房地产行业2025年中期投资策略：市场企稳将近，运营型资产率先重估

市场企稳将近，运营型资产率先重估 西南证券研究院 房地产研究团队 2025年8月 房地产行业2025年中期投资策略 核心观点  基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌。2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，收窄15.5pp，市场信心有所修复。但Q2以来，受前期刺激政策效果减退、中美贸易战影响，市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大。2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8pp至-9.1%。二手房表现更突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比变化率由负转正至+11.0%。70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。供给有所缓和，2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化。2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%。  政策：收储+旧房改造双管齐下。截至2025年6月，中国商品房待售面积7.7亿平米，达到近年来的高点，但增长率有所收窄，较去年同期增长4.1%，商品房狭义库存去化周期由2021年低点的0.3年拉长至当前的0.8年。去库存政策在延续中落实推进。土地收储方面，截至7月中旬规模已超4800亿元，专项债收储政策持续完善，各地发债节奏稳步加快。现房收储方面，专项债券助力消化库存，2025年5月，浙江和四川首次突破性运用专项债资金来源直接收购存量商品房，扩宽收购存量商品房的资金来源。  展望：调整接近底部，复苏仍需时间。根据测算我国每年增量住房需求约为9.5亿平，预计2025年住宅销售面积为9.0亿平，已低于增量住房需求，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂。2025H1北京、上海、广州的非市中心及上海的市中心租金回报率中的风险补偿已回正，北京、广州的市中心租金回报率逐渐趋向于0，房价具备企稳的基础。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%/-7.2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。  行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）；3）物企：保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）。  风险提示：市场销售恢复不及预期风险；政策放松力度不及预期风险；行业现金流状况不及预期风险。 1 目 录 2 2025H1行业回顾 基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌 投资建议及重点标的 政策：收储+旧房改造双管齐下 展望：调整接近底部，复苏仍需时间  截至2025年6月30日，申万房地产指数（801180.SI）下跌6.9%，跑输沪深300指数约6.9个百分点。  板块内涨幅居前的为中洲控股（000042.SZ）（+59.1%）、南都物业（603506.SH）（+53.3%）；跌幅居前的为*ST中地（000736.SZ）（-46.4%）、宁波富达（600724.SH）（-26.1%）。 3 2025H1行业回顾 数据来源：ifind，wind，西南证券整理 房地产指数相对沪深300走势 25H1房地产行业涨跌幅前五个股 -15%-10%-5%0%5%10%房地产 沪深300 -50%-30%-10%10%30%50%70% 横向看：截至2025/6/30，房地产行业PE(TTM)为23.8倍，在申万行业中处于第13位。  纵向看：当前，房地产行业普遍采用市净率（PB）作为核心估值指标，主要用于衡量股价与每股净资产的比率，反映企业资产价值的市场定价。板块PB从2024年11月的高点0.9降至2025年6月底的0.8，板块疲软。 数据来源：Wind，西南证券整理 申万行业市盈率（TTM整体法,剔除负值） 申万房地产市盈率及市净率 4 2025H1行业回顾 23.82 01020304050607080SW国防军工 SW电子 SW美容护理 SW汽车 SW商贸零售 SW机械设备 SW房地产 SW轻工制造 SW钢铁 SW食品饮料 SW纺织服饰 SW农林牧渔 SW家用电器 SW非银金融 SW石油石化 SW银行 0.500.550.600.650.700.750.800.850.900.951.001012141618202224262024/012024/022024/032024/042024/052024/062024/072024/082024/092024/102024/112024/122025/012025/022025/032025/042025/052025/06市盈率（TTM，整体法，剔除负值）-左轴 市净率（整体法，剔除负值）-右轴 目 录 5 2025H1行业回顾 基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌 投资建议及重点标的 政策：收储+旧房改造双管齐下 展望：调整接近底部，复苏仍需时间 上半年市场交易量进一步下滑，但降幅同比有所收窄。2025年1-6月商品房销售面积45851万平米、商品房销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5%，分别收窄15.5和19.5个百分点。2025年以来，每月销售面积、销售额累计同比降幅均有收窄，市场信心有所修复。但从月度走势来看，Q2以来，受前期刺激政策效果减退，叠加中美贸易战影响，市场重回下行区间，商品房销售面积同比降幅逐步扩大，4-6月分别下降3%、5%、7%。上半年房地产有所波动，但总体朝着止跌回稳的方向迈进。 6 基本面：市场动荡未歇，成交量价齐跌 历年商品房销售面积对比（万平米） 商品房销售面积 数据来源：国家统计局，西南证券整理 -21% -18% -23% -21% -14% -15% -13% -11% -2% 3% 0% -5% -2% -3% -5% -7% -25%-20%-15%-10%-5%0%5%020004000600080001000012000商品房销售面积（万平米）-左轴 同比增速-右轴 0200040006000800010000120001400016000180002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 2023年 2024年 2025年 上半年70个大中城市整体房价下降趋缓，其中Q2环比跌幅有所扩大。6月新建商品住宅价格指数同下降3.7%，延续了自2024年10月以来的收窄趋势，较24年6月收窄1.2pp。6月新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，较25年5月降幅扩大0.1pp。6月二手住宅价格指数同比下降6.1%，延续了2024年9月以来的收窄趋势；但环比下滑0.6%，环比降幅自Q2以来连续扩大。从各城市涨跌情况来看，70座大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市14座，较上月增加1座；环比下降的城市56座，较上月增加3座；持平的城市0座，较上月减少4座。70座大中城市二手住宅价格环比上涨的城市1座，较上月减少2座；下