房地产行业地产+X转型公司系列一：衢州发展，金融%2b高科技产业扎实推进

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 行业专题研究行业专题研究|房地产房地产 2025 年 8 月 18 日 证券研究报告 [Table_Title] 地产+X 转型公司系列一 衢州发展，金融+高科技产业扎实推进 [Table_Author] 分析师： 郭镇 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE.no: BVI219 021-38003639 021-38003636 guoz@gf.com.cn liyihui@gf.com.cn [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 行业需求收缩，房企探索地产转型之路。21 年以来，地产行业需求出现一定下滑。根据统计局数据，2024 年商品房销售面积 9.7 亿平，较 21 年最高点下滑 46%，销售金额 9.7 万亿元，较 21 年最高点下滑 47%，行业集中度不断提升，房企开始探索地产+X 的转型之路。 ⚫ 衢州发展为转型房企之一，向“地产+科技投资”持续转型。衢州发展前身为黄伟控制的民企新湖集团旗下的地产上市平台新湖中宝，24 年 8 月衢州国资收购新湖中宝股权成为控股股东，持股比例 29.1%，第二大股东黄伟持股 28.5%。公司早期布局即进行“地产+金融科技投资”的双线发展，21 年地产市场下滑后，公司深化向科技投资的转型，25 年 8 月 12 日公告拟通过发行股份收购靶材公司先导电科。 ⚫ 业绩表现稳定，现金流安全。公司利润来源为地产开发及投资收益。始终稳定结算，17 年后收入 160 亿元左右，拿地早高毛利+投资收益，利润总额持续增长。18 年后有息负债压降，24 年末降至 309 亿元，较最高点收缩62%。现金流稳定，24 年末货币现金 64.5 亿元，25、26 年公开债预计到期 19 亿元、7 亿元，现金可覆盖。 ⚫ 金融+科技投资协同布局，持有国内区块链技术龙头趣链。衢州发展投资股权 24 年末账面价值 438 亿元，对应初始投资额 253 亿元，账面增值 73%。截至 25 年 8 月 15 日持有上市股权总市值达 306 亿元，再加上其他未上市股权 24 年末账面价值 84 亿元，总价值 390 亿元。此外，公司投资多种科技概念，衢州发展持有国内区块链技术龙头企业趣链 46%股权，自主研发的国产适配区块链 Hyperchain 性能领先，美股区块链基础设施服务公司 DGNX.O、CORZ.O、APLD.O 三家 8 月以来日均市值分别为人民币 150 亿元、302 亿元、266 亿元。 ⚫ 深化科技投资转型，拟收购靶材企业先导电科。公司拟通过增发收购先导电科 95%股份并募集配套资金，预计共增发 52 亿股，占增发后总股本的 38%，增发完成后衢州工业集团控股比例将从 29.1%稀释至 18.0%，仍维持对公司控制权。先导电科是先导集团旗下主业为靶材研发生产销售的半导体材料公司，24 年先导电科收入34.3 亿元，同比增长 24.5%，归母净利润 4.4 亿元，同比增长 76.2%。 ⚫ 投资建议。地产业务方面，衢州发展目前在国资背书下销售回升，上海壹号院项目实现稳定销售，为上海 25年上半年销售额 TOP1 楼盘，增厚公司可结算资源。股权投资业务方面，公司现有金融+科技投资资产间已经产生一定协同效应，靶材公司先导电科收购完成后公司将进一步向“地产+科技投资”转型，公司地产+科技投资资产架构愈发凝实。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。 [Table_Report] 相关研究： 房地产及物管行业 25 年第 33 周周报:板块上行趋势启动，信心修复政策可期 2025-08-17 房地产及物管行业 25 年第 32 周周报:北京放松限购，板块信心企稳 2025-08-10 房地产行业开工专题报告:底部特征已显，周期拐点可期 2025-08-10 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.53 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 122.1 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.17 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 18.8 17.3 12.6 10.7 3.8% 4.0% 保利发展 600048.SH 人民币 8.15 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 19.5 16.2 15.4 13.8 2.5% 2.9% 新城控股 601155.SH 人民币 16.37 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 45.3 33.4 8.0 7.4 1.3% 1.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.01 2023/9/21 买入 11.56 -0.37 -0.11 - - 50.2 30.4 -2.9% -0.9% 建发股份 600153.SH 人民币 11.18 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 9.0 7.7 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 5.06 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 11.8 10.5 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.32 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 10.8 8.9 2.4 0.6 9.7% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 5.26 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 94.2 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.38 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 8.1 7.5 5.7 5.2 4.4% 4.6% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.36 2025/4/6 买入 2.21 0.29 0.38 7.4 5.6 4.1 3.1 3.2% 4.0% 越秀地产 00123.HK 港币 5.06 2025/4/8 买入 6.66 0.28 0.36 16.6 13.0 3.4 3.2 1.8% 2.2% 华润置地 01109.HK 港币 33.10 2025/4/6 买入 29.30 3.63 3.87 8.3 7.8 5.1 4.9 8.7% 8.5% 万物云