物业管理行业：好风凭借力，未来诚可期

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 物业管理行业：好风凭借力，未来诚可期 2019 年 12 月 31 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 罗四维电话：010-66554047 邮箱：luosw@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480519080002 研究助理 杨雅欣电话：18810893255 邮箱：yangyx@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480119070067 投资摘要： 物管行业空间将超过 2 万亿。物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。截至 2018 年底，全国物管面积达 211 亿平米。短期来看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来 1-2 年物管行业将迎来一轮快速增长。长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，物管行业有望维持增量发展。我们预计，截至 2030 年，管理面积将达到 326 亿平，收入规模超 2 万亿。 物管行业现金流稳定充裕。受益于物业管理的轻资产运营模式和高收缴率、高续约率，物业管理企业相比地产开发关联公司而言，现金流更为稳定。而充裕的货币储备有助于企业通过并购等方式进一步扩大管理面积规模，为未来的业绩增长提供动力来源。管理面积的增长可进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。 物管行业降低成本有空间。物管企业通过扩大规模、外包、技术投入等方式可以降低成本率。经过我们测算，在人力成本承压的市场环境下，物业管理企业营业成本率在时间和规模两个维度上均保持了下滑趋势。我们认为对于有实力进行规模扩张的龙头企业而言，这一趋势有望延续，主要通过三大手段：一是扩大项目规模，提高人均在管面积；二是提高外包比例，优化资源配置；三是加大科技应用。 投资建议及重点公司推荐：我们认为行业基本面逻辑为“短期看地产关联公司销售面积，长期看品牌价值”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可能伴随着向低能级的区域性物业或非住宅等领域渗透。长期来看，具有良好品牌价值的企业有望保持较好市场化拓展能力和盈利能力。我们推荐三条主线：1）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；2）具有强大的央企、国企背景，在获取项目资源、布局多元化业态方面有优势的公司，建议关注保利物业和招商积余；3）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。 风险提示：社保改革可能会增加人工成本；房地产销售遇冷影响行业后续规模增长；区域差异风险。 行业重点公司盈利预测 简称 EPS(元) PE 18A 19E 20E 18A 19E 20E 碧桂园服务 0.37 0.54 0.71 29.52 42.97 32.65 招商积余 1.28 0.37 0.53 5.82 49.62 33.77 保利物业 - 0.95 1.35 - 44.08 31.13 绿城服务 0.17 0.19 0.25 30.22 37.01 28.31 资料来源：公司财报、Wind 一致预测、东兴证券研究所 P2 东兴证券深度报告 物业管理行业：好风凭借力，未来诚可期 DONGXING SECURITIES 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 物业管理市场逐步放开，空间超 2 万亿 .............................................................................................................................................. 5 1.1 物管行业政策由规范型向鼓励型转变 ........................................................................................................................................ 5 1.2 短期内上游地产竣工拐点性回升带动物管行业增长 ................................................................................................................ 6 1.3 长期受城镇化率等因素驱动，2030 年行业空间将超过 2 万亿 .............................................................................................. 8 1.3.1 我国城镇化率未来十年仍有约 10%快速提升空间 ........................................................................................................ 8 1.3.2 总人口等三大因素推动行业稳定发展 ............................................................................................................................. 8 1.3.3 市场空间：估算 2030 年行业管理面积达 297 亿平，收入规模将超过 2 万亿 .......................................................10 2. 物业管理企业现金流稳定充裕，长期规模增长后劲足 .................................................................................................................... 11 2.1 物业管理企业现金流稳定，货币资金充裕 .............................................................................................................................. 11 2.2 轻资产运营和高收缴率、高续约率带来现金流的稳定增长 ..................................................................................................12 2.3 充裕的现金流与增长的管理面积相得益彰 .......................................................................................................................