2025年二季度房地产行业研究：二季度市场量稳价跌，政策转向巩固稳定

行业研究 |房地产行业 1 2025 年二季度房地产行业研究： 二季度市场量稳价跌，政策转向巩固稳定 工商部 | 马天姿 刘博雅 段宏昱 葛若寒 2025 年 8 月 1 日 摘要 2025 年二季度，房地产行业政策聚焦“巩固稳定态势”，供需两端持续宽松利好；房地产开发投资环比增长，一线城市新房供应结构性上涨，市场销售仍呈现止跌回稳迹象，但二手房价格持续下跌，“以价换量”行情仍主导；融资端修复效果有限，但信用利差环比有所下降。目前，我国房地产行业正处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，短期政策驱动止跌回稳，长期稳定仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 一、 行业供给能力分析 1.1 行业规模分析 2025 年二季度，房地产开发投资环比增长，新开工与竣工两端呈现分化走势。2025 年二季度，全国房地产开发投资完成 26,753 亿元，环比呈增长趋势。新开工与竣工两端呈现分化走势，2025 年 4～6 月，房地产新开工面积 17,368 万平方米，同比下降 16.26%，降幅略有收窄，但上半年全国房地产新开工面积已降至 2021 年同期的三成以下，且低于同期商品房销售面积，供给侧收缩或已接近周期底部；竣工情况方面，二季度竣工面积为 9,506 万平方米，同比下降 15.58%，降幅有所收窄，其中 6 月单月房屋竣工面积 4,181.47 万平方米，同比仅微降2.16%，较上月降幅收窄 16.96 个百分点，创下 2024 年以来最小降幅，竣工端表现出较强的修复动能。 图 1 2022 年以来房屋新开工和竣工情况（单位：万平方米/左轴；%/右轴） 数据来源：Wind，大公国际整理 -50.00-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.000200004000060000800001000001200001400002022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-06房屋新开工面积:累计值房屋竣工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积:累计同比行业研究 房地产行业 行业研究 |房地产行业 2 1.2 行业供给结构分析 行业供给仍以住宅为主，新房供应方面一线城市呈现结构性上涨。2025 年 1～6 月，房地产投资中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资分别为 35,770.41 亿元、1,792.41 亿元和 3,293.53 亿元，投资仍集中在住宅方面。同期，全国房地产施工面积 633,321.43 万平方米，其中商品住宅施工面积 441,239.90 万平方米，占比达 70%，商品住宅竣工面积 16,266.21万平方米，房地产供给仍以住宅为主。新房供应方面，根据克而瑞数据，2025 年二季度，监测的 30 座重点城市商品住宅新增供应面积 2,905.43 万平方米，环比增加 39.6%，但同比仍有所下降，其中一线城市供应同比、环比均呈现增长，环比大幅增长 93.6%；二、三线城市环比略增但同比有所下降，整体来看，新房供应方面一线城市呈现结构性上涨。 二、 行业需求匹配能力分析 2.1 行业总体需求分析 2025 年二季度，房地产销售市场仍呈现止跌回稳迹象。2025 年二季度，全国商品房销售金额 23,443 亿元，同比下降 9.06%，销售面积 23,981 万平方米，同比仍呈现下降趋势，但降幅较去年同期收窄，销售情况较一季度环比增长。利好政策对短期楼市起到了一定提振作用，市场呈现止跌回稳迹象。 图 2 2022 年以来商品房销售面积和销售额情况（单位：亿元、万平方米、%） 数据来源：Wind，大公国际整理 2.2 行业需求结构分析 2025 年二季度，需求端亦集中在商品住宅，刚性和改善性购房需求进一步释放，核心城市呈现结构性回暖，其中一线城市成交面积增幅明显。2025 年二季度，房地产销售面积中商品住宅销售面积和销售额分别为 19,876.69 万平方米和 20,486.96 亿元，需求端亦以住宅为主。同期，办公楼销售面积和商业营业用房销售面积分别为 644.15 万平方米和 1,434.53 万平方米，均呈现增长趋势，其中办公楼销售整体体量最小，但增幅最大。2025 年二季度，30 大-35-30-25-20-15-10-50510150200004000060000800001000001200001400001600002022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-06商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比商品房销售面积:累计同比 行业研究 |房地产行业 3 中城市商品房成交面积为 2,406.60 万平方米，同比下降 7.88%，其中一线城市增幅明显，二、三线城市同比均有所下降，降幅均有所收窄，环比均有所增长。整体来看，随着一系列调整优化措施对行业需求的刺激，刚性和改善性购房需求进一步释放，30 大中城市房地产销售指标逐步好转。 2.3 行业供需平衡分析 整体来看，2025 年二季度，房地产开发投资环比增长，供给侧收缩或已接近周期底部，一线城市新房供应结构性上涨，全国商品房销售指标环比实现增长，止跌回稳态势延续，市场供需关系逐步修复。预计后续，随着政策的落地及效应的逐步显现，房地产市场供需状况或将持续改善，市场将进入平稳修复阶段。但长期来看，新政策刺激的边际效应有限，房地产新开工、施工等方面仍承压，市场恢复基础尚不稳固，市场长期健康发展仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 三、 行业的产业链地位分析 房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，连接着上、中、下游的众多产业，同时又与银行和地方政府有着密不可分的关系。因房地产业涉及到拿地、建设、开发、销售等多个阶段，且房地产开发高度依赖金融杠杆，因此产业链主要可以分为上游（土地供应、建材原料供应、金融资金提供等）、中游（房地产开发、建筑施工等）、下游（房屋销售、物业