1-7 月二手房成交占比约为 51%，外环外是上海住房的成交主力，新政有望进一步释放这部分购房需求，托底市场。 限购之外，上海还优化了公积金、房贷利率、房产税政策 与北京新政类似，上海也对公积金政策做出优化：1、购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮 15%；2、支持提取公积金支付购房首付款，并且支持“又提又贷”。与北京不同的是，上海还对房贷利率做出优化，不再区分首套房和二套房，此前上海首套房/二套房贷款利率分别为 3.05%/3.25%。此外，上海还优化了外地户籍家庭房产税缴纳标准，首套免征，购买二套及以上住房的在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平的免税面积扣除。 量价边际走弱或驱动上海出台新政，后续可关注深圳是否跟进 根据中指院的数据，7 月上海新房/二手住宅成交套数同比-27%/-5%，较25H1 的+5%/+21%明显走弱。此外，根据国家统计局的数据，5 月以来上海二手住宅价格再次开始下跌，5-7 月环比跌幅分别为 0.7%/0.7%/0.9%，7月跌幅出现扩大趋势。在北京、上海相继优化房地产政策后，我们认为后续可以关注量价同样边际走弱、且仍具备限购松绑空间的深圳的政策动向。 投资建议 8 月以来，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；3）物管公司：绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股 REIT：领展房产基金。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (5)16375778Aug-24Dec-24Apr-25Aug-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 城建发展 600266 CH 买入 5.12 7.32 10,628 -0.46 0.25 0.40 0.41 -11.17 20.59 12.65 12.41 城投控股 600649 CH 买入 4.89 6.34 12,247 0.10 0.23 0.33 0.41 50.96 21.73 14.97 12.02 新城控股 601155 CH 买入 15.93 17.50 35,932 0.33 0.37 0.44 0.53 47.76 43.12 35.99 30.07 滨江集团 002244 CH 买入 10.66 12.08 33,168 0.82 0.90 0.93 1.02 13.03 11.88 11.45 10.48 招商蛇口 001979 CH 买入 9.41 12.52 85,262 0.45 0.46 0.53 0.62 21.11 20.32 17.92 15.15 华润置地 1109 HK 买入 31.46 32.72 224,339 3.59 3.60 3.76 4.05 8.01 7.98 7.63 7.10 建发国际集团 1908 HK 买入 18.50 19.29 41,443 2.11 2.07 2.09 2.23 7.99 8.17 8.10 7.58 中国海外发展 688 HK 买入 14.26 17.07 156,074 1.43 1.35 1.43 1.59 9.11 9.65 9.11 8.21 绿城中国 3900 HK 买入 10.70 12.73 27,174 0.63 0.57 0.59 0.67 15.51 17.09 16.61 14.