中国房地产研报：热销项目|6月新规项目和高改盘集中入市支撑去化率攀升

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 7克而瑞观点热销项目|6 月新规项目和高改盘集中入市支撑去化率攀升中国房地产研报2025 年版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 7克而瑞观点热销项目|6 月新规项目和高改盘集中入市支撑去化率攀升文/俞倩倩6 月整体楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，楼市新房成交微降，而项目去化率环比持增：6 月平均开盘去化率为 41%，环比上升 3pcts，同比上升 11pcts，与 2023 年高峰基本持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？7 月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？一、6 月 30 城平均去化率 41%，优质项目入市托举去化率同环比正增6 月年中业绩冲刺，整体市场热度延续高位震荡，同环比皆增：据 CRIC 调研数据，30 个重点城市 6 月平均开盘去化率为 41%，环比上升 3pcts，同比上升 11pcts，与 2023 年高峰基本持平，延续稳中向好。图：30 个典型城市 2023 年 1 月以来平均去化率变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统分城市来看，南宁、长春、东莞、珠海、徐州等 5 城无项目开盘或加推，惨淡的成交行情抑制了房企推盘积极性。去化率超 6 成城市有成都、杭州、天津、重庆、合肥、长沙等，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。而从变化趋势来看，同环比均呈现涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率同环比齐增，热度延续；二是武汉、南京等弱复苏城市，本月去化率同环比齐增，市场延续止跌企稳；三是宁波、嘉兴、常州等弱二三线城市 6 月去化率均不足 2 成，市场仍延续低迷走势。表：2025 年 6 月全国 30 个重点城市项目开盘平均去化率变动情况城市2025 年 6 月2025 年 5 月环比2024 年 4 月同比北京48%42%6pcts26%22pcts上海50%46%4pcts50%0pcts广州28%17%11pcts10%18pcts深圳33%30%3pcts14%19pcts成都94%87%7pcts69%25pcts版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 7克而瑞观点杭州73%52%21pcts69%4pcts天津71%47%24pcts67%4pcts重庆67%76%-9pcts17%50pcts合肥62%34%28pcts6%56pcts长沙62%79%-17pcts62%0pcts厦门56%100%-44pcts28%28pcts无锡52%48%4pcts36%16pcts武汉52%35%17pcts27%25pcts郑州32%49%-17pcts14%18pcts昆明31%13%18pcts41%-10pcts西安28%37%-9pcts35%-7pcts青岛27%12%15pcts23%4pcts佛山27%17%10pcts19%8pcts苏州26%15%11pcts13%13pcts济南24%12%12pcts13%11pcts南京24%12%12pcts16%8pcts福州22%无项目开盘/19%3pcts嘉兴17%9%7pcts48%-31pcts宁波13%无项目开盘/11%2pcts常州11%10%1pcts8%3pcts合计41%38%3pcts30%11pcts备注：南宁、长春、东莞、珠海、徐州等 5 城 2025 年 6 月无项目开盘加推数据来源：CRIC 调研二、穗渝等多地新规项目入市去化优于传统项目，“好房子”领涨全国目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。以广州为例，6 月全市共有 11 个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高 30 个百分点，首开新规项目去化率多在 4 成以上。图：2025 年 6 月广州新旧规项目推售情况（单位：套，%）版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 7克而瑞观点下表我们罗列了广州 2025 年 6 月首开新规项目去化情况，可以看出多数项目去化率大于广州 6月项目平均去化率 28%。其中越秀云萃项目首开去化率高达 87%位列榜首，究其热销原因，一方面基于红盘效应，项目毗邻红盘越秀云悦，越秀云悦自 2024 年年底首开入市，成为首日去化八成、5 个月清盘热销红盘，云萃为云悦二期，借势营销；另一方面，项目产品设计居住理念较越秀云悦均有所升级，产品力相对稀缺，项目推售产品全南向，交付实现无边感飘窗，为 130%超高使用率，套内空间体验感十足，随着官方收紧新规，0 飘窗设计产品将逐步退出舞台。表：广州 2025 年 6 月首开新规项目去化率（单位：套）项目区域实用率推货量认购量去化率越秀云萃白云130%1059187%中交科城·黄埔未来城黄埔130%1507349%万科檐屿城番禺120%31313042%越秀·东山云起越秀100-105%1164539%中建白云之星白云100-110%3138026%数据来源：CRIC 广州机构再如重庆，6 月四代宅与普宅去化率极度分化，下表我们罗列了重庆 2025 年 6 月开盘加推项目去化情况，可以看出四代宅普遍去化率均在 75%以上， 而普宅去化率基本在 2 成左右。高产品力与性价比成为其热销卖点，以龙湖御湖境项目为例，周边无竞品，且加赠送后实得价仅 16555 元/平方米，高产品力的同时突出性价比，本月加推两次，均实现热销。联发观音桥项目本月推出四代宅新组团，均价 23009 元/平方米，加赠后实得均价仅为 16960 元/平方米，与板块内其他竞品相比约 8000 多元/平方米价格优势，精准吸收区域刚改和中改客户实现高去化。表：重庆 2025 年 6 月开盘加推项目去化情况（单位：平方米，套）产品类型项目名称板块推盘时间面积区间推出套数去化率普宅科学城置业龙湖凤栖湖畔金凤6 月 10 日105-1283415%中国重庆湖广渝中半岛6 月 16 日146-1703161%四代宅龙湖北岛中央公园6 月 6 日178-1803017%龙湖御湖境礼嘉6 月 21 日1433488%联发观音桥嘉和府观音桥6 月 23 日125-18713883%龙湖御湖境礼嘉6 月 27 日95-13117077%数据来源：CRIC 重庆机构三、沪蓉等供给稀缺核心区高改盘热销，镐长等“学区房”仍是销量王者除了四代宅等新规项目领涨之外，6 月以上海、成都、南京等为代表，核心区域高改楼盘也加强了推盘频次，短期内也刺激了一波高端需求入市。以上海为例，6 月项目首日开盘去化率超 7 成项目中半数项目均价均超 10 万元/平方米，且高端盘整体呈现出“越涨越买”的特征，以黄浦豫园板块的上海壹号院项目为例，项目定位为黄浦核心地段顶流豪宅，本月推售 124 套当天即罄且均价逐期上涨。再如成都，6 月销售金额排名 TOP10 项目中，麓湖生态城、麓湖丽世缦华、华发统建锦宸院等版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 7克而瑞观点三盘均为核心区高改项目持续热销，主要源于项目地处核心地段，叠加产品力优势，