房地产行业：低仓位+降息，推升Q4地产板块

2025年8月21日低仓位+降息，推升Q4地产板块分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001证券研究报告行业评级：看好摘要2资料来源：Wind，浙商证券研究所 2p推荐理由：地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显。p超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化p驱动因素：1）基金持仓低位，地产股上涨增量资金需求低：基金持有房地产股的市值从2020年H1的高点141亿元，降至2025年H1的低点的30亿元，降幅达80%。但是跌幅最大的时候发生在2020-2023年，随后下降趋势放缓。2023H1以后，基金持有房地产股的总市值在40-50亿左右震荡，2025H1达到历史最低点约为30亿元。2023-2025H1，低配和超配比例维持在55%左右。我们认为受配置风格影响，持有地产股基金数量200个已达到低点，超配地产基金数量维持不变，抛压殆尽。2）全球政策周期形成协同效应，降息开启估值修复：通过复盘2024-2025年美联储降息和预期美联储降息与中国房地产政策形成共振，利好地产股估值修复。从基本面作用机理来看，降息在需求侧政策上是促进需求修复短期更有效的方法，降息在企业端则可以缓解负债压力、降低利息支出、利好利润修复。尽管中国货币政策独立，但美联储降息有助于缓解人民币贬值压力，给中国降息提供机会窗口，与此同时有助于房地产政策的进一步放松。3）2025Q4高基数压力推动政策再释放：2024年9月以来尽管政策表态积极，销售基本面有所好转，但是新开工和房地产投资完成额变化不大。2025年9月对应2024年9月政策释放窗口，销售面积和销售金额同比增速即将面临高基数压力，需要政策进一步呵护需求侧。我们认为年内政策主要发力方向为：1）降息；2）现房和土地收储资金支持力度增加；3）城市更新资金支持力度增加p投资建议：建议关注2025年9月时间窗口，聚焦结构性机会1）安全边际高的“地产+”模式：好房子带来销售和利润溢价，“地产+”兼具安全边际和弹性。代表企业：华润置地（“地产+商业”）、建发股份（“地产+供应链”）、建发国际、滨江集团、关注：绿城中国。2）城市更新主力：有资金参与一线城市更新的房企稀缺，2024年报账面现金超过1000亿元只有四家公司，现金流充沛。代表企业：华润置地（2024年账面现金（同下）：1300+亿元）、关注：中国海外发展（1200+亿元）、招商蛇口（1000亿元）、保利发展（1300+亿元）。3）产业结构重大变化带来新机遇：AMC - 例如信达地产；内陆城市竞争出清 - 关注：中国海外宏洋。4）防御性地产子领域：商管70+%毛利率，韧性够强；物业公司账面现金充裕，抗风险能力强，商管>物业。商管公司—关注：恒隆地产、恒隆集团、太古地产、希慎兴业、华润万象生活；物业公司 —关注： 绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余。p 风险提示：行业销售量价修复不及预期、2025Q4地产政策不及预期、美联储降息不及预期目录C O N T E N T S0102美国降息对中国地产股影响3投资建议03地产重仓股分析：持仓历史低位01Partone地产重仓股分析：持仓历史低位地产重仓股分析：持仓历史低位015资料来源：Wind，浙商证券研究所 5持有地产股的基金数量近五年新低•持有地产股的基金2023H1以来稳定在200个：重仓地产股的基金数量从2020年Q4的高点372个，降至2023年Q4的低点的194个，随后的三年内，基金数量以维系在200个左右。值得注意的是，2024H1地产股价最低点时基金数量195个，较2023年Q4时还多1个基金。而2024年Q4地产股有显著的股价表现，但是持有地产股的基金数量并无显著变化。我们认为，这显示当前地产股基金持有数量已经到底部区间。•不同类型持有地产股基金数量变化：主动基金是重仓地产股的主要力量，2020H1从270个下跌到2025H1的172个。被动基金在22-24年持有数量趋于稳定。固收基金持续下行，是减仓地产股最多的基金。1.1 房地产基金的数量和市值变化051015202530350501001502002503003502020.06.302020.12.312021.06.302021.12.312022.06.302022.12.312023.06.302023.12.312024.06.302024.12.312025.06.30主动（个，右轴）被动（个，左轴）固收+（个，左轴）3373293722182142572691971941952052040501001502002503003504002014.06.302020.06.302020.12.312021.06.302021.12.312022.06.302022.12.312023.06.302023.12.312024.06.302024.12.312025.06.30合计基金数量（个）图：持有地产股的基金数量（个）图：不同类型持有地产股基金数量变化（个）地产重仓股分析：持仓历史低位016资料来源：Wind，浙商证券研究所 6持仓地产股总市值缩水近8成•基金持有的地产股总市值缩水至历史新低：基金持有房地产股的市值从2020年H1的高点141亿元，降至2025年H1的低点的30亿元，降幅达80%。但是跌幅最大的时候发生在2020-2023年，随后下降趋势放缓。2023H1以后，基金持有房地产股的总市值在40-50亿左右震荡，2025H1达到历史最低点约为30亿元。•主动基金占主体：截止2025H1持有地产股的基金个数为204个，其中主动基金168个、被动基金24个、固收+基金12个，按照市值来看主动基金持有地产股的市值达到80%。主动基金持有地产股个数的低点在2023年年报，约为153个。2024年报持有地产股的基金数量增加到172个，2025H1下降到168个。1.1 房地产基金的数量和市值变化02000040000600008000010000012000002000004000006000008000001000000120000014000002020.06.302020.12.312021.06.302021.12.312022.06.302022.12.312023.06.302023.12.312024.06.302024.12.312025.06.30主动（万元，左轴）被动（万元，右轴）固收（万元，右轴）图：基金持有地产股的总市值（亿元）图：不同类型基金持有地产股的总市值（万元）141.497.265.4107.4135.2104.460.951.743.247.430.00204060801001201401602020.06.302020.12.312021.06.302021.12.312022.06.302022.12.312023.06.302023.12.312024.06.302024.12.312025.06.30总市值（亿元）地产重仓股分析：持仓历史低位017资料来源：Wind，浙商证券研究所 7房地产市场标配比例持续下探，基金持仓比