房地产行业数据背后的地产行业图景(2025上半年总结)：地产基本面重新转弱，但房企洗牌接近尾声

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年08月14日优于大市数据背后的地产行业图景（2025 上半年总结）地产基本面重新转弱，但房企洗牌接近尾声核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《北京楼市新政解读-力度有限，但可能是新一轮放松的开始》——2025-08-11《统计局 2025 年 1-6 月房地产数据点评-地产基本面继续磨底，一线城市房价边际下行》 ——2025-07-16《房地产行业 2025 年中期策略：审慎观察，积极博弈》 ——2025-07-07《房地产行业 2025 年 7 月投资策略-基本面持续低迷，博弈窗口开启》 ——2025-06-30《统计局 2025 年 1-5 月房地产数据点评-5 月地产基本面延续 4月趋势，销售量价和投融资指标趋弱》 ——2025-06-16全国新房销售同比再度转负。2025H1，全国新建商品房销售面积 4.6 亿㎡，同比-4%；2024Q4 同比一度转正，但很快回落。2025H1，全国新建商品住宅销售面积 3.8 亿㎡，占比 84%；其中现房销售面积和金额占比分别为 32%和27%，较 2021 年最低点分别上升 22 和 18 个百分点。2025Q2，期房和现房的销售面积同比分别为-12%和+13%，分别相当于 2019 年同期的 39%和 122%。除无交付风险外，现房较早开始以价换量，2025H1 现房销售均价 0.8 万元/㎡，自 2021 年下跌，而期房销售均价 1.1 万元/㎡，自 2024 年才开始下跌。主要城市二手房成交占比持续创新高。中国新房销售自 2021 年来持续低迷，但二手成交量则稳中有升。2024 年，全国住宅交易总额中二手占比为 46%，较 2021 年最低点上升了 16 个百分点；20 个主要城市新建住宅成交套数同比-18%，二手住宅成交套数同比+9%。2025H1 趋势延续，20 个主要城市新建住宅成交套数同比-7%，二手住宅成交套数同比+13%，二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为 2.3，较 2024 年的 1.8、2023 年的 1.3 再度明显提升。二手承接价格敏感刚需，新房更着眼于改善需求。二手套均成交面积和成交总价均明显低于新房 20%，价格跌幅也更大。截至 2025 年 6 月末，70 城新建商品住宅价格指数较高点仅回落了 11%，而二手住宅价格指数回落了 18%，其中一线、二线、三线城市分别回落了 13%、17%、20%。二手房边际挂牌价跌幅更大，截至 2025 年 7 月末，一线、二线、三线城市较高点分别回落了21%、33%、32%，且 8 月以来二手房挂牌价的月环比跌幅尚无收窄趋势。土地成交结构持续转变，土拍溢价率冲高回落。2025H1，全国住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市的成交占比提升。2025H1，一线、二线、三线城市成交建面占比分别为 3%、29%、68%，而成交总价占比分别为 22%、49%、29%，较 2019 全年分别变动了+13、+3、-17 个百分点。高能级城市的楼面均价更高，较历史同期也提升更多，2025H1，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为 3.6、0.8、0.2 万元/㎡，分别相当于 2019 年水平的 2.5 倍、1.8 倍、1.2 倍。2024 年 10 月后，多城市陆续解除土拍双限，涌现出一批新地王，一度带动市场情绪，但 2025Q2 土拍溢价率已显著回落。行业洗牌接近尾声，新竞争格局基本明确。行业整体虽然谷底震荡，但头部房企销售排名变动较小，四大央企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口占据销售榜单前四强，2025H1 新增货值排名分别为第 2、第 1、第 5、第 7。销售排名第 9 名是央企中国金茂，2025H1 货值补充率为 126%，2024 年扭亏后积极拓土。第 7 名建发股份、第 8 名越秀地产均是地方国企，2025H1 货值补充率分别为 97%、81%。第 5 名绿城中国、第 10 名滨江集团均深耕杭州，产品力较强，虽为混合制、民企，2025H1 货值补充率分别为 103%和 98%。复盘地产股超额收益，博弈新一轮政策放松。整体上，房价走势基本决定了地产股中期超额收益的变化。但 2022 年至今，地产股超额收益经历了 8 次较为明显的脉冲，大多来自政策面，且政策说法越新颖，反应越大。4 月和7 月中央政治局会议淡化地产，但若房价保持跌幅，可以期待政策“新说法”。投资建议：考虑到当前地产基本面转弱，房价持续下跌，地产股很难有趋势性行情，但北京新政或是新一轮放松的开始，意味着地产股的博弈窗口有望开启。个股端，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2025E2026E2025E2026E0817.HK中国金茂优于大市1.521870.080.0817.517.50081.HK中国海外宏洋集团优于大市2.22720.350.465.84.42423.HK贝壳-W优于大市46.601,5142.282.4618.817.4000560.SZ 我爱我家优于大市2.98700.130.1622.918.6资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3内容目录全国新房销售走弱，拿地开工依旧低迷..........................................................................................8新房销售同比再度转负，现房销售占比持续提升..........................................................................................8土地成交和新开工均低位震荡，库存痛点仍是源头淤积............................................................................11销售重回以价换量，土拍热度仅限局部........................................................................................15主要城市二手房成交占比持续创新高......................